Trouver les meilleurs taux hypothécaires variables sur 5 ans au Canada

Comment choisir entre un taux hypothécaire fixe ou variable au Canada

La différence entre les taux hypothécaires fixes et variables réside dans le fait qu'ils changeront ou non au cours de la durée de votre prêt hypothécaire. Les taux fixes demeureront les mêmes pendant toute la durée de votre terme hypothécaire (généralement 5 ans), tandis que les taux variables évolueront en fonction des variations du taux préférentiel de votre prêteur.

Taux hypothécaires fixes 

Les taux hypothécaires fixes sont une option historiquement populaire : les taux hypothécaires fixes sur 5 ans représentaient 77 % de toutes les demandes hypothécaires effectuées sur Ratehub.ca de janvier à décembre 2025. De plus, selon le Sondage auprès des consommateurs de produits hypothécaires 2025 de la SCHL, 62 % de tous les prêts hypothécaires contractés en 2025 étaient à taux fixe. L'avantage d'un prêt hypothécaire à taux fixe est qu'il vous protège contre les fluctuations des taux d'intérêt, de sorte que vos versements réguliers demeurent constants pendant toute la durée de votre terme, peu importe ce qui se passe sur le marché. Un prêt hypothécaire à taux fixe est idéal si vous avez peu de tolérance au risque. Vous saurez dès le départ combien vous paierez chaque mois, sans avoir à surveiller l'évolution des taux d'intérêt.

Taux hypothécaires variables 

Les taux hypothécaires variables sont généralement plus bas que les taux fixes au départ, mais ils peuvent changer avec le temps en fonction des variations du taux préférentiel. En 2021 et au début de 2022, les taux variables étaient nettement moins élevés que les taux fixes, ce qui en faisait un choix populaire. Cependant, à la suite de 10 hausses de taux entre mars 2022 et juillet 2023, les taux variables ont dépassé les taux fixes. Après neuf baisses de taux entre juin 2024 et octobre 2025, les taux variables ont de nouveau diminué, le meilleur taux variable sur 5 ans se situant maintenant autour de 3,35 %. Bien qu'ils soient plus bas aujourd'hui, les taux variables comportent davantage d'incertitudes, car les versements ou les taux d'intérêt hypothécaires peuvent changer au cours du terme.

Taux fixe ou variable : lequel est le meilleur choix en ce moment ?

Il n'existe pas de réponse universelle. Bien que les taux fixes demeurent plus populaires dans l'ensemble, l'intérêt pour les taux variables a commencé à se redresser. Selon le Sondage auprès des consommateurs de produits hypothécaires 2025 de la SCHL, 25 % des prêts hypothécaires contractés en 2025 étaient à taux variable (en hausse par rapport à 23 % en 2024).

Les prêts hypothécaires à taux variable présentent certains avantages qui méritent d'être pris en compte :

• Vous pouvez convertir un taux variable en taux fixe à tout moment sans pénalité, à condition de rester avec votre prêteur hypothécaire d'origine.
• Rompre un prêt hypothécaire à taux variable est nettement moins coûteux que de rompre un prêt à taux fixe. Pour estimer le coût de la résiliation de votre prêt hypothécaire, notre calculateur de pénalité hypothécaire est un outil utile.

Cela dit, les taux variables peuvent être plus volatils et, depuis la fin de 2022, ils ont souvent été plus élevés que les taux fixes. Le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend en fin de compte de votre tolérance au risque, de votre flexibilité financière et de votre niveau de confort face aux éventuelles variations de taux au cours de votre terme.

Mise à jour du marché de l'habitation et du marché hypothécaire au Canada – octobre 2026

Le marché de l'habitation au Canada a connu un début d'année 2026 plutôt tranquille, les acheteurs restant en retrait. Dans une perspective historique, les taux hypothécaires fixes et variables sont actuellement élevés. Toute personne qui magasine un taux hypothécaire au Canada aujourd'hui devrait tenir compte des facteurs économiques présentés ci-dessous.

Mise à jour du marché immobilier – septembre 2026

Le marché de l'habitation au Canada est demeuré relativement stable en août, les ventes de logements ayant légèrement reculé alors que l'incertitude économique et la hausse des coûts d'emprunt ont continué de peser sur les acheteurs. Selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), les ventes de logements ont reculé de 0,7 % d'un mois à l'autre, tandis que l'activité réelle était en baisse de 6,9 % par rapport à août 2025. Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3,3 % par rapport à juillet, ce qui a fait redescendre le ratio national des ventes aux nouvelles inscriptions à 49,1 %, un niveau conforme à un marché équilibré.

Les prix des logements sont eux aussi demeurés stables. L'indice des prix des propriétés MLS national est resté inchangé par rapport à juillet et affichait un recul de 3 % sur un an, soit la plus faible baisse annuelle depuis octobre 2025. Le prix moyen national d'une habitation s'établissait à 668 219 $, en hausse de 0,6 % par rapport à août 2025.

Bien que le marché ait montré des signes de stabilisation, la hausse des taux hypothécaires et l'incertitude économique pourraient freiner l'élan. Ces vents contraires devraient continuer de peser sur l'activité du marché de l'habitation à l'approche de 2027.

Mise à jour de l'inflation – septembre 2026

L'indice des prix à la consommation (IPC) du Canada est demeuré stable à 3,0 % en août, soit au-dessus de la cible de 2 % de la Banque du Canada. Hors essence, l'inflation est passée à 2,4 %, tandis que la hausse des prix de l'essence, qui ont augmenté de 22,8 % sur un an, est demeurée la principale source de pression à la hausse sur l'inflation. L'inflation des loyers a également accéléré, atteignant 2,8 % d'une année à l'autre.

Pour les emprunteurs hypothécaires, les perspectives d'inflation demeurent un facteur important à surveiller. Les dernières données sur l'inflation accentuent l'incertitude quant à l'évolution des taux d'intérêt. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % en septembre, mais a indiqué que les risques entourant ses perspectives d'inflation avaient augmenté en raison des prix élevés de l'énergie et des tarifs douaniers. Même si l'inflation sous-jacente se rapproche de la cible, des prix de l'énergie élevés pourraient maintenir l'inflation globale au-dessus de la cible de 2 % de la Banque à court terme. Si l'inflation demeure élevée, le risque d'une hausse du taux directeur de la Banque du Canada plus tard cette année pourrait augmenter, ce qui pourrait exercer une pression à la hausse sur les taux hypothécaires variables.

Prévisions du marché de l'habitation pour 2026 (mises à jour en septembre 2026)

Le marché de l'habitation au Canada devrait demeurer relativement mou jusqu'à la fin de 2026, la baisse des prix des habitations offrant un certain répit aux acheteurs alors que les coûts d'emprunt demeurent élevés. Le plus récent rapport de Ratehub sur l'abordabilité des habitations a révélé que les conditions se sont améliorées dans 10 des 13 grands marchés canadiens en août, en grande partie en raison de la baisse des prix. Toronto a enregistré la plus forte amélioration : le prix moyen d'une habitation a reculé de 8 700 $, et le revenu requis pour obtenir une hypothèque a diminué de 1 510 $.

Cela dit, la hausse des taux hypothécaires fixes pourrait effacer une partie de ces gains. Le taux fixe de cinq ans le plus bas est passé de 4,09 % à environ 4,24 % en septembre. Parallèlement, le rendement des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans a bondi, passant de 3,33 % à la fin d'août à 3,69 % en septembre, et il est demeuré élevé, ce qui continue d'exercer une pression à la hausse sur les taux hypothécaires fixes.

Les plus récentes Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL prévoient que l'activité du marché de l'habitation demeurera faible à court terme, avec une baisse du prix moyen des habitations en 2026, suivie d'une reprise graduelle en 2027 et en 2028. La SCHL s'attend aussi à une diminution des mises en chantier, l'affaiblissement de la demande, la hausse des coûts de construction et les stocks élevés pesant sur les nouvelles constructions.

Pour le reste de 2026, le marché de l'habitation pourrait donc connaître un bras de fer continu entre la baisse des prix des habitations et la hausse des coûts d'emprunt. Les acheteurs pourraient trouver des prix d'achat plus avantageux dans certains marchés, mais la hausse des taux hypothécaires pourrait limiter les gains d'abordabilité.

Comment la structure de votre prêt hypothécaire influe sur votre taux

Au-delà du choix entre un taux fixe ou variable, la structure de votre prêt hypothécaire — notamment la durée du terme et la flexibilité de remboursement — peut avoir une incidence sur votre taux d'intérêt et sur le coût total de votre prêt.

Comment choisir la durée de votre terme hypothécaire

Le choix entre un prêt hypothécaire à court terme ou à long terme peut également avoir une incidence sur votre taux d'intérêt. Un prêt hypothécaire à court terme offre généralement un taux plus bas et, comme il nécessite un renouvellement plus fréquent, vous pouvez profiter de taux d'intérêt plus bas au moment du renouvellement, si les taux demeurent bas à cette période. Les prêts hypothécaires à long terme, quant à eux, offrent une stabilité, puisque vous n'aurez pas à les renouveler souvent. Cependant, les titulaires d'un prêt hypothécaire à long terme pourraient ne pas être en mesure de profiter de taux d'intérêt plus bas si le marché fluctue.

Choisir entre un prêt hypothécaire ouvert et un prêt hypothécaire fermé

Les prêts hypothécaires ouverts et fermés se distinguent principalement par leur flexibilité en ce qui concerne le remboursement anticipé de votre prêt : les prêts fermés offrent des taux plus bas, mais imposent des limites sur le remboursement anticipé, tandis que les prêts ouverts vous permettent de rembourser le solde en totalité à tout moment, généralement en échange de taux plus élevés. Le type de prêt ouvert le plus courant est la marge de crédit hypothécaire (MCH).

Comment votre profil personnel influe sur votre taux hypothécaire au Canada

Il est important de comprendre que le meilleur taux hypothécaire auquel vous êtes admissible peut varier en fonction de votre profil d'emprunteur. Voici certains des facteurs qui influencent le taux hypothécaire auquel vous pouvez accéder :

• Le type de prêt hypothécaire : Si votre prêt hypothécaire est destiné à un refinancement plutôt qu'à un achat ou à un renouvellement, vous serez admissible à des taux plus élevés. Si vous avez un prêt hypothécaire existant, une bonne cote de crédit et plus de 20 % de valeur nette dans votre propriété, vous pouvez également envisager, en plus du refinancement, une marge de crédit hypothécaire (MCH).
• Votre mise de fonds : Si vous achetez une propriété et que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, et que la valeur de la propriété que vous achetez est inférieure à 1,5 million de dollars, vous serez tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire (parfois appelée assurance SCHL). Cette assurance est ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire et, bien qu'elle représente un coût supplémentaire, elle se traduira par un taux hypothécaire plus bas, car votre prêt est moins risqué pour votre prêteur. Si vous renouvelez votre prêt hypothécaire, vous auriez dû souscrire une assurance SCHL sur le prêt d'origine pour être admissible aux taux hypothécaires les plus bas.
• L'utilisation prévue de la propriété : Votre taux hypothécaire sera plus élevé si vous prévoyez louer votre propriété plutôt que d'y habiter comme résidence principale.
• La période d'amortissement : Les prêts hypothécaires assurables (c'est-à-dire les prêts pour des propriétés d'une valeur inférieure à 1,5 million de dollars avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat) au Canada ont une période d'amortissement maximale de 25 ans. Peu importe le prix de votre propriété, si vous effectuez une mise de fonds d'au moins 20 %, vous pouvez accéder à un prêt hypothécaire permettant une période d'amortissement plus longue, comme une période de 30 ans. Bien qu'une période d'amortissement plus longue se traduise généralement par un versement mensuel moins élevé, elle peut s'accompagner d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé. De plus, en prenant plus de temps pour rembourser le prêt, vous paierez davantage d'intérêts au total qu'avec une période d'amortissement plus courte.
• La cote de crédit et le revenu : Votre cote de crédit et votre revenu sont essentiels tant pour l'approbation que pour la détermination du taux. Une cote de crédit de 680 ou plus est généralement requise pour être admissible aux meilleurs taux hypothécaires, tandis que des cotes aussi basses que 560 peuvent tout de même permettre d'obtenir un prêt hypothécaire, mais à des taux plus élevés. Les prêteurs examineront également votre historique de crédit pour déceler des paiements manqués ou des comptes en recouvrement, et exigeront une preuve de revenu, comme des talons de paie ou un avis de cotisation. Si vous êtes nouvellement employé, de nombreux prêteurs préfèrent voir au moins un an de stabilité en emploi.

L'incidence du test de résistance sur l'admissibilité hypothécaire

Au Canada, la plupart des emprunteurs doivent réussir le test de résistance hypothécaire lorsqu'ils font une demande de nouveau prêt hypothécaire. Cela signifie que vous devez être admissible au taux le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel majoré de 2 %, afin de démontrer que vous seriez encore en mesure d'effectuer vos versements si les taux d'intérêt augmentaient. Par exemple, si votre prêteur vous offre un taux hypothécaire de 5 %, vous devrez prouver que vous pourriez assumer vos versements à 7 % afin de réussir le test et d'être admissible à votre prêt hypothécaire.

Tous les emprunteurs hypothécaires doivent se soumettre au test de résistance, à deux exceptions près :

• Les emprunteurs qui renouvellent leur terme hypothécaire auprès de leur prêteur d'origine ne sont souvent pas soumis à un nouveau test de résistance.
• Les emprunteurs dont le prêt hypothécaire assuré à ratio élevé est transféré à un autre prêteur au moment du renouvellement peuvent ne pas être soumis au test de résistance, à condition que les modalités initiales de leur prêt et leur période d'amortissement ne changent pas.

Les taux hypothécaires canadiens à travers le temps

L'examen des taux hypothécaires historiques permet de replacer les taux actuels dans leur contexte et de montrer comment les différents types de prêts hypothécaires tendent à évoluer au fil du temps. Le Canada a connu des taux record historiquement bas en 2020 et 2021, alors que le taux fixe sur cinq ans le plus bas avait chuté à 1,39 % et que le taux variable sur cinq ans le plus bas était tombé à 0,85 %, en réponse à la pandémie par les décideurs. Avec la flambée de l'inflation en 2022 et 2023, les taux d'intérêt ont fortement augmenté, avant de s'atténuer progressivement en 2024 et 2025. Au début de 2026, les taux hypothécaires demeurent bien au-dessus des creux observés pendant la pandémie, mais sont nettement inférieurs à leurs sommets récents.

Voici certains des taux hypothécaires canadiens les plus bas de l'année pour différents types de prêts au cours des cinq dernières années.

Vaut-il la peine de faire appel à un courtier hypothécaire pour obtenir le meilleur taux ?

Faire appel à un courtier hypothécaire peut être avantageux si vous souhaitez comparer les taux de plusieurs prêteurs en un seul endroit. Les courtiers ont accès à un large éventail de banques, de coopératives de crédit et de prêteurs, ce qui peut faciliter la découverte de taux compétitifs que vous ne trouveriez pas en vous adressant à une seule banque. Cependant, traiter directement avec votre banque peut tout de même être judicieux si vous privilégiez la simplicité ou si vous entretenez déjà une relation solide avec elle. De nombreux emprunteurs choisissent d'abord de comparer leurs options, puis de déterminer si un courtier ou une banque correspond le mieux à leur situation.