La chute des prix de l'immobilier est le plus grand risque pour l'économie canadienne

Note 1 : Le ralentissement de l'immobilier pose un « risque principal » pour l'économie canadienne

Le 18 avril, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l'organisme national de réglementation bancaire du Canada, a publié son deuxième Regard annuel sur le risque (RAR), dans lequel il décrit ce qu'il estime être les plus grands vents contraires auxquels est confronté le système financier canadien - et ce que l'organisme de réglementation prévoit de faire pour y remédier.

En tête de liste, un sujet qui a fait les manchettes (et les inquiétudes des propriétaires) au cours de l'année écoulée : la forte baisse des prix de l'immobilier et de la demande, après leur envolée pendant la pandémie.

« Le marché du logement a profondément changé au cours de la dernière année » , écrit le BSIF dans son rapport. « Après avoir connu des augmentations record pendant la pandémie, les prix des maisons ont nettement fléchi en 2022. Le BSIF se prépare à la possibilité que le marché du logement demeure anémique tout au long de 2023. »

L'autorité de régulation souligne également à quel point le cycle de hausse des taux de la Banque du Canada a eu un impact sur la capacité des emprunteurs à rembourser leur dette hypothécaire ; la banque centrale a augmenté son taux directeur à huit reprises entre mars 2022 et janvier 2023, faisant passer son taux directeur de 0,25 %, son niveau le plus bas de la pandémie, à 4,5 % aujourd'hui.

« La forte poussée des taux d’intérêt a miné l’abordabilité de la dette, ce qui est de plus en plus préoccupant du point de vue prudentiel » , indique le BSIF. « Les emprunteurs hypothécaires pourraient ne pas être en mesure d’absorber des augmentations de leurs mensualités ou pourraient subir un solide choc de paiement au moment de renouveler leur prêt, ajoutant aux probabilités de défaut. Étant donné l’incidence marquée des activités liées aux prêts garantis par des biens immobiliers – prêts RESL – sur le système financier canadien, une contraction du marché du logement demeure un risque principal. »

Note 2 : Les taux de déclenchement auront des conséquences durables

Le BSIF n'a pas hésité à souligner les dangers posés par le fait qu'un plus grand nombre d'emprunteurs atteignent leur taux de déclenchement (lorsque la hausse des taux réduit le paiement mensuel d'un emprunteur à taux variable au point qu'il ne couvre plus que les intérêts hypothécaires). Selon une étude menée par la Banque nationale, cette situation a touché huit emprunteurs sur dix qui ont contracté des prêts hypothécaires à taux variable avec des paiements fixes entre 2020 et 2022.

Les prêteurs ont notamment réagi en prolongeant la période d'amortissement pour les emprunteurs concernés, ce qui leur permet d'éviter l'augmentation des mensualités en les étalant sur une plus longue période.

Mais le BSIF estime qu'il ne s'agit là que d'une solution de fortune et que les emprunteurs comme les prêteurs devront payer les pots cassés en temps voulu.

La semaine dernière, Tolga Yalkin, surintendant auxilliaire du BSIF, a déclaré devant un auditoire de l'Institut CD Howe : « Vous ne serez pas surpris d'apprendre que nous ne portons pas de lunettes roses. L'augmentation du nombre d'emprunteurs à fort effet de levier accroît le risque d'un affaiblissement de la performance du crédit.

« Bien que les institutions de prêt soient bien capitalisées et financièrement résistantes, le coût plus élevé des emprunts - et tout ralentissement économique potentiel - pourrait entraîner une augmentation des défauts de paiement des emprunteurs, une réaction désordonnée du marché et une incertitude et une volatilité économiques encore plus grandes. »

Note 3 : Des attentes renouvelées pour des règles plus strictes en matière de prêts hypothécaires

Ces récents commentaires ont renforcé l'espoir d'un durcissement des règles hypothécaires avant la fin de l'année.

En janvier, le BSIF a annoncé qu'il envisageait d'apporter des modifications à sa ligne directrice B-20, qui décrit les exigences en matière d'emprunt et de risque pour les banques qui souscrivent des prêts hypothécaires résidentiels, ainsi que les règles de qualification des emprunteurs, y compris le test de résistance hypothécaire.

Selon certaines informations, l'autorité de régulation réfléchit à la possibilité d'augmenter les exigences en matière de ratio de service de la dette pour les emprunteurs, ce qui rendrait plus difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire pour ceux qui ont des dettes plus importantes. Elle envisage également de limiter le nombre d'emprunteurs plus endettés que les banques peuvent avoir dans leurs portefeuilles. Cela signifie que moins d'emprunteurs pourront être acceptés par les prêteurs de catégorie A et qu'ils devront se tourner vers la catégorie B et le marché hypothécaire alternatif.

Enfin, le BSIF pourrait également modifier les critères de seuil pour le test de résistance hypothécaire ; actuellement, les emprunteurs doivent prouver qu'ils peuvent supporter leur prêt hypothécaire à un taux de 5,25 % ou à un taux supérieur de 2 % au taux qu'ils recevront de leur prêteur, le taux le plus élevé étant retenu. Cependant, suite aux augmentations rapides des taux l'année dernière, le seuil de 5,25 % est devenu obsolète, tous les taux actuels du marché étant supérieurs à 3,25 %.

Le BSIF a terminé ses consultations sur ces changements potentiels à la fin de la semaine dernière et publiera un rapport sur ses recommandations, ce qui signifie que les emprunteurs devraient rester attentifs aux changements dans les mois à venir.

Lecture complémentaire :

• L'accessibilité à la propriété s'est détériorée en mars avec le retour du marché vendeur