Calculatrice de la capacité d'emprunt hypothécaire

Votre capacité à assumer un prêt hypothécaire ne se limite pas à l'intégration des paiements mensuels dans votre budget. Les prêteurs évaluent plusieurs facteurs clés, notamment le revenu total de tous les demandeurs de prêt hypothécaire, les dettes actuelles (comme les paiements pour la voiture, les frais de garde, les cartes de crédit) et les dépenses récurrentes liées à l'accession à la propriété (comme les services publics, les taxes foncières et les charges de copropriété). Voici les deux ratios du service de la dette qui entrent en jeu :

• Le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD): Il s'agit du rapport entre le capital du prêt hypothécaire, les intérêts, les taxes foncières et les frais de chauffage, et le revenu annuel total. En règle générale, pour obtenir un prêt hypothécaire, le ratio du service de la dette brute doit se situer dans une fourchette de 32 à 39 %.
• Le rapport d’amortissement total de la dette (ATD) : Ce ratio va plus loin en prenant en compte tous les paiements mensuels de dettes, comme les cartes de crédit, les paiements de voiture et les frais de prêt, en plus de vos frais de logement, toujours divisés par votre revenu annuel. Le ratio du service total de la dette doit généralement se situer entre 40 et 44 %.
  Ces paramètres, combinés à d'autres éléments tels que votre cote de crédit, aideront votre prêteur à déterminer le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre.

Au Canada, selon le ministère fédéral des Finances, à compter du 15 décembre 2024, les acheteurs de logements devront verser un acompte minimum de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat de leur logement, puis de 10 % sur la tranche restante comprise entre 500 001 $ et 1,5 million de dollars. Les acquéreurs doivent verser un acompte de 20 % sur les biens immobiliers dont le prix est égal ou supérieur à 1,5 million de dollars.

Pour en savoir plus : Prêts hypothécaires assurés jusqu’à 1,5 million de dollars

L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour tout acheteur d'un logement qui verse une mise de fonds inférieure à 20 %, souvent appelé « emprunteur à ratio élevé ». Cette couverture est souvent appelée assurance SCHL, car la société d'État est historiquement le principal fournisseur de cette couverture. Les deux autres fournisseurs d'assurance hypothécaire au Canada sont Canada Guaranty et Sagen.

Cette assurance coûte généralement entre 2,8 % et 4 % du montant total de l'hypothèque. En garantissant les prêteurs contre le risque qu'un emprunteur ne rembourse pas son prêt hypothécaire, l'assurance contre le défaut de paiement permet aux emprunteurs à haut risque de bénéficier plus facilement d'un prêt hypothécaire (et souvent à des taux plus bas).

Au lieu d'être payée d'avance, la prime d'assurance est ajoutée à vos mensualités dès le début de la durée du prêt. Cette dépense supplémentaire augmente le coût total de votre emprunt. Vous pouvez peut-être acheter une maison plus tôt et avec un acompte moins élevé, mais la prime d'assurance supplémentaire a une incidence directe sur le coût mensuel de votre prêt hypothécaire.

Utilisons la calculatrice de l'abordabilité des paiements ci-dessus pour déterminer l'abordabilité maximale d'un acheteur dans ce scénario.

Supposons que vous avez un revenu annuel de 100 000 $ et que vous pouvez verser une mise de fonds de 50 000 $ avec un amortissement maximal de 25 ans. Sur la base de ces paramètres, vous pouvez vous permettre d'acheter une maison d'une valeur potentielle de 456 441 $. Après déduction de l'acompte, le montant du prêt hypothécaire serait de 419 041 $, ce qui inclut 12 600 $ de primes d'assurance de la SCHL (ajoutées au prêt hypothécaire parce que l'acompte est inférieur à 20 %).

Maintenant, si vous êtes admissible à un taux hypothécaire fixe de 5 ans de 4,04 %, votre paiement mensuel sera d'environ 2 213 $.

Si vous choisissez l'option « acheteur d'une première maison », le calculateur applique les remboursements fédéraux et provinciaux appropriés offerts aux acheteurs d'une première maison, ce qui se traduit par un montant de droits de mutation foncière moins élevé.

Le certificat de préclusion est communément appelé « certificat d'état de la copropriété ». Il est délivré par l'association des copropriétaires dans le cadre de la procédure de diligence raisonnable lors de l'achat d'un appartement en copropriété, et vous donne essentiellement un aperçu de l'état de l'appartement et de l'association pour vous permettre de prendre une décision en connaissance de cause.

Le revenu de l'acheteur n'est qu'un élément de l'équation de l'accessibilité du prêt hypothécaire. Les prêteurs prennent également en compte d'autres facteurs, tels que le montant de votre mise de fonds, vos dettes et votre profil de crédit. Examinons deux scénarios à partir d'un salaire annuel de 70 000 $ et de notre Calculateur d'accessibilité hypothécaire.

Scénario 1 : Candidat célibataire
Supposons que l'acheteur gagne 70 000 $ par an, qu'il n'a pas de codemandeur et qu'il a économisé 21 000 $ pour une mise de fonds (30 % de son revenu annuel brut - un repère couramment utilisé pour les coûts de logement). En supposant une période d'amortissement de 25 ans, cet acheteur pourrait se qualifier pour une maison dont le prix d'achat maximal est de 320 571 $.

Scénario 2 : Deux codemandeurs
Supposons maintenant qu'il y ait deux codemandeurs, chacun gagnant 70 000 $, avec un revenu familial combiné de 140 000 $ et une mise de fonds totale de 42 000 $. En utilisant les mêmes hypothèses, ces acheteurs pourraient s'offrir une maison dont le prix pourrait atteindre 645 846 $.

Ces calculs supposent que la propriété est située à Toronto, en Ontario.