Mise à jour du marché hypothécaire : décembre 2024

Cette année, le marché immobilier canadien a été relativement calme, les acheteurs hésitant à se lancer dans l'aventure jusqu'à ce que les taux d'intérêt baissent. La Banque du Canada ayant procédé à une cinquième baisse consécutive de son taux directeur le 11 décembre 2024, et d'autres baisses de taux étant prévues, les ventes de logements ont rebondi.

À la suite de la réduction de 50 points des taux d'intérêt en décembre, les taux hypothécaires variables ont baissé presque immédiatement. Les rendements obligataires ont chuté en réaction à la baisse des taux de la Banque en décembre, ce qui a incité certains prêteurs à réduire leurs taux hypothécaires fixes.

Cela dit, si l'on se réfère au passé, les taux hypothécaires fixes et variables restent élevés à l'heure actuelle. Si vous êtes à la recherche d'un taux hypothécaire au Canada en ce moment, voici quelques facteurs économiques importants à connaître.

• Mise à jour sur l'immobilier : Dans les dernières données du marché pour novembre 2024, l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a fait état d'un rebond spectaculaire du marché du logement. Au total, 37 855 maisons ont été vendues, soit une augmentation de 26 % par rapport à novembre 2023. Il s'agit du troisième mois consécutif de hausse des ventes, stimulée par la baisse des taux d'intérêt. L'augmentation de la demande commence à exercer une pression à la hausse sur les prix des logements. Le prix moyen national des logements a augmenté de 7,4 % d'une année sur l'autre pour atteindre 649 411 $, avec une augmentation mensuelle de 0,9 %. L'Indice des prix des propriétés MLS (IPP), qui fournit une mesure plus stable des prix en éliminant les extrêmes, a également grimpé de 0,6 % par rapport à octobre, son plus grand bond mensuel depuis plus d'un an. Bien que les nouvelles inscriptions aient légèrement augmenté de 2,4 % d'une année à l'autre pour atteindre 56 242 maisons, elles ont diminué de 0,5 % par rapport à octobre, ce qui a eu pour effet de resserrer davantage les stocks. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RNAI) a augmenté pour atteindre 59,2 %, s'approchant ainsi du marché des vendeurs. L'ACI définit un marché équilibré comme un marché dont le rapport ventes/nouvelles inscriptions se situe entre 45 % et 65 %, les rapports supérieurs à 65 % indiquant un marché de vendeurs et les rapports inférieurs à 45 % un marché d'acheteurs.

  Le niveau des stocks est tombé à 3,7 mois - le plus bas depuis 14 mois et bien en dessous de la moyenne à long terme de 5,1 mois. Avec de nouvelles baisses de taux attendues en 2025, de nouvelles règles hypothécaires et une inflation stabilisée, les experts prévoient un marché hivernal vigoureux et une saison de vente exceptionnellement active au printemps.

  À lire également : Les ventes nationales de logements augmentent de 26 % en novembre

• Mise à jour de l'IPC : Selon le dernier rapport sur l'indice des prix à la consommation (IPC) de Statistique Canada, l'inflation au Canada a légèrement baissé à 1,9 % en glissement annuel en novembre, contre 2 % en octobre. Ce ralentissement reflète l'impact continu des cinq baisses de taux consécutives de la Banque du Canada, qui ont ramené le taux d'intérêt de référence à 3,25 %. Par conséquent, les coûts des intérêts hypothécaires - un facteur clé de l'inflation - ont diminué pour le 15e mois consécutif, augmentant de 13,2 % par rapport à 14,7 % en octobre. L'inflation liée au logement a diminué pour atteindre 4,6 %, bien que les prix des loyers soient restés élevés, augmentant de 7,7 % d'une année sur l'autre. Les coûts alimentaires, un autre point de pression important pour les ménages, ont augmenté de 2,6 %, ce qui représente une légère amélioration par rapport aux 2,7 % d'octobre, mais une forte augmentation de 19,6 % par rapport aux niveaux de 2021. Dans le même temps, les prix de l'essence ont légèrement baissé de 0,5 %, un rythme plus lent que la baisse de 4 % observée le mois précédent. Les mesures de l'inflation de base, qui excluent les composantes volatiles, sont restées stables, l'IPC trimestriel et l'IPC médian se maintenant à 2,7 % et 2,6 %. Cette persistance met en évidence les pressions sous-jacentes sur les prix qui pourraient compliquer les décisions de la Banque du Canada en matière de réduction des taux en 2025, d'autant plus que la Réserve fédérale américaine signale un ralentissement du rythme de ses propres réductions de taux. Les analystes s'attendent à ce que la Banque du Canada fasse preuve de prudence en procédant à des baisses de taux plus modestes et progressives jusqu'en 2025.

  À lire également : L'IPC canadien tombe à 1,9 % en novembre

Mise à jour de l'annonce de la Banque du Canada du 11 décembre 2024

Le 11 décembre 2024, la Banque du Canada a réduit son taux directeur de 0,5 %, le ramenant à 3,25 %. Il s'agit de la cinquième baisse de taux consécutive depuis juin 2024, avec une réduction totale de 175 points de base par rapport au sommet précédent de 5 %. Il s'agit de la deuxième réduction de 50 points de base d'affilée, après l'annonce d'octobre 2024.

• La décision a été influencée par des performances économiques plus faibles que prévu, avec une croissance du PIB canadien ralentie à 1 % au troisième trimestre et un taux de chômage en hausse à 6,8 % en novembre.
• Le taux préférentiel de la plupart des prêteurs tombera à 5,45 %, ce qui se traduira par des paiements mensuels moins élevés et des portions d'intérêts réduites pour les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable et des lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
• Les taux hypothécaires fixes, bien qu'ils ne soient pas directement liés au taux de la Banque, pourraient connaître des réductions, les rendements des obligations à cinq ans ayant déjà chuté à 2,8 %. 
• Pour les propriétaires dont le prêt hypothécaire doit être renouvelé en 2025, la baisse des taux offre l'occasion d'obtenir des taux de renouvellement plus bas. En bloquant le taux maintenant, les emprunteurs peuvent obtenir le taux le plus bas auquel ils sont éligibles, se protégeant ainsi d'éventuelles hausses de taux lors du processus de renouvellement.
• La Banque du Canada a indiqué qu'elle pourrait ralentir le rythme des réductions de taux en 2025, car le taux directeur est aujourd'hui nettement plus bas qu'en juin 2024. Toute réduction supplémentaire sera évaluée au cas par cas.

Dernières nouvelles : Mise à jour sur la réforme du système hypothécaire canadien

Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications importantes aux règles d'admissibilité aux prêts hypothécaires, touchant tant les acheteurs d'une première propriété que ceux qui acquièrent des maisons neuves.

À compter du 15 décembre 2024 :

• Les amortissements sur 30 ans seront disponibles pour tous les acheteurs d'une première propriété, qu'ils aient ou non un prêt hypothécaire assuré. Cette mesure s'applique également à tout achat de maison neuve.
• Le prix d'achat maximum pour un prêt hypothécaire assuré (lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %) passera de 1 million à 1,5 million de dollars.

Ces réformes hypothécaires, parmi les plus marquantes depuis 2012, visent à améliorer l'accessibilité des acheteurs de première propriété au marché immobilier.

Pour plus d'information sur ces nouvelles règles hypothécaires, consultez l'article de blogue de Ratehub.ca.

 Taux hypothécaires variables sur 5 ans : Faits saillants

• Les taux hypothécaires variables fluctuent en fonction du taux préférentiel.
• Les taux hypothécaires variables sont généralement exprimés comme suit : « taux préférentiel plus ou moins un certain pourcentage ».
• Sur l’ensemble de toutes les demandes des hypothèques adressées à Ratehub.ca entre janvier et décembre 2023, 5,36 % des demandes concernaient des hypothèques variables sur 5 ans.
• 23 % des consommateurs ont opté pour un prêt hypothécaire à taux variable en 2024, contre 27 % en 2023. (Source : 2024 Enquête de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires)
• Les taux hypothécaires fixes sur 5 ans dépendent du rendement des obligations d’État sur 5 ans.

Historique des taux hypothécaires variables sur 5 ans

L’examen de l’historique des taux hypothécaires est un excellent moyen de comprendre quels types d’hypothèques sont soumis à des taux plus bas et à quels moments les taux ont subi de grandes fluctuations. Vous trouverez ci-dessous les meilleurs taux hypothécaires variables sur 5 ans enregistrés chaque année au Canada ces dernières années, comparés à plusieurs autres types de taux hypothécaires.

Source: Tableau des taux historiques de Ratehub

Popularité des taux hypothécaires 5 ans variables

Bien que les hypothèques à taux fixe soient plus populaires, selon les Professionnels hypothécaires du Canada, 25 % des détenteurs d'hypothèques canadiens avaient des hypothèques à taux variable à la fin de 2022, ce qui en fait le deuxième type d'hypothèque le plus populaire.

Historiquement, les taux fixes sont généralement plus populaires. Toutefois, à la suite de la pandémie de COVID-19, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur en mars 2020, ce qui a entraîné une baisse du taux préférentiel. Par conséquent, les hypothèques à taux variable connaissent un regain de popularité. Tel que susmentionné, un tiers de toutes les hypothèques au Canada en 2022 étaient des prêts hypothécaires à taux variable, contrairement à seulement 20 % en 2019. Cependant, comme les prêts hypothécaires à taux variable ont grimpé à des taux presque égaux (et parfois supérieurs) à ceux des prêts hypothécaires à taux fixe dans le sillage des multiples hausses de taux de la Banque du Canada au cours de 2022, leur popularité a diminué récemment. Alors qu'environ 26 % de toutes les demandes des prêts hypothécaires adressées à Ratehub.ca en 2022 concernaient des taux variables sur 5 ans, ils ne représentaient que 5,36 % de toutes les demandes des prêts hypothécaires adressées à Ratehub en 2023. De plus, selon l'Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 23 % des consommateurs ont opté pour un prêt hypothécaire à taux variable en 2024 (en baisse par rapport à 27 % en 2023). Le tableau ci-dessous, tiré de la même enquête, montre la popularité des prêts hypothécaires à taux fixe en 2024 parmi les quatre principales catégories de personnes ayant contracté des prêts hypothécaires.

Le prêt hypothécaire sur 5 ans est généralement la durée la plus prisée des emprunteurs. La période de 5 ans se situe au milieu de l’éventail des durées offertes, soit entre un et dix ans. La popularité de ce type de prêt reflète donc une moyenne neutre en termes de risque. Les principaux prêteurs ont par ailleurs tendance à promouvoir ce produit. Une ventilation plus poussée des durées d’emprunt révèle que 80 % des prêts hypothécaires ont une durée de 5 ans ou moins.

Quels sont les facteurs de variation des taux hypothécaires variables sur 5 ans?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, le taux hypothécaire 5 ans variable fluctue au gré du taux d’intérêt préférentiel, à savoir le taux auquel les établissements bancaires prêtent à leurs clients les plus solvables. Le taux hypothécaire variable est généralement indiqué comme étant le taux préférentiel plus ou moins un pourcentage de rabais ou de prime.

Au Canada, le taux préférentiel est principalement influencé par des facteurs économiques. La Banque du Canada ajuste ce taux en fonction de la conjoncture économique, à savoir des facteurs tels que le taux d’emploi, la production industrielle ou les exportations. Ensemble, ces facteurs impactent le taux d’inflation. Lorsque l’inflation est élevée, la Banque du Canada doit agir pour éviter que l’économie ne soit trop stimulée. La Banque augmentera alors le taux préférentiel pour rendre le coût des emprunts plus onéreux.

À l’inverse, lorsque l’inflation est faible, la Banque du Canada diminuera le taux préférentiel, afin de stimuler l’économie et rendre les emprunts plus attrayants. Le rabais ou la prime sur le taux de base appliqué au taux hypothécaire variable est fixé par les banques, en fonction de leur stratégie en matière de taux et de la part de marché qu’elles souhaitent acquérir. 

En conclusion : Devriez-vous obtenir un prêt au taux hypothécaire variable sur 5 ans?

Pour autant que vous soyez à l’aise avec le risque et que vous compreniez que les taux variables peuvent fluctuer pendant toute la durée de votre contrat, un taux variable sur 5 ans constitue un choix raisonnable. Étant donné que les taux variables comportent un risque inhérent d’augmentation potentielle des taux, assurez-vous de prévoir dans votre budget les augmentations potentielles de votre paiement hypothécaire, et ce, pendant toute la durée de votre prêt.

Si vous n'êtes toujours pas sûr du produit hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins, il est bon de parler à un courtier hypothécaire. Les consultations sont gratuites, et vous repartirez avec des conseils d'experts, personnalisés pour vous.

Pour de plus amples renseignements, consultez ces pages utiles!

• Meilleurs taux hypothécaires au Canada
• Calculatrice de renouvellement hypothécaire
• Taux hypothécaires fixes sur 5 ans
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