5 conseils pour le renouvellement de votre prêt hypothécaire

Cet article a été traduit de l'article original en anglais, qui a été publié pour la première fois le 18 août 2014. 

La plupart des hypothèques doivent être renouvelées au moins une fois avant d'être remboursées. À moins que vous ne disposiez des liquidités nécessaires pour rembourser votre solde dès le premier terme hypothécaire, vous faites probablement partie des 3,4 millions de Canadiens qui devront renouveler leur prêt hypothécaire d'ici le premier trimestre de 2025.

Des données supplémentaires de la Banque du Canada indiquent qu'environ 251 milliards de dollars de prêts hypothécaires devront être renouvelés en 2024, suivis de 352 milliards en 2025. En fait, 80 % de tous les prêts hypothécaires en vigueur en février 2022 seront renouvelés en 2024, et pratiquement tous les prêts en cours seront renouvelés d'ici 2026.

L'un des principaux défis pour ces emprunteurs est de renouveler leur prêt hypothécaire dans un contexte de taux d'intérêt beaucoup plus élevés. Les taux hypothécaires fixes et variables ont grimpé de plus de 400 points de base depuis leur niveau le plus bas pendant la pandémie. La Banque du Canada prévoit que, selon le type de prêt hypothécaire détenu, les emprunteurs qui renouvellent leur prêt peuvent s'attendre à voir leurs paiements mensuels augmenter de 25 à 54 %.

C'est pourquoi il est plus important que jamais que les détenteurs d'hypothèques comprennent les options qui s'offrent à eux au moment du renouvellement et fassent un choix stratégique pour minimiser l'incidence de paiements potentiellement plus élevés.

2. Commencez à magasinez tôt

Dans quel délai peut-on renouveler un prêt hypothécaire? Même si vous êtes à quelques mois de la date d'échéance de votre prêt hypothécaire, on dit que le monde appartient à ceux qui se lèvent tôt! Cette phrase est particulièrement vraie en ce qui concerne le processus de renouvellement d'un prêt hypothécaire.

Bien que votre prêteur actuel vous enverra probablement le bordereau de renouvellement au cours des 30 derniers jours de votre prêt hypothécaire, vous pouvez généralement commencer à négocier dès 120 jours avant la date d'échéance. Pour vous assurer que vous êtes prêt, repérez la date d'échéance sur votre contrat hypothécaire (elle peut également être visible par l'entremise des services bancaires en ligne) et reculez de 120 jours sur un calendrier.

Si vous ne parvenez pas à négocier une meilleure offre avec votre prêteur actuel, vous avez le temps d'envisager de changer de prêteur. Bien que vous ne puissiez peut-être pas changer votre hypothèque avant la date de renouvellement, cela donne à un courtier hypothécaire le temps de vous conseiller sur le renouvellement de votre hypothèque et de trouver le meilleur produit. Cela vous donne également le temps de préparer les documents nécessaires pour ne pas avoir à vous précipiter à la dernière minute.

3. Demandez un meilleur taux

Les bordereaux de renouvellement hypothécaire des prêteurs vous permettent de répondre facilement à la question « Dois-je renouveler mon prêt hypothécaire maintenant? » en vous offrant un moyen rapide et simple de renouveler. Ils savent que vous êtes occupé et que vous paierez pour cette commodité. En moyenne, les fournisseurs de prêts hypothécaires n'offrent à leurs clients existants qu'une réduction sur le taux affiché sur le bordereau de renouvellement. Mais ce n'est pas forcément le taux le plus bas possible, même auprès de votre prêteur actuel. De plus, d'autres prêteurs proposent généralement des taux plus bas.

Négocier le renouvellement d'un prêt hypothécaire pour obtenir un meilleur taux devient encore plus important dans un contexte de hausse des taux. Voici un tableau indiquant combien vous pourriez économiser en demandant un meilleur taux pour une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans :

Supposons que votre prêt hypothécaire arrive à échéance le mois prochain et que vous avez déjà accepté un taux fixe de 5 ans à 2,99 %. Votre prêteur actuel peut vous offrir un rabais de 0,25 % sur le taux affiché de 6,22 % pour un nouveau taux de 5,97 %.

Les mensualités s'élèveraient alors à 3 190 $. Cependant, en faisant le tour du marché, vous pourriez trouver un taux beaucoup plus avantageux pour les cinq prochaines années. Peut-être obtiendrez-vous un taux fixe de 5 ans à 5,54 %. Si vous êtes admissible à ce taux, vos paiements mensuels seront plus faciles à gérer et s'élèveront à 3 064 $, ce qui vous permettra d'économiser 126 $ par mois.

Certaines personnes ont peur d'essayer de négocier avec les prêteurs; elles pensent que ce qu'elles voient est ce qu'elles obtiennent, mais ce n'est tout simplement pas vrai. Vous pouvez demander un meilleur taux hypothécaire et, s'ils veulent vous garder comme client, ils vous proposeront un meilleur taux. S'ils ne le font pas, vous devriez faire le tour du marché. La possibilité d'obtenir le meilleur taux hypothécaire est l'une des principales raisons pour lesquelles les gens changent de prêteur au moment du renouvellement.

4. Obtenez un gel de taux

Lorsque vous cherchez un meilleur taux, une bonne stratégie consiste à faire appel à un courtier hypothécaire. Plutôt que de devoir passer d'un prêteur à l'autre, un courtier hypothécaire peut consulter votre dossier de crédit une seule fois et trouver une liste de prêteurs qui accepteront de travailler avec vous, ainsi que les meilleurs taux qu'ils peuvent vous offrir. Votre courtier hypothécaire peut facilement vous dire quel taux vous pourriez avoir si vous décidez de changer de prêteur.

Ce processus peut se dérouler très rapidement, souvent dès le premier rendez-vous. Si vous n'êtes pas prêt à prendre une décision, par exemple si vous voulez donner à votre prêteur actuel la possibilité d'égaliser ce taux, demandez à votre courtier hypothécaire de geler le taux. Les gels de taux vous protègent des augmentations de taux d'intérêt pendant une période pouvant aller jusqu'à 120 jours. Si les taux d'intérêt baissent pendant cette période, ne vous inquiétez pas, vous pouvez également négocier pour obtenir ce nouveau taux plus bas. Les gels de taux permettent de garantir le taux si vous craignez que les taux augmentent avant le renouvellement de votre prêt.

5. Donnez-vous assez de temps pour changer de prêteur

Si vous décidez de changer de prêteur, vous vous demanderez peut-être à quel moment vous devez commencer à chercher à renouveler votre prêt. La réponse est le plus tôt possible. Vous devrez soumettre une demande de prêt hypothécaire comme si vous en demandiez un nouveau, ce qui signifie que vous devrez fournir les documents suivants :

• Copie de la lettre de renouvellement de votre prêt hypothécaire
• Preuve de revenus
• Preuve que vous êtes propriétaire de votre logement
• Preuve d'assurance immobilière

Il faut généralement plus d'une semaine à un courtier hypothécaire pour traiter votre demande. Veillez donc à laisser une marge de manœuvre suffisante entre le moment où vous entamez la procédure et celui où votre hypothèque doit être renouvelée, sinon vous risquez de devoir rester avec votre prêteur actuel à un taux non favorable pour votre prochaine hypothèque.

Les risques de ne pas comparer les taux hypothécaires

La recherche d'un nouveau prêteur peut sembler demander beaucoup d'efforts, et le gain (quelques points de pourcentage de moins sur votre taux hypothécaire) peut ne pas sembler en valoir la peine au début. Cependant, si vous ne faites pas le tour du marché, vous risquez d'être vulnérable sur le plan financier. Cette vulnérabilité est due à ce que l'on appelle le risque de taux d'intérêt. Il y a risque de taux d'intérêt lorsqu'on s'attend à ce que votre prêt hypothécaire soit renouvelé à un taux plus élevé, ce qui pèse davantage sur votre budget. Pendant la pandémie, de nombreux ménages canadiens très endettés ont profité des taux historiquement bas pour contracter des prêts hypothécaires, ce qui les a exposés au risque de taux d'intérêt. À la suite des hausses successives et substantielles des taux d'intérêt au cours des années 2022 et 2023, il est plus important que jamais de comprendre le risque de taux d'intérêt.

Le risque de taux d'intérêt se présente sous trois formes pour les propriétaires au Canada, tandis que la hausse des taux d'intérêt a un effet immédiat sur eux :

• Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable
• Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe arrivant à échéance
• Si vous avez une marge de crédit hypothécaire à taux d'intérêt variable

Dans ces cas, le renouvellement de votre hypothèque à un taux plus élevé (ou le refinancement pour accéder à la valeur nette) peut ajouter des centaines de dollars à votre versement hypothécaire mensuel, comme nous l'avons vu dans l'exemple ci-dessus. Que vous choisissiez le renouvellement ou le refinancement, le résultat est le même : ces centaines de dollars peuvent faire la différence entre le remboursement de votre dette et votre capacité à simplement subvenir à vos besoins. C'est pourquoi il est important de prendre le temps de magasiner pour obtenir le meilleur taux hypothécaire – votre prospérité financière en dépend.

En conclusion

Renouveler votre prêt hypothécaire peut être rapide et facile avec votre prêteur actuel. Cependant, signer le bordereau de renouvellement et le renvoyer ne vous permettra pas d'obtenir le meilleur taux ou le meilleur produit hypothécaire. En suivant ces conseils, en faisant vos recherches et en travaillant avec un courtier hypothécaire qui peut vous donner des conseils sur le renouvellement de votre hypothèque, vous obtiendrez le meilleur prêteur, les meilleures conditions et le meilleur taux pour votre situation financière actuelle.

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*Basé sur un prix de logement de 700 000 $, une mise de fonds de 10 %, un amortissement sur 25 ans et un taux hypothécaire fixe sur 5 ans de 4,64 % par rapport à 4,39 %.