5 conseils pour le renouvellement de votre prêt hypothécaire

Cet article a été initialement rédigé le 18 août 2014 et a été mis à jour le 26 novembre 2024.

La plupart des hypothèques doivent être renouvelées au moins une fois avant d'être remboursées. À moins que vous ne disposiez des liquidités nécessaires pour rembourser votre solde dès le premier terme hypothécaire, vous faites probablement partie des plus de 2 millions de Canadiens qui se préparent à renouveler leur hypothèque en 2025 et 2026.

Des données supplémentaires de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) indiquent qu'environ 300 milliards de dollars de prêts hypothécaires à taux fixe devront être renouvelés l'année prochaine seulement. Par ailleurs, 85 % de ces prêts hypothécaires ont été contractés à l'origine lorsque le taux directeur de la Banque du Canada était égal ou inférieur à 1 %.

L'un des principaux défis auxquels sont confrontés ces emprunteurs est qu'ils renouvelleront leurs prêts hypothécaires dans un contexte de taux d'intérêt considérablement plus élevés : les taux hypothécaires fixes et variables ont grimpé de plus de 275 points de base depuis leurs niveaux les plus bas depuis la pandémie. La Banque du Canada prévoit que, selon le type de prêt hypothécaire qu'ils détiennent, les emprunteurs qui renouvellent leur hypothèque peuvent s'attendre à ce que leurs paiements mensuels augmentent de 25 à 54 %.

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Dans ce contexte, il est plus important que jamais que les détenteurs de prêts hypothécaires comprennent les options qui s'offrent à eux au moment du renouvellement et qu'ils fassent un choix stratégique afin de minimiser l'impact de paiements potentiellement plus élevés.

2. Commencez à magasinez tôt

Dans quels délais peut-on renouveler un prêt hypothécaire ? Même si votre date d'échéance est encore dans plusieurs mois, prendre de l'avance peut offrir des avantages considérables : dans le processus de renouvellement d'un prêt hypothécaire, l'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt.

Bien que votre prêteur actuel vous enverra probablement le bordereau de renouvellement au cours des 30 derniers jours de votre prêt hypothécaire, vous pouvez généralement commencer à négocier dès 120 jours avant la date d'échéance. Pour vous assurer que vous êtes prêt, repérez la date d'échéance sur votre contrat hypothécaire (elle peut également être visible par l'entremise des services bancaires en ligne) et reculez de 120 jours pour marquer cette date sur votre calendrier.

Si vous ne parvenez pas à négocier une meilleure offre avec votre prêteur actuel, vous pouvez commencer à envisager de changer de fournisseur pour obtenir de meilleurs taux d'intérêt et de meilleures conditions hypothécaires. Vous pouvez obtenir une garantie de taux auprès de nouveaux prêteurs potentiels, généralement pour une période allant jusqu'à 120 jours, ce qui vous protège contre d'éventuelles augmentations de taux pendant que vous explorez vos options. Il se peut que vous ne puissiez pas changer votre hypothèque avant la date de renouvellement, mais cela donne à un courtier hypothécaires le temps de vous donner des conseils sur le renouvellement de votre prêt hypothécaire et de trouver le meilleur produit. Cela vous donne également le temps de préparer les documents nécessaires pour ne pas devoir vous précipiter à la dernière minute.

3. Demandez un meilleur taux

Avec ces petits formulaires de renouvellement hypothécaire, les prêteurs vous permettent de répondre trop facilement à la question « Dois-je renouveler mon prêt hypothécaire maintenant ? » en vous offrant un moyen rapide et facile de le faire. Ils savent que vous êtes occupé et que vous paierez pour cette commodité. Bien qu'il puisse être tentant de signer et de renvoyer le formulaire sans réfléchir, vous risquez de passer à côté d'économies importantes. Ces offres initiales comprennent souvent un petit rabais sur les taux affichés par le prêteur, mais il s'agit rarement des taux les plus bas disponibles, même chez votre prêteur actuel.

Négocier le renouvellement de son hypothèque pour obtenir un meilleur taux devient encore plus important dans un contexte de hausse des taux, comme celui que nous connaissons aujourd'hui. Voici un tableau indiquant combien vous pourriez économiser en demandant un meilleur taux pour une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans.

Supposons que votre prêt hypothécaire arrive à échéance le mois prochain et que vous avez déjà accepté un taux fixe de 5 ans à 2,99 %. Votre prêteur actuel peut vous offrir un rabais de 0,25 % sur le taux affiché de 6,22 % pour un nouveau taux de 5,97 %.

Certaines personnes sont effrayées par l'idée de de négocier avec les prêteurs. Elles pensent que ce qu'elles voient correspond à ce qu'elles obtiendront, mais ce n'est tout simplement pas vrai. Les prêteurs s'attendent souvent à ce que les emprunteurs négocient et peuvent être disposés à offrir de meilleurs taux pour conserver leur clientèle. Si votre prêteur actuel n'est pas en mesure de vous offrir le meilleur taux hypothécaire, il vaut la peine d'explorer les options offertes par d'autres prêteurs.

De nombreux emprunteurs qui choisissent de changer de prêteur au moment du renouvellement peuvent également échapper au test de résistance hypothécaire. Le 21 novembre, le régulateur bancaire canadien, le BSIF, a annoncé que les emprunteurs non assurés qui passent directement d'un prêteur sous réglementation fédérale à un autre seraient exemptés du test de résistance. Cette mesure s'ajoute aux emprunteurs assurés, qui sont exemptés du test de résistance lors des changements de renouvellement depuis janvier 2024.

4. Obtenez un gel de taux hypothécaire

Lorsque vous cherchez un meilleur taux, une bonne stratégie consiste à faire appel à un courtier hypothécaire. Au lieu de s'adresser individuellement à plusieurs prêteurs - ce qui peut prendre du temps et avoir un impact négatif sur votre cote de crédit si elle fait l'objet d'un trop grand nombre de vérifications - un courtier hypothécaire peut consulter votre dossier de crédit une seule fois et vous présenter diverses options de la part de différents prêteurs. Votre courtier en prêts hypothécaires peut facilement vous dire à quel taux vous pouvez prétendre si vous décidez de changer de prêteur.

Ce processus peut se dérouler très rapidement, souvent dès le premier rendez-vous. Si vous n'êtes pas prêt à prendre une décision, par exemple si vous voulez avoir la possibilité de laisser votre prêteur actuel s'aligner sur ce taux, demandez à votre courtier hypothécaire de bloquer le taux. Les blocages de taux vous protègent contre les augmentations de taux d'intérêt pendant une période pouvant aller jusqu'à 120 jours. Si les taux d'intérêt baissent pendant cette période, ne vous inquiétez pas ; vous pouvez également négocier pour obtenir ce nouveau taux plus bas. Vous bénéficiez ainsi du meilleur des deux mondes : une sécurité contre les hausses de taux et une flexibilité pour profiter des baisses.

5. Donnez-vous assez de temps pour changer de prêteur

Si vous décidez de changer de prêteur, vous vous demanderez peut-être à quel moment vous devez commencer à chercher à renouveler votre prêt. La réponse est : le plus tôt possible. Vous devrez soumettre une demande de prêt hypothécaire comme si vous en demandiez un nouveau, ce qui signifie que vous devrez fournir les documents suivants :

• Copie de la lettre de renouvellement de votre prêt hypothécaire
• Preuve de revenus
• Preuve que vous êtes propriétaire de votre logement
• Preuve d'assurance immobilière

En outre, le nouveau prêteur peut exiger une évaluation professionnelle de votre propriété pour confirmer sa valeur marchande actuelle.

Il faut généralement plus d'une semaine à un courtier en prêts hypothécaires pour traiter votre demande. Veillez donc à vous accorder une marge de manœuvre suffisante entre le moment où vous entamez la procédure et celui où votre prêt hypothécaire doit être renouvelé. Vous devez également tenir compte de certains frais liés au changement de prêteur :

• Frais de résiliation : Votre prêteur actuel peut exiger des frais pour libérer votre hypothèque existante.
• Frais d'évaluation : Coûts associés à l'évaluation professionnelle de votre propriété.
• Frais juridiques : Frais d'avocat ou de notaire pour le transfert et l'enregistrement du nouveau prêt hypothécaire.

En changeant de fournisseur, vous pouvez également bénéficier d'une remise en argent ou d'une prime pouvant aller jusqu'à 4 000 $ - consultez les derniers taux de renouvellement des prêts hypothécaires pour en savoir plus.

Les risques de ne pas comparer les taux hypothécaires

La recherche d'un nouveau prêteur peut sembler demander beaucoup d'efforts, et le gain (quelques points de pourcentage de moins sur votre taux hypothécaire) peut ne pas sembler en valoir la peine au début. Cependant, si vous ne faites pas le tour du marché, vous risquez d'être vulnérable sur le plan financier. Cette vulnérabilité est due à ce que l'on appelle le risque de taux d'intérêt. Il y a risque de taux d'intérêt lorsqu'on s'attend à ce que votre prêt hypothécaire soit renouvelé à un taux plus élevé, ce qui pèse davantage sur votre budget. Pendant la pandémie, de nombreux ménages canadiens très endettés ont profité des taux historiquement bas pour contracter des prêts hypothécaires, ce qui les a exposés au risque de taux d'intérêt. À la suite des hausses successives et substantielles des taux d'intérêt au cours des années 2022 et 2023, il est plus important que jamais de comprendre le risque de taux d'intérêt.

Pour les propriétaires canadiens, le risque de taux d'intérêt se présente sous trois formes, dans lesquelles la hausse des taux d'intérêt vous affecte immédiatement :

• Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable : votre taux d'intérêt et éventuellement le montant de vos versements fluctuent en fonction des taux du marché. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, vos paiements peuvent augmenter de manière significative.
• Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe qui arrive à échéance : vous devrez peut-être le renouveler à un taux plus élevé si les taux du marché ont augmenté depuis que vous avez contracté votre prêt hypothécaire. Cela peut entraîner une augmentation des mensualités.
• Si vous disposez d'une ligne de crédit hypothécaire à taux d'intérêt variable : à mesure que les taux augmentent, le coût de l'emprunt sur la valeur nette de votre maison augmente, ce qui a une incidence sur l'ensemble de vos obligations financières.

Dans ces cas, le renouvellement de votre prêt hypothécaire à un taux plus élevé (ou le refinancement pour accéder à la valeur nette) peut ajouter des centaines de dollars à vos paiements hypothécaires mensuels, comme nous l'avons vu dans l'exemple ci-dessus. Que vous choisissiez un renouvellement ou un refinancement, la conclusion est la même : ces centaines de dollars peuvent faire la différence entre le remboursement d'une dette et le besoin de joindre les deux bouts. C'est pourquoi il est important de prendre le temps de magasiner pour obtenir le meilleur taux hypothécaire, car votre situation financière en dépend.

En conclusion

Renouveler votre prêt hypothécaire peut être rapide et facile avec votre prêteur actuel. Cependant, signer le bordereau de renouvellement et le renvoyer ne vous permettra pas d'obtenir le meilleur taux ou le meilleur produit hypothécaire. En suivant ces conseils, en faisant vos recherches et en travaillant avec un courtier hypothécaire qui peut vous donner des conseils sur le renouvellement de votre hypothèque, vous obtiendrez le meilleur prêteur, les meilleures conditions et le meilleur taux pour votre situation financière actuelle.

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