DERNIÈRES NOUVELLES : Amortissement sur 30 ans pour tous les acheteurs d'une première habitation, prêts hypothécaires assurés jusqu’à 1,5 million de dollars

C’est ce que certains qualifient de « réforme hypothécaire la plus audacieuse depuis des décennies » – et les futurs propriétaires pourraient bien être du même avis. Ce matin, le gouvernement fédéral a annoncé d’importantes modifications aux critères d’emprunt pour les acheteurs de logements, avec deux mesures clés :

• Augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés, qui passera de 1 million à 1,5 million de dollars (les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % doivent souscrire une assurance hypothécaire).
  
  
• Amortissements sur 30 ans : désormais accessibles à tous les acheteurs d'une première habitation, quel que soit leur mise de fonds initiale ou le statut de leur prêt hypothécaire, ainsi que pour l’achat de logements neufs.
  
  « Le rêve de faire partie de la classe moyenne repose pour beaucoup sur l’accession à la propriété. Pendant des générations, c’est ce qui allait de soi. Mais aujourd’hui, les jeunes adultes ont l’impression d’avoir de moins en moins de chances de pouvoir acquérir une propriété comme celle où ils ont grandi. La possibilité d’être propriétaire au Canada doit être aussi à la portée des jeunes d’aujourd’hui qu’elle l’a été pour toute autre génération. », peut-on lire dans le communiqué du gouvernement.
  
  Le gouvernement précise que ces nouvelles mesures s’appuient sur la Charte hypothécaire canadienne, introduite en 2023, qui définit les lignes directrices pour les banques afin de soutenir les emprunteurs en difficulté avec leur hypothèque.

« Parallèlement à la baisse des taux d’intérêt que l’on observe actuellement, les réformes annoncées aujourd’hui, qui s’appuient sur la charte hypothécaire canadienne, feront en sorte que les prêts hypothécaires soient plus abordables et rendront l’accession à la propriété à la portée des gens. », peut-on lire dans le communiqué.

Un soulagement bienvenu pour l’accessibilité à la propriété

Dire qu’il s’agit de changements majeurs serait un euphémisme. Ce sont probablement les réformes hypothécaires les plus accommodantes depuis 2008, lorsque l’amortissement sur 40 ans avait été temporairement permis pour les prêts hypothécaires assurés. Cependant, cette mesure avait été de courte durée; le ministère des Finances n’a cessé de resserrer les critères d’emprunt depuis, réduisant l’amortissement maximal à 25 ans en 2012. C’est aussi cette année-là qu’a été introduit le plafonnement des prêts hypothécaires assurés à 1 million de dollars, ainsi que de nouvelles règles de refinancement et des limites accrues sur les ratios d’endettement.

Cette mesure fait suite à l’annonce précédente du gouvernement, qui permettait à certains emprunteurs assurés d’obtenir un amortissement de 30 ans, à condition qu’ils soient des acheteurs d'une première habitation et qu'ils achètent un bien immobilier neuf.

Officiellement en vigueur depuis le 1er août, ce changement avait initialement été salué comme un soulagement pour les acheteurs. Toutefois, il a rapidement fait l’objet de critiques pour sa portée jugée trop limitée. Dans certaines grandes villes canadiennes comme Toronto et Vancouver, où le prix des nouvelles constructions dépasse souvent le million de dollars, seuls les acheteurs de condos ou ceux dans des marchés plus abordables pouvaient en bénéficier. Les premières données de CanWise Financial, prêteur affilié à Ratehub.ca, révèlent que, en date du 1er septembre, seulement 3 demandes sur 290 étaient admissibles.

Quelles sont les répercussions sur l’accessibilité au logement?

Ces deux changements cumulés devraient améliorer de manière significative l’accessibilité pour les acheteurs d'une première habitation. L'augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés à 1,5 million de dollars permettra aux acheteurs d’acquérir des propriétés plus coûteuses tout en effectuant une mise de fonds comprise entre 5 % et 19,99 %, plutôt que de devoir verser au moins 20 % pour les logements au-dessus du seuil du million. Cela ouvrira de nouvelles options d’achat, incluant des maisons unifamiliales, aux acquéreurs qui n’avaient auparavant accès qu’aux condos. De plus, de nombreux prêteurs offrent des taux hypothécaires plus concurrentiels pour les emprunteurs assurés, ce qui pourrait représenter des économies significatives sur les intérêts par rapport à un prêt non assuré.

La prolongation des amortissements sur 30 ans pour tous les acheteurs d'une première habitation est également un pas dans la bonne direction. Cette mesure, demandée depuis longtemps par l’industrie hypothécaire, facilitera l’accession à la propriété en permettant d’alléger les paiements mensuels. La possibilité d'étendre les paiements hypothécaires sur une plus grande période améliorera la trésorerie des emprunteurs et leurs ratios de qualification, leur donnant accès à des montants hypothécaires plus élevés – un atout crucial dans les marchés où les prix dépassent le million de dollars.

Selon les calculs de Ratehub.ca*, un emprunteur avec un terme fixe de cinq ans à un taux de 4,09 % verrait son paiement mensuel diminuer de 303 $, passant de 3 198 $ à 2 895 $. Cependant, la contrepartie d'un amortissement plus long est qu'une part moins importante du capital de l'hypothèque, et plus importante des intérêts, est payée sur cette période. Cela signifie que l’emprunteur paierait 18 172 $ de moins au total (soit 173 678 $) sur son prêt hypothécaire au cours des cinq premières années avec un amortissement de 30 ans. De cette réduction, 20 108 $ de moins iraient au capital, tandis que 1 936 $ de plus seraient payés en intérêts. À la fin de la période de cinq ans, le solde du prêt serait de 545 249 $, contre 525 142 $ avec un amortissement de 25 ans, soit une différence de 20 107 $.

*Calcul basé sur le prix moyen d’une maison au Canada de 649 096 $, avec une mise de fonds de 10 % (prêt hypothécaire total : 602 296 $). Le taux hypothécaire fixe sur 5 ans est le meilleur disponible au 16 septembre. Ces informations sont fournies à titre d’illustration uniquement.

Cela entraînera-t-il une hausse des prix de l'immobilier?

Oui, ces mesures vont certainement faire augmenter le prix des maisons. Historiquement, chaque fois que les critères d'emprunt ont été assouplis – comme ce fut le cas avec les taux d’intérêt extrêmement bas pendant la pandémie – les acheteurs se sont rués sur le marché, créant un sentiment d’urgence et une dynamique favorable aux vendeurs.

L'annonce d'aujourd'hui ne manquera pas de bousculer l'environnement du marché immobilier canadien tel qu'il s'est déroulé en 2024. Selon les dernières données de l'Association canadienne de l'immeuble, les ventes de logements ont maintenu une certaine stabilité en août, malgré deux baisses de taux d’un quart de point par la Banque du Canada en juin et en juillet. Une troisième baisse, survenue en septembre, est entrée en vigueur après la collecte des données sur les ventes. Tout au long de l'année, les acheteurs ont été pris entre des coûts d’emprunt encore élevés, résultant du cycle de hausses en dix phases qui a eu lieu de mars 2022 à juillet 2023.

Avec des baisses de taux supplémentaires attendues en 2024 et 2025 (deux prévues cette année et jusqu'à quatre possibles l'an prochain), le taux directeur pourrait tomber à 2,75 %. Ces réductions auraient pu inciter les acheteurs à revenir sur le marché, mais l'annonce d'aujourd'hui pourrait véritablement déclencher un marché très actif dès janvier.

Cette nouvelle augmentera-t-elle le risque sur le marché hypothécaire canadien?

La grande question est de savoir si ces changements vont augmenter les dettes à risque. Ces critères visent justement à empêcher ceux qui disposent de peu de fonds propres de contracter des prêts hypothécaires trop élevés et à protéger l'intégrité du système bancaire. Cependant, comme l'a souligné le gouvernement, ces anciens critères reposaient sur les prix de l'immobilier en 2012, lorsque le prix moyen des maisons était d'environ 500 000 $. En août 2024, ce prix est passé à 649 100 $, et il est encore plus élevé dans des villes comme Toronto et Vancouver, où les maisons dépassent régulièrement le million de dollars. Le gouvernement estime que la nouvelle politique est donc mieux adaptée à la réalité actuelle du marché immobilier.

« À l’heure actuelle, l’assurance prêt hypothécaire ne s’applique pas aux propriétés ayant coûté plus de 1 million de dollars. Ce prix plafond pour les prêts hypothécaires assurés remonte à 2012, lorsque les prix des propriétés étaient plus bas. Au cours de la dernière décennie, le prix des propriétés a connu une hausse dans les grands centres urbains, surtout dans les environs de Toronto et de Vancouver, où le prix dépasse le plafond de 1 million de dollars. », peut-on lire dans l'annonce du gouvernement.

« En portant la limite à 1,5 million de dollars, depuis le 15 décembre 2024, le gouvernement du Canada harmonise le programme avec les réalités actuelles du marché du logement. Cette mesure permet à un plus grand nombre de Canadiennes et de Canadiens d’être admissibles à un prêt hypothécaire dont la mise de fonds est inférieure à 20 % et élargit l’accès aux économies et à la sécurité qui découlent de l’assurance prêt hypothécaire. »

En résumé, ces nouvelles mesures allégeront considérablement la charge financière des acheteurs de première propriété. En combinaison avec les baisses de taux d'intérêt prévues dans les mois à venir, elles pourraient rendre l'accessibilité au logement au Canada plus favorable que depuis de nombreuses années.