Devriez-vous prolonger votre période d'amortissement au moment du renouvellement de votre hypothèque?

Pour les emprunteurs qui détiennent actuellement un prêt hypothécaire, l'augmentation des paiements d'intérêts est une certitude dans un avenir proche. Telle est la dure réalité, malgré les prévisions selon lesquelles la Banque du Canada (BdC) s'apprête à réduire ses taux dans les prochains mois.

En effet, la majorité (plus de 70 %) des détenteurs de prêts hypothécaires existants ont opté pour un taux hypothécaire fixe lorsque les taux étaient à leur niveau le plus bas il y a cinq ans, et ces emprunteurs devront faire face à des taux plus élevés lorsqu'ils renouvelleront leur prêt hypothécaire aujourd'hui. Même si ces emprunteurs attendaient que la Banque du Canada réduise le coût de l'emprunt de 0,75 % (ce qui est largement considéré comme le meilleur scénario pour 2024), les taux hypothécaires disponibles aujourd'hui sont toujours supérieurs de plusieurs points de pourcentage aux taux actuellement détenus par ce groupe.

En fait, selon la Banque du Canada, 80 % de tous les prêts hypothécaires en cours en mars 2022 devront être renouvelés en 2024, et « pratiquement tous » les prêts hypothécaires restants seront renouvelés d'ici 2026. Cela signifie que presque tous les détenteurs d'un prêt hypothécaire aujourd'hui devront faire face à une réalité plus difficile en matière de taux au cours des prochaines années.

Options pour les emprunteurs qui renouvellent leur prêt hypothécaire

Les emprunteurs dont le prêt hypothécaire doit être renouvelé prochainement et qui doivent faire face à des paiements hypothécaires plus élevés disposent toutefois de certaines options, comme l'allongement de la période d'amortissement de leur prêt hypothécaire (la durée totale nécessaire pour rembourser le prêt hypothécaire dans son intégralité).

« La bonne nouvelle, c'est que de nombreux emprunteurs peuvent réduire leurs mensualités en prolongeant leur période d'amortissement, indique Philippe Simard, Directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca. Le montant de la réduction dépend de l'ancienneté de l'hypothèque. Plus votre hypothèque est ancienne et plus vous avez accumulé de capital, plus vous serez en mesure de repousser vos paiements. En règle générale, si vous ajoutez cinq années supplémentaires, vos paiements seront moins élevés, mais pas aussi bas qu'au départ. Si vous êtes en mesure d'ajouter 10 ans, vos paiements seront très similaires à ceux que vous payez actuellement. »

Comment fonctionne la prolongation de la période d'amortissement de votre hypothèque?

Au Canada, la plus longue période d'amortissement d'une hypothèque est de 30 ans, pour les emprunteurs hypothécaires disposant d'au moins 20 % de fonds propres dans leur propriété (à l'exception des hypothèques proposées par les prêteurs type B ou alternatifs, qui peuvent aller jusqu'à 35 ans pour les emprunteurs remplissant les conditions requises). Les emprunteurs disposant de moins de 20 % de fonds propres doivent contracter un prêt hypothécaire à « ratio élevé » ou assuré, dont la période d'amortissement est plafonnée à 25 ans.

Toutefois, lorsque les emprunteurs remboursent leur hypothèque au fil du temps et accumulent plus de 20 % de fonds propres, ils peuvent avoir la possibilité de modifier la durée d'amortissement au moment du renouvellement. Cela peut permettre d'alléger immédiatement les paiements en les étalant sur une période plus longue et en réduisant le montant des versements mensuels. Les options possibles sont les suivantes :

• S'en tenir à leur calendrier d'amortissement initial et renouveler simplement leur prêt au meilleur taux hypothécaire disponible à ce moment-là.
  
  
• Passer à un type de prêt hypothécaire non assuré au moment du renouvellement et prolonger l'amortissement de cinq ans (pour un total de 30 ans). Il n'y a pas de pénalité en cas de renouvellement de l'hypothèque, mais un avocat sera nécessaire pour réenregistrer l'hypothèque.
  
  
• Rompre son hypothèque et la refinancer en contractant une nouvelle hypothèque non assurée, avec une période d'amortissement complète de 30 ans (pour un total de 35 ans). Cette opération peut être effectuée au moment du renouvellement, sans pénalité, ou à tout moment pendant la durée de l'hypothèque, si l'emprunteur est disposé à payer les pénalités de remboursement anticipé applicables.

L'impact d'une période d'amortissement plus longue sur les paiements

Pour voir comment les scénarios ci-dessus pourraient influer sur les paiements hypothécaires, Ratehub a effectué les calculs suivants pour les scénarios d'amortissement au moment du renouvellement, en supposant ce qui suit :

• Date d'achat : mai 2019 
• Prix d'achat original : 508 000 $ (prix moyen d'une habitation à l'échelle nationale) 
• Mise de fonds : 10 % (50 800 $)
• Montant total de l'hypothèque : 471 373 $
• Période d'amortissement initiale : 25 ans 
• Taux hypothécaire initial : Taux hypothécaire fixe sur 5 ans de 2,74 % (meilleur taux disponible)
• Paiement mensuel actuel : 2 168 $

Les données du tableau sont basées sur un montant d'hypothèque de 400 872 $ (le solde restant après les 5 premières années de l'hypothèque). Les informations contenues dans ce tableau ne sont données qu'à titre d'illustration.

Si l'emprunteur s'en tient à son plan initial, qu'il renouvelle son prêt à un taux de 5,19 % (le meilleur disponible) et qu'il lui reste 20 ans d'amortissement, sa nouvelle mensualité s'élèvera à 2 676 $, soit 508 $ de plus que les 2 168 $ qu'il payait auparavant.

Toutefois, cette mensualité est ensuite ramenée à 2 375 $ lorsque l'emprunteur choisit de porter la durée restante de sa période d'amortissement à 25 ans, soit une différence de 207 $ seulement.

Cette différence diminue encore lorsque l'emprunteur choisit de prolonger sa période  d'amortissement jusqu'à 30 ans, avec une mensualité de 2 185 $, soit une différence de seulement 17 $ de plus par mois.

L'allongement de la période d'amortissement s'accompagne de frais d'intérêt supplémentaires

La contrepartie d'une période d'amortissement plus longue est toutefois le paiement d'intérêts plus élevés pendant la durée du prêt hypothécaire, étant donné que le remboursement du capital est moins important pendant la durée du prêt. Dans notre scénario de 30 ans, l'emprunteur paiera un total de 99 048 $ en intérêts à la fin de la période d'amortissement, comparativement à 95 007 $ s'il s'en était tenu à son échéancier initial. Cependant, pour les emprunteurs qui ont besoin d'un allègement immédiat de leurs paiements, cette approche peut être la bonne.

Cette facture d'intérêts plus élevée peut également être atténuée si l'emprunteur est en mesure, plus tard, de rembourser une plus grande partie de son prêt hypothécaire par le biais d'un remboursement anticipé.

« Les emprunteurs auront toujours la possibilité d'augmenter leurs paiements ou d'effectuer des paiements forfaitaires pour rattraper la période d’amortissement initiale s'ils se retrouvent avec de l'argent en trop, explique M. Simard, qui ajoute, Vous pouvez toujours revenir à la période d'amortissement initiale si vous le souhaitez et il n'y a pas de pénalité. »

Toutefois, comme pour toute décision hypothécaire, il est important que les emprunteurs travaillent en étroite collaboration avec un courtier hypothécaire pour s'assurer que l'allongement de la période d'amortissement est une stratégie adaptée à leur situation financière et à leurs objectifs à long terme.

« Les emprunteurs devraient passer en revue avec leur courtier hypothécaire toutes les options qui s'offrent à eux au moment du renouvellement et choisir une période d'amortissement qui leur permettra d'effectuer des versements hypothécaires adaptés à leur budget mensuel », conclut M. Simard.

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