Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles au Canada?
Justin da Rosa
Cet article a été traduit de l'article original en anglais, qui a été publié pour la première fois le 27 juillet 2021.
Le montant d'impôts que nous payons chaque année au gouvernement est considérable. Il n'est donc pas surprenant que beaucoup d'entre nous souhaitent bénéficier du plus grand nombre possible de déductions pour alléger notre facture fiscale. Les dons, les intérêts des prêts étudiants et les frais de garde d'enfants sont des déductions fiscales courantes, mais qu'en est-il des intérêts hypothécaires?
Aujourd'hui, les Canadiens paient plus que jamais leurs frais hypothécaires mensuels – après 10 hausses de taux de la Banque du Canada entre mars 2022 et juillet 2023, les frais d'intérêts hypothécaires ont augmenté de 26,3 % par rapport à février 2023. Voyons si (et comment) les intérêts hypothécaires peuvent être déduits fiscalement au Canada.
Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles au Canada?
La réponse courte est : parfois. Tout dépend de l'usage qui est fait du bien. Pour qu'un prêt hypothécaire soit déductible au Canada, le bien auquel il se rapporte doit être utilisé pour générer des revenus (qu'il s'agisse de revenus locatifs, de revenus d'entreprise ou de revenus professionnels). La bonne nouvelle, c'est que les résidences principales qui sont également utilisées à des fins locatives peuvent donner droit à des déductions fiscales au titre des intérêts hypothécaires.
Pourquoi vouloir utiliser un prêt hypothécaire pour déduire l'impôt sur le revenu?
Pendant la saison des impôts, il est toujours judicieux de demander le plus de déductions possible lors de la déclaration de revenus. Vous réduirez ainsi le montant d'impôts que vous devez payer au gouvernement ou vous augmenterez le montant du remboursement d'impôts que vous recevrez.
Cependant, il est important de savoir si votre hypothèque est déductible avant de la réclamer au moment de la déclaration de revenus. Vous trouverez ci-dessous quelques cas où vos intérêts hypothécaires pourraient être déductibles.
Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles pour un bien locatif au Canada?
Vos intérêts hypothécaires sont déductibles si vous utilisez votre bien pour générer des revenus locatifs.
Au moment de la déclaration de revenus, vous devez utiliser la ligne 8710 du formulaire T776 (revenus et dépenses de location) pour déclarer vos revenus de location, selon l'Agence du revenu du Canada et Turbotax. Le montant des intérêts hypothécaires que vous pouvez déduire de vos impôts dépend de la façon dont votre propriété a été utilisée en tant que location (par exemple, les montants que vous pouvez déduire sont différents s'il s'agit d'une location à long terme ou d'une location à court terme, telle qu'une location sur Airbnb).
Nous nous pencherons un peu plus sur ces détails dans la section suivante.
Quel est le montant des intérêts hypothécaires qui peut être déduit des impôts?
Si l'ensemble de votre bien est loué pendant toute l'année, vous pouvez déduire 100 % des intérêts hypothécaires payés pour ce bien.
Toutefois, si votre bien est exploité en tant que location à court terme, vous ne pouvez déduire qu'une partie des intérêts payés sur le logement.
Voici quelques exemples mathématiques de base :
Location à court terme de l'ensemble de votre logement
Si vous louez l'intégralité de votre bien sur Airbnb, vous ne pouvez déduire les intérêts hypothécaires qu'en fonction de la fréquence de location du bien.
Par exemple, si vous louez le bien pendant deux mois au total au cours de l'année, vous pouvez déduire 2/12 (16,7 %) de vos intérêts hypothécaires. Si vous louez le bien pendant six mois au total, vous pouvez déduire 1/2 (50 %).
Les choses se compliquent un peu si vous louez une partie de votre logement
Supposons que vous louiez votre sous-sol à un locataire pendant toute l'année. Dans ce cas, vous devez ajuster votre déduction pour qu'elle corresponde à la partie de votre maison qui est louée. Ainsi, si votre sous-sol a une superficie de 500 pi² et que votre maison entière a une superficie de 2 000 pi², vous pouvez déduire 25 % de vos intérêts hypothécaires.
Et si vous ne faites que louer une chambre?
Si une partie de votre logement a été louée pendant une partie de l'année (par exemple, si vous louez une chambre sur Airbnb), vous devez calculer la durée de location pendant l'année ainsi que l'espace qu'elle occupe.
À titre d'exemple : Si vous louez 500 pi² de votre maison de 2 000 pi² pendant six mois de l'année, vous pouvez déduire 12,5 % de vos intérêts hypothécaires. Voici comment nous sommes parvenus à ce calcul : La partie louée représente 25 % de l'ensemble de la maison et elle a été louée pendant la moitié de l'année (donc 25 % divisé par 2).
Quelle est la part de votre hypothèque qui est déductible d'impôts?
Sachez que la partie du capital de votre paiement hypothécaire n'est pas déductible d'impôt. Seule la partie de votre paiement qui comprend les intérêts est déductible.
Cependant, il existe d'autres frais liés à l'hypothèque que vous pouvez réclamer lorsque vous achetez ou améliorez un bien locatif. Il s'agit notamment des frais suivants :
- Frais de demande, d'évaluation, de traitement et d'assurance d'un prêt hypothécaire
- Frais de garantie de votre prêt hypothécaire
- Frais de courtage hypothécaire et d'intermédiation
- Frais juridiques liés au financement hypothécaire
Pouvez-vous déduire les intérêts hypothécaires si vous travaillez à domicile?
Depuis le début de la pandémie, un nombre record de personnes dans tout le pays travaillent à domicile. Si vous êtes propriétaire de votre entreprise, vous pouvez déduire les dépenses liées à l'utilisation professionnelle de votre espace de travail à domicile, à condition qu'il remplisse l'une des deux conditions suivantes : il s'agit de votre principal lieu d'activité, ou vous utilisez l'espace uniquement pour gagner un revenu d'entreprise.
Dans ce cas, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, ainsi que d'autres éléments tels que l'électricité, les taxes foncières et le chauffage. Toutefois, ces frais doivent être liés à la partie de votre logement que vous utilisez à des fins professionnelles.
Supposons que vous occupiez une pièce de 100 pi² dans votre maison de 2 000 pi² et que vous y travailliez cinq jours par semaine pendant l'année. Le calcul est le suivant : 5 % de votre maison x 260/365 jours. Ainsi, si votre facture d'électricité s'élève à 1 200 $ par an, vous pouvez déduire 42 $ au titre de l'utilisation professionnelle.
Ne vous inquiétez pas si cela vous semble confus; les sociétés de logiciels fiscaux simplifient les choses et font les calculs pour vous.
Enfin, les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles si vous travaillez à domicile pour un employeur.
En conclusion
Déterminer ce que vous pouvez ou ne pouvez pas déduire de vos impôts est un exercice déroutant qui prend beaucoup de temps. Il existe de nombreux moyens de réduire sa facture fiscale, mais comme chaque personne se trouve dans une situation différente, il est important de demander l'avis d'un comptable agréé pour savoir ce que l'on peut ou doit déduire au moment de la déclaration de revenus.