Les prix des logements canadiens ont chuté en janvier, mais l'accessibilité ne s'améliore pas

Le marché immobilier de 2023 a commencé sur une mauvaise note, les coûts d'emprunt élevés ayant maintenu les acheteurs sur la touche, ce qui a conduit à un plancher de 14 ans pour les ventes de janvier.

Au total, 20 931 logements ont été vendues le mois dernier, selon les dernières statistiques de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Il s'agit d'une baisse de 3 % par rapport à décembre, ce qui annule les petits gains à court terme, et d'une différence énorme de 37,1 % par rapport à l'année dernière, qui a enregistré le deuxième meilleur mois de janvier pour les ventes. En revanche, le chiffre des ventes d'aujourd'hui est le plus bas pour le mois depuis 2009, suivant la tendance au ralentissement qui a commencé l'été dernier.

Les prix des logements ont continué à baisser, les logements se vendant en moyenne 612 204 $ dans tout le pays, soit une baisse de 18,3 % par an et de 1,8 % par rapport à décembre.

L'Indice des prix des logements MLS - la mesure utilisée par l'ACI pour définir une transaction résidentielle typique sans les hauts et les bas extrêmes - a encore diminué de -1,9 % d'un mois à l'autre, ce qui représente une baisse de 12,6 % par rapport à l'année dernière. L'ACI note que l'indice se situe maintenant à -15 % sous le sommet du marché de février dernier.

 

L'acheteur d'aujourd'hui a besoin de plus de revenus pour acheter un logement

Les chiffres de janvier montrent clairement comment le cycle de hausse des taux de la Banque du Canada - qui a débuté en mars dernier - a mis les acheteurs en difficulté. De nombreux acheteurs potentiels ont du mal à se qualifier pour un prêt hypothécaire, compte tenu des taux élevés actuels et de l'épreuve de résistance très stricte. Pendant ce temps, les propriétaires actuels sont aux prises avec des coûts de service de la dette plus élevés, car les paiements hypothécaires à taux variable ont grimpé en flèche.

« Les prix des logements sont en baisse, mais l'accessibilité est pire qu'il y a 12 mois », indique Philippe Simard, Directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca. « Avec les taux fixes actuels, le test de résistance se situe actuellement autour de 7,37 %, soit plus de 2 % de plus qu'il y a un an. La hausse des taux est plus importante que la baisse de la valeur des logements jusqu'à présent. C'est pourquoi les logements sont moins abordables dans neuf des dix villes que nous avons examinées par rapport à l'année dernière. »

De quel revenu avez-vous besoin pour vous offrir un logement au Canada?

À l'aide des données immobilières de janvier 2023 telles que rapportées par l'ACI, Ratehub.ca a calculé le revenu annuel minimum requis pour acheter un logement dans les principales villes du Canada, en tenant compte de l'évolution des taux hypothécaires, des taux de test de résistance et des prix de l'immobilier, comme l'illustre le graphique ci-dessous.

Principales conclusions:

• Victoria a connu la plus forte augmentation d'une année sur l'autre, avec 25 500 $ de revenu supplémentaire requis, suivie de près par Vancouver, qui a exigé 23 350 $ de plus.
• Hamilton a été la seule ville à voir l'accessibilité à la propriété s'améliorer d'une année sur l'autre, avec 4 350 $ de revenu supplémentaire requis, en raison d'une baisse du prix moyen des logements de 202 900 $, la plus forte baisse annuelle de toutes les villes.
• La ville de Toronto, bien qu'étant le marché immobilier le plus cher en janvier (1 257 500 $), s'est classée au septième rang en ce qui concerne la détérioration de l'accessibilité, reflétant une augmentation de 7 620 $ du revenu requis et une baisse de 178 600 $ du prix moyen des logements.

Dans une perspective à plus court terme, il y a toutefois des raisons d'être optimiste. Par rapport à l'analyse de l'accessibilité d'octobre de Ratehub, la stabilisation récente des taux hypothécaires fixes et variables a suffi à améliorer légèrement l'accessibilité des acheteurs, le revenu requis ayant diminué dans tous les marchés sauf Halifax.

L'offre de logements montre des signes d'amélioration

Dans l'intervalle, les personnes à la recherche d'un logement bénéficieront d'une offre légèrement plus importante. Les vendeurs - probablement encouragés par les premiers signes de stabilisation des taux - ont ajouté 47 025 nouvelles inscriptions sur le marché en janvier, soit un gain de 3 % par rapport à décembre.

Cependant, d'un point de vue historique, l'offre reste extrêmement réduite, à un niveau qui n'a pas été atteint depuis 2000. Dans l'ensemble, il y a 4,3 mois d'inventaire (le temps qu'il faudrait pour écouler toutes les maisons disponibles à la vente) à l'échelle nationale, ce qui est similaire à ce qu'il était avant les fermetures de COVID-19, et bien en dessous de sa moyenne à long terme de cinq mois.

Cette petite injection d'offre a toutefois suffi à réduire davantage la pression sur le marché, faisant baisser le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RVNI) à 50,7 %, contre 54 % le mois dernier. Cela indique des conditions de marché équilibrées, et proche de sa moyenne à long terme de 55,1%.

L'essentiel

Les signaux émis par la Banque du Canada en début d'année ont suscité des attentes prudentes quant à une stabilisation prochaine des taux, l'inflation ayant évolué dans la bonne direction. Cependant, les données économiques continuent d'être volatiles : une récente série de chiffres, tels que les rapports sur l'emploi au Canada et aux États-Unis, ainsi qu'un IPC américain plus élevé que prévu, ont fait douter les marchés que les banques centrales auront vraiment la flexibilité nécessaire pour mettre fin à leurs cycles de hausse des taux à court terme.

Jusqu'à ce que d'autres données soient publiées - à savoir la prochaine annonce du taux de la Banque du Canada le 8 mars - les analystes ne savent pas comment le marché évoluera dans les mois à venir, étant donné que les conditions d'accessibilité restent difficiles.

« Le début de 2023 ressemble beaucoup à 2019, où après une année où il est devenu beaucoup plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire, tout le monde se demandait si le marché allait reprendre au printemps », a écrit Shaun Cathcart, économiste principal de l'ACI. « En 2019, le marché a démarré lentement, car il n'y avait pas grand-chose à acheter. Il a décollé une fois que les inscriptions du printemps ont commencé à sortir. Comme la Banque du Canada signale de plus en plus que les taux sont maintenant au plus haut, il est possible que le marché du printemps de cette année surprenne aussi, en particulier dans les régions où les prix ont été stables ou sont en train de se stabiliser. »