Les ventes nationales de logements ralentissent un juin, les acheteurs réagissant à hausse des taux d'intérêt
Juin 2023 : Récapitulatif de l'ACI
Le marché national des logements d'été a ralenti en juin, les récentes hausses de taux de la Banque du Canada ayant injecté une source majeure d'incertitude dans la psychologie des acheteurs et des vendeurs.
L'Association canadienne de l'immeuble indique qu'un total de 50 155 logements ont changé de mains au cours du mois, soit une hausse de seulement 1,5 % par rapport à la période précédente. Cela indique clairement que l'enthousiasme des acheteurs s'est refroidi à la suite de la hausse du taux directeur de la banque centrale le 5 juin, alors que les ventes avaient augmenté de 5,1 % entre avril et mai. Toutefois, sur une base annuelle, les transactions sont en hausse de 4,7 %, ce qui représente la plus forte augmentation des ventes d'une année sur l'autre depuis deux ans.
Selon l'ACI, un peu plus de la moitié des marchés immobiliers locaux ont enregistré des hausses, les ventes dans l'ouest du Canada (Colombie-Britannique et Alberta) ayant compensé la baisse du nombre de transactions dans la région du Grand Toronto.
Les prix des logements ont également continué à se redresser, la moyenne nationale s'établissant à 709 218 $, soit une hausse de 6,7 % par rapport à juin dernier. L'indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) - une mesure du type le plus typique de logement vendu et considerée comme la façon la plus précise d'évaluer les tendances des prix - s'est établi à -4,5 % d'une année sur l'autre, ce qui représente la plus faible baisse depuis novembre 2022.
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Les nouveaux stocks soulagent (enfin) les acheteurs
Le marché a également bénéficié de l'apport de stocks dont il avait grand besoin, ce qui a quelque peu allége la pression pour les acheteurs. Le nombre de logements nouvellement inscrits a augmenté de 5,9% par rapport au mois de mai, avec 84 749 habitations mises sur le marché.
L'ACI souligne que, combinés aux augmentations de l'offre de 3,1 % en avril et de 7,6 % en mai, les nouvelles inscriptions sont remontées d'un creux de 20 ans en mars pour refléter des niveaux plus moyens pour le marché estival, bien qu'elles demeurent inférieures de 11,1 % à celles de l'an dernier.
Cette augmentation a également été suffisante pour compenser les ventes et ramener le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RVNI) à 63,6 % contre 66,4 % le mois dernier. L'ACI définit un ratio entre 40 et 60 comme un marché équilibré, un ratio supérieur ou inférieur à ce seuil reflétant respectivement un marché de vendeurs et un marché d'acheteurs. Le RVNI de juin reste bien supérieur à la moyenne à long terme de 55,2 %.
Dans l'ensemble, les chiffres de juin indiquent une stabilisation du marché, selon Larry Cerqua, président de l'ACI, après les montagnes russes de l'année dernière, marquée par une croissance rapide des prix, suivie d'un refroidissement lorsque la cycle de hausse du taux directeur de la Banque s'est mis en place.
« Plus important encore, l’augmentation du nombre de nouvelles inscriptions au cours des derniers mois donnera plus de choix aux acheteurs et devrait ralentir la hausse des prix dans la deuxième moitié de l’année », ajoute-t-il.
À l'échelle nationale, les stocks représentaient 3,1 mois à la fin du mois de juin 2023, soit le même niveau qu'à la fin du mois de mai et une baisse de plus d'jun mois par rapport au dernier sommet atteint la fin du mois de janvier. La moyenne à long terme pour cette mesure est d'environ cinq mois.
« Les ventes se situant près des niveaux moyens historiques et les nouvelles inscriptions commençant enfin à rattraper le retard, les marchés de l’habitation semblent se stabiliser, indique Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Historiquement, toutefois, il y a toujours un léger décalage avant que l’effet de cela se fasse sentir sur les prix. Si l’on y ajoute les récentes augmentations du taux directeur de la Banque du Canada, la montée des prix devrait ralentir au cours des prochains mois. La pression demeurera tout de même à la hausse, mais celle-ci sera plus modérée que lors des trois derniers mois. »
L'ACI revoit ses prévisions à la baisse en raison de la hausse des taux d'intérêt
L'association nationale a également modifié ses prévisions de marché pour le reste de l'année et l'année prochaine, afin de tenir compte du retour inattendu des hausses des taux.
Alors que le marché a repris vie après l'éphémère maintient des taux en mars, la hausse des coûts de l'emprunt a fortement réduit l'activité, même si des signes de ralentissement étaient déjà perceptibles.
« Comme prévu, les ventes résidentielles au pays ont surgi en avril 2023, indique l'ACI dans ses prévisions. Les acheteurs qui hésitaient ont réagi à deux facteurs : les taux d’intérêt, qui semblaient avoir atteint un sommet, et la valeur des propriétés, qui atteignait son niveau le plus bas.
Cependant, avant même la reprise des hausses de taux, le récent rebond des ventes avait déjà montré des signes de fléchissement. La plus forte augmentation des ventes d’un mois à l’autre a été enregistrée en avril, suivie d’une augmentation plus faible de moitié en mai, puis d’une légère hausse de 1,5 % en juin. Cette situation s’explique probablement par le fait que les nouvelles inscriptions avaient atteint leur niveau le plus bas en 20 ans, ce qui a entraîné des hausses de prix d’un mois à l’autre en avril, mai et juin. Ces hausses n’ont été dépassées que par celles observées pendant la période la plus forte du marché, soit la pandémie de la COVID-19. »
Etant donné que les taux resteront probablement plus longtemps élevés - les analystes ne prévoient aucune réduction avant le second semestre 2024 - l'ACI a revu à la baisse ses prévisions de ventes et de prix. Elle prévoit désormais que 464 239 propriétés seront vendues en 2023, ce qui représente une baisse de 6,8 % par rapport à 2022. Les prix, cependant, resteront largement stables en raison de l'étroitesse des stocks, ne diminuant que de 0,2 % cette année pour atteindre une moyenne de 702 409 $.
La situation devrait s'améliorer considérablement en 2024, car « la politique monétaire évolue vers une position plus neutre », les ventes devant rebondir de 11,2 % pour s'établir à 516 072 unités. Cela ramènera les ventes nationales au niveau de leur moyenne décennale, tout en restant en dessous des années fastes de 2007, 2016, 2020 et 2021.
Le prix moyen des logements devrait encore augmenter de 3 % entre 2023 et 2024 pour atteindre environ 723 250 $. Ce chiffre est à peine plus élevé que celui du deuxième trimestre 2023. D'une manière générale, les prix devraient donc stabiliser jusqu'à ce que les taux d'intérêt commencent à baisser.