L'immobilier canadien termine l'année 2024 avec des ventes refroidies

La demande de biens immobiliers canadiens a baissé en décembre, terminant l'année sur une note plus froide après plusieurs mois de ventes tout au long de l'automne.

Selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), 27 643 propriétés ont été vendues en décembre, soit une baisse de 5,8 % par rapport à novembre. Toutefois, sur une base annuelle, le marché continue de se redresser, avec des ventes en hausse de 19,2 % par rapport à la même période en 2023.

Selon l'ACI, la baisse de l'activité, en plus de la pause habituelle due aux vacances, est due au fait qu'une grande partie de l'augmentation de l'offre au début de l'automne a maintenant été absorbée.

« Le nombre de propriétés vendues au Canada a diminué en décembre par rapport à octobre et à novembre, qui avaient été plus vigoureux, mais il s’agissait probablement davantage d’une question d’offre que de demande, a déclaré Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Nous continuons de prévoir une importante manifestation de la demande refoulée au printemps 2025, le niveau des taux d’intérêt le plus bas attendu coïncidant avec la mise en vente d’un grand nombre de propriétés par les vendeurs une fois que la neige aura fondu. »

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L'ACI souligne également l'impact des récentes baisses de taux d'intérêt sur la demande des acheteurs, les ventes étant aujourd'hui supérieures de 13 % à leur niveau de mai - juste avant que la Banque du Canada ne commence à abaisser son taux de référence en juin.

D'un point de vue trimestriel, les ventes sont en hausse de 10 % par rapport à la période comprise entre juillet et septembre, et « comptent parmi les trimestres les plus actifs des 20 dernières années, sans tenir compte de la pandémie », indique le communiqué de l'ACI.

Les prix des logements restent à peu près stables d'une année et d'un mois sur l'autre 

La faiblesse des ventes a exercé peu de pression sur la croissance des prix des logements, la moyenne nationale n'augmentant que de 2,5 % d'une année sur l'autre pour s'établir à 676 640 $. Par rapport à novembre, cette hausse a en fait diminué de 2,2 %. L'indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) (qui mesure le type de maison le plus communément vendu, sans les extrêmes supérieurs et inférieurs) s'est toutefois établi à 0,3 % pour le mois de mars et à 0,2 % pour l'ensemble de l'année. Il s'agit de la plus faible baisse de l'indice depuis avril dernier, ce qui indique que les prix se redressent.

Les nouvelles inscriptions commencent à se tarir

Si le marché reste globalement bien approvisionné par rapport à l'année dernière - 128 000 biens immobiliers étaient proposés à la vente à la fin de 2024, soit 7,8 % de plus qu'en 2023 et 10,4 % de plus qu'en décembre de l'année dernière -, le nombre de nouvelles inscriptions a commencé à diminuer. Au total, 29 128 biens ont été mis sur le marché en décembre, soit une baisse de 1,7 % par rapport à novembre. Dans l'ensemble, l'offre immobilière est inférieure à la moyenne à long terme de 150 000 inscriptions.

Le nombre total de mois d'inventaire, c'est-à-dire le temps qu'il faudrait pour écouler tous les logements disponibles à la vente, s'est établi à 3,9. Selon l'ACI, un marché de vendeurs serait inférieur à 3,6 mois et un marché d'acheteurs serait supérieur à 6,5 mois, ce qui positionne l'équilibre national actuel de l'offre et de la demande près du territoire du marché de vendeurs.

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RVNI) - une mesure qui évalue le niveau de concurrence sur le marché - s'est établi à 56,9 %, toujours dans la zone d'équilibre.

« Bien que l’activité sur le marché de l’habitation puisse prendre une pause au cours de l’hiver et qu’il y ait moins de propriétés à vendre, le rebond du marché à l’automne donne un bon aperçu de ce qui pourrait se produire au printemps, a déclaré James Mabey, président de l’ACI. En immobilier, le printemps arrive toujours plus tôt que ne le prévoient les vendeurs et les acheteurs. Les acheteurs devraient commencer à se manifester en grand nombre d’ici quelques mois. Donc si vous souhaitez acheter ou vendre une propriété en 2025, contactez un courtier ou agent immobilier de votre région et commencez à vous préparer dès aujourd’hui. »

L'ACI publie des prévisions actualisées pour le marché du logement en 2025

L'association nationale a publié de nouveaux chiffres sur ce qui attend les acheteurs et les vendeurs cette année et l'année prochaine.

« Les dernières prévisions de l’ACI ne changent que très peu par rapport à celles de l’automne 2024. L’hypothèse reste que la combinaison de deux ans et demi de demande refoulée et de coûts d’emprunt plus bas, ainsi que l’explosion habituelle des inscriptions au printemps, conduiront à un rebond de l’activité du marché dans tout le pays en 2025. Le quatrième trimestre 2024 a donné un bon aperçu de ce que cela pourrait donner. », indique le communiqué de l'association.

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Bien que les acheteurs d'habitations aient bénéficié d'un allègement considérable des taux sous la forme de réductions de la Banque du Canada tout au long du deuxième semestre de 2024, on s'attend à ce que d'autres réductions s'atténuent cette année. Selon l'ACI, cela pourrait inciter davantage les acheteurs qui attendent le bon moment pour contracter un prêt hypothécaire, en particulier ceux qui hésitent entre un taux fixe et un taux variable.

La demande des acheteurs devrait varier d'une région à l'autre du Canada ; la Colombie-Britannique et l'Ontario devraient voir les ventes rebondir dans une plus large mesure, en raison des ventes actuellement plus faibles, des niveaux d'offre plus élevés et d'une moindre marge de manœuvre pour l'augmentation des prix, étant donné que ces régions figurent déjà parmi les plus chères du pays.

« En revanche, écrit l'ACI, l’augmentation de la demande devrait jouer davantage sur les prix en Alberta et en Saskatchewan, où les ventes étaient déjà près des niveaux records en 2024, où l’offre est actuellement près de son niveau le plus bas depuis 20 ans et où les prix sont encore relativement plus abordables. »

Dans l'ensemble, l'ACI prévoit qu'environ 532 704 propriétés résidentielles seront vendues en 2025, ce qui représente une augmentation de 8,6 % par rapport à 2024. « Il s'agit d'une révision à la hausse de la prévision précédente de 6,6 %, basée principalement sur la force surprenante des marchés dans la majeure partie du Canada au quatrième trimestre de l'année dernière », ajoute l'ACI. Le nombre de transactions devrait encore augmenter de 4,5 % pour atteindre 556 662 transactions en 2026.

Le prix moyen national des maisons devrait quant à lui augmenter de 4,7 % d'une année à l'autre pour atteindre 722 221 $ en 2025, ce qui représente un léger changement par rapport à la hausse de 4,4 % prévue en octobre dernier, avant d'augmenter encore de 3,3 % pour atteindre 746 379 $ en 2026.

« À part la Colombie-Britannique et l’Ontario, des hausses de prix de ce type, voire plus importantes, sont déjà bien amorcées. », indique l'ACI.

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