MISE À JOUR : le BSIF abandonne l'exigence de tests de résistance pour les changements de renouvellement de prêts hypothécaires non assurés

Cet article a été publié pour la première fois le 26 septembre 2024 et a été mis à jour le 21 novembre 2024.

Vous envisagez de changer de prêteur au moment de renouveler votre prêt hypothécaire ? La bonne nouvelle, c'est que vous ne serez plus soumis à un test de résistance, même si vous êtes un emprunteur non assuré.

D'abord annoncée par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l'autorité de régulation bancaire du Canada, en septembre, la suppression du test de résistance pour les emprunteurs hypothécaires qui changent de prêteur à la fin de leur contrat est maintenant en vigueur. Ce changement s'applique aux emprunteurs qui effectuent un « changement direct » (c'est-à-dire que le montant initial du prêt hypothécaire et la période d'amortissement ne changent pas). Bien entendu, les emprunteurs devront toujours suivre le processus habituel de qualification hypothécaire avec leur nouveau prêteur, mais ils le feront à leur taux contractuel, plutôt qu'au taux admissible minimal (TAM). Cela réduira le montant des revenus dont ils auront besoin pour bénéficier d'un meilleur taux de renouvellement, ce qui peut leur permettre d'économiser des milliers d'euros sur la durée de leur prêt hypothécaire.

Auparavant, les emprunteurs non assurés (ceux qui ont versé un acompte de plus de 20 % pour l'achat de leur logement) étaient toujours soumis au test de résistance s'ils voulaient changer de banque pour une nouvelle échéance. Les emprunteurs assurés (ceux qui ont versé un acompte moins important et qui ont souscrit à l'assurance obligatoire contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires) sont exemptés de l'obligation de réaliser un test de résistance depuis janvier 2024.

Qu'est-ce que le test de résistance des prêts hypothécaires ?

Le test de résistance hypothécaire exige des emprunteurs qui obtiennent un nouveau prêt hypothécaire la preuve qu'ils peuvent se permettre d'effectuer leurs paiements en cas d'augmentation des taux d'intérêt. Les emprunteurs doivent avoir des revenus et des taux d'endettement qui leur permettent de passer le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %, ou leur taux contractuel majoré de 2 %, le plus élevé des deux prévalant.

Étant donné que les taux hypothécaires fixes et variables ont été de l'ordre de 5 à 6 % ces dernières années - et bien supérieurs à 3,25 % - tous les prêts hypothécaires ont fait l'objet d'un test de résistance à plus 2 %, ce qui signifie que de nombreux emprunteurs ont dû passer un test de résistance de 7 à 8 %. Cela a rendu beaucoup plus difficile pour un emprunteur de se qualifier s'il quitte son prêteur actuel au moment du renouvellement.

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Les tests de résistance des emprunteurs au moment du renouvellement ont suscité la controverse

L'obligation pour les emprunteurs de passer le TAM lorsqu'ils changent de prêteur au moment du renouvellement du prêt hypothécaire a été un point de discorde depuis que le test de résistance a été introduit pour la première fois en 2018. Le secteur hypothécaire a souligné que cette exigence éliminait de fait la concurrence sur le marché hypothécaire, car les emprunteurs seraient moins susceptibles de rechercher de meilleures options au moment du renouvellement, et les prêteurs seraient moins incités à offrir de meilleurs taux aux emprunteurs qui changent de fournisseur. (Ceux qui restent avec leur prêteur actuel ne sont généralement pas soumis à un nouveau test de résistance, à moins que leur profil d'emprunteur ne se soit considérablement détérioré).

L'argument du BSIF à l'époque était que lorsqu'un emprunteur change de prêteur, il crée un nouveau prêt qui doit faire l'objet d'une souscription complète. Le secteur hypothécaire a fait valoir qu'étant donné que tous les aspects du prêt hypothécaire en question restaient inchangés, il n'était pas nécessaire de soumettre les emprunteurs qui changeaient de prêteur au test de résistance, puisqu'ils y étaient déjà soumis lorsqu'ils ont obtenu leur prêt hypothécaire pour la première fois.

L'abandon de cette exigence pour les emprunteurs assurés a été un motif de réjouissance pour le secteur hypothécaire, mais le fait qu'elle ne s'applique pas encore aux emprunteurs non assurés a encore suscité des critiques.

Changement d'avis du BSIF

Peter Routledge, directeur du BSIF, a précédemment défendu la décision de l'organisme de réglementation de continuer à soumettre les emprunteurs non assurés à des tests de résistance, en déclarant que même s'il reconnaissait un « déséquilibre » entre les deux types d'emprunteurs au moment du renouvellement, les emprunteurs non assurés devaient toujours être testés car ils créaient de nouveaux prêts auprès d'un autre prêteur, et qu'ils étaient plus risqués parce qu'ils ne bénéficiaient pas de la garantie de l'assurance prêt hypothécaire.

Toutefois, dans une interview exclusive accordée au Globe and Mail, M. Routledge a changé de position, déclarant à la journaliste Rachelle Younglai : « Il n'y a pas de souscription imprudente en cas de changement direct ».

Le Globe rapporte que c'est ce « déséquilibre » entre la façon dont les deux types d'emprunteurs étaient traités au moment du renouvellement qui a motivé le changement.

« Si j'étais un Canadien qui se présentait avec un prêt hypothécaire non assuré, j'aurais le sentiment que ce déséquilibre est injuste », a ajouté M. Routledge. « Une partie de notre travail consiste à permettre aux banques et aux prêteurs de prendre des risques raisonnables. Et une partie de cette prise de risque raisonnable peut impliquer de traiter un créancier hypothécaire non assuré de la même manière qu'un assuré lors du renouvellement d'un prêt hypothécaire ».

Quelques questions en suspens

De manière générale, il s'agit d'une excellente nouvelle pour le marché hypothécaire canadien et pour tous les emprunteurs qui cherchent à explorer leurs options au moment du renouvellement ; le fait de rechercher le meilleur taux peut permettre aux emprunteurs d'économiser littéralement des centaines de milliers de dollars au cours de la durée de leur prêt hypothécaire, et leur nouvelle capacité à le faire incitera les prêteurs à offrir des taux plus compétitifs afin d'inciter les emprunteurs à changer de prêt. 

Toutefois, quelques questions restent en suspens :

• L'annonce faite aujourd'hui ne mentionne pas les emprunteurs hypothécaires assurables. Il s'agit d'emprunteurs qui ont versé un acompte de 20 % ou plus, mais qui satisfont aux autres critères d'un prêt hypothécaire assuré. Ces types de prêts sont assurés en masse par le prêteur et présentent le même profil de risque faible que les autres emprunteurs. Continuer à soumettre ce groupe d'emprunteurs à des tests de résistance les désavantage, ainsi que les prêteurs qui s'appuient sur ce type de dossier. De nombreux petits prêteurs au Canada utilisent cette assurance de portefeuille en vrac comme méthode de financement, ce qui leur permet de rivaliser avec les grandes banques et d'offrir certains des taux les plus bas du marché. On ne sait pas encore si le BSIF a l'intention d'inclure ce groupe d'emprunteurs dans l'exemption MQR à une date ultérieure.
• Ceux qui détiennent des hypothèques garanties (hypothèques qui incluent une ligne de crédit ré-avançable) ne sont généralement pas en mesure de changer de prêteur au cours de leur hypothèque sans que cela soit considéré comme un refinancement. Cette nouvelle politique désavantage-t-elle les prêteurs qui proposent principalement ces types de prêts hypothécaires ?

Nous ne manquerons pas de vous informer et de mettre à jour ce billet au fur et à mesure que de nouveaux détails concernant les emprunteurs seront connus.

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