Rembourser un prêt hypothécaire au moment du renouvellement ? Avantages, inconvénients et conseils pour 2025

Lorsque le terme de votre prêt hypothécaire arrive à échéance, vous devez prendre une décision cruciale : renouveler votre prêt hypothécaire ou le rembourser en totalité. Pour de nombreux Canadiens, c'est le moment de réévaluer leurs priorités financières et de peser les avantages de se défaire de leur dette hypothécaire ou de continuer à la rembourser.

Comprendre la structure de votre hypothèque

Tout d'abord, vous devez comprendre les deux élément essentiels de votre prêt : la période d'amortissement et la durée du prêt hypothécaire. La période d'amortissement est la durée totale nécessaire au remboursement intégral de votre prêt hypothécaire, qui s'étend souvent sur 15 à 30 ans. La durée de l'hypothèque, généralement comprise entre 1 et 5 ans, est la période pendant laquelle votre taux d'intérêt, votre calendrier de paiement et d'autres conditions sont fixés.

Le type de prêt hypothécaire (ouvert ou fermé) influe également sur la souplesse de remboursement. Les prêts hypothécaires ouverts permettent un remboursement intégral à tout moment sans pénalités, mais sont souvent assortis de taux plus élevés. Les hypothèques fermées, qui offrent des taux plus bas, prévoient des pénalités en cas de remboursement anticipé : les pénalités à taux variable correspondent à trois mois d'intérêts, tandis que les pénalités à taux fixe correspondent à trois mois d'intérêts ou au différentiel de taux d'intérêt, selon le montant le plus élevé. Certaines hypothèques fermées autorisent toutefois des remboursements anticipés forfaitaires limités.

Les avantages du remboursement de l'hypothèque au moment du renouvellement

Lorsque les emprunteurs sont financièrement capables, ils peuvent choisir de procéder à un remboursement anticipé forfaitaire pour rembourser une partie ou la totalité de leur prêt hypothécaire au moment du renouvellement. Bien que cette approche ne soit pas particulièrement courante (peu d'emprunteurs ont tendance à disposer d'autant de liquidités), elle peut se produire, en particulier pour ceux qui ont reçu une somme inattendue, par exemple sous la forme d'un héritage ou de gains à la loterie.

Voici les avantages d'un remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire :

• Économiser sur les frais d'intérêt : En éliminant le solde de votre hypothèque, vous évitez de payer des intérêts supplémentaires sur la durée restante ou la période d'amortissement.
• Flexibilité financière : En libérant les fonds précédemment utilisés pour les paiements hypothécaires, vous pouvez les affecter à d'autres objectifs financiers, tels que les investissements, l'épargne-retraite ou les activités personnelles.
• Augmentation de la valeur nette du logement : Une fois votre prêt hypothécaire remboursé, vous êtes pleinement propriétaire de votre logement, ce qui vous permet d'accéder à son capital en cas de besoin.

Inconvénients du remboursement de l'hypothèque au moment du renouvellement

Le remboursement de l'hypothèque au moment du renouvellement peut présenter des inconvénients :

• Problèmes de liquidité : L'immobilisation d'une grande quantité de liquidités dans le capital de votre maison peut vous laisser sans ressources suffisantes pour faire face à des situations d'urgence ou à d'autres besoins financiers.

• Avantages fiscaux manqués : Si vos intérêts hypothécaires sont déductibles (comme c'est le cas dans certains cas, notamment pour les immeubles de placement), le remboursement anticipé peut vous faire perdre cette déduction.

• Pénalités de remboursement anticipé : Selon le type de prêt hypothécaire, le remboursement anticipé peut entraîner des pénalités, en particulier si le renouvellement n'a pas eu lieu ou si le prêteur impose des restrictions.

Comment rembourser l'intégralité de votre prêt hypothécaire au moment du renouvellement ?

Que vous ayez une hypothèque ouverte ou fermée, au moment du renouvellement, l'hypothèque est considérée comme « ouverte » pendant exactement un jour. Cela permet d'entamer une nouvelle période de prêt hypothécaire, que ce soit avec le prêteur actuel ou avec un nouveau prêteur. Toutefois, cela signifie également que ce jour-là, l'emprunteur a la possibilité de rembourser le montant de son prêt hypothécaire qu'il souhaite sans avoir à respecter les restrictions de son précédent prêt hypothécaire.

L'emprunteur peut choisir de rembourser la totalité de son hypothèque ou d'en rembourser une partie avant de transférer son hypothèque à un nouveau prêteur.

1. Rembourser la totalité de l'hypothèque

Le remboursement intégral de l'hypothèque consiste à effectuer un paiement forfaitaire et à acquitter l'hypothèque. Cette procédure nécessite l'intervention d'un avocat spécialisé dans le droit immobilier, qui devra :

• Obtenir de votre prêteur la confirmation que l'hypothèque a été entièrement remboursée. Dans certains cas, vous devrez peut-être faire une demande spéciale pour obtenir cette confirmation.
• Soumettre la confirmation au bureau local du registre foncier afin qu'il puisse mettre à jour le titre de propriété et supprimer le droit du prêteur sur la propriété.

Une fois que le bureau du cadastre a mis à jour le titre de propriété, l'hypothèque est officiellement levée et l'emprunteur est libre de toute hypothèque.

2. Remboursement d'une partie et transfert du solde

Pour cette option, vous devez apporter un chèque au FCT - le service de clôture utilisé par les prêteurs - environ une semaine avant la date de renouvellement de l'hypothèque. Vous devriez déjà avoir informé votre agent hypothécaire et votre nouveau prêteur que le relevé de paiement reflétera le montant que vous avez remboursé et le nouveau montant du prêt hypothécaire, moins élevé, pour lequel vous souhaitez obtenir un financement.

Le changement de prêteur présente des avantages considérables, comme l'obtention du taux hypothécaire le plus bas. Vous pouvez également avoir la possibilité d'avancer de l'argent à partir de la valeur nette de votre maison et de l'utiliser pour des rénovations, des études postsecondaires, la consolidation de dettes, et plus encore.

Les erreurs les plus courantes à éviter lors du remboursement d'un prêt hypothécaire

1. Drainer les économies

Utiliser toutes vos liquidités pour rembourser votre prêt hypothécaire peut sembler une décision judicieuse, mais elle peut vous exposer à des difficultés financières. Les urgences, telles que les factures médicales imprévues, les réparations de la maison ou la perte d'un emploi, peuvent survenir à tout moment. Si vous ne disposez pas d'une épargne suffisante, vous devrez peut-être contracter des dettes à taux d'intérêt élevé ou puiser dans vos comptes de retraite, ce qui compromettra votre sécurité financière à long terme.

Avant de rembourser votre prêt hypothécaire, assurez-vous de disposer d'un solide fonds d'urgence pouvant couvrir 3 à 6 mois de dépenses essentielles.

2. Ignorer les frais

Le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire n'est pas toujours synonyme d'absence de frais. Si vous remboursez une partie de l'hypothèque et que vous changez de prêteur, vous risquez d'avoir à payer des frais supplémentaires :

• Frais d'ouverture de dossier auprès du nouveau prêteur
• Frais de mainlevée de l'ancienne hypothèque et d'enregistrement de la nouvelle hypothèque
• Frais de transfert ou de cession de la part de votre prêteur actuel
• Frais d'évaluation pour confirmer la valeur de votre propriété
• Frais de dossier
• Frais de justice.

Tenez compte de ces coûts dans votre décision pour vous assurer que le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire reste avantageux.

3. Ne pas faire le tour du marché

Même si vous prévoyez de rembourser la majeure partie de votre hypothèque au moment du renouvellement, il est essentiel de rechercher de meilleurs taux sur le solde restant. Votre prêteur actuel n'offre peut-être pas les conditions les plus compétitives, car il suppose que vous renouvellerez sans poser de questions. En explorant le marché ou en travaillant avec un courtier en hypothèques, vous pourriez obtenir un taux plus bas et économiser de l'argent sur la durée du prêt restant.

Utilisez des outils de comparaison de prêts hypothécaires ou consultez un courtier pour évaluer vos options et négocier de meilleures conditions.

En conclusion

Bien qu'il soit possible de rembourser votre prêt hypothécaire au moment du renouvellement, demandez-vous si votre somme d'argent ne pourrait pas être utilisée à meilleur escient. Par exemple, cette somme pourrait être plus utile si vous l'investissiez en bourse ou si vous l'utilisiez pour rembourser une carte de crédit à taux d'intérêt élevé.

Cela dit, si vous rêvez du jour où vous n'aurez plus à faire de paiements hypothécaires, il est possible de rembourser votre hypothèque le jour de votre renouvellement et c'est peut-être la bonne stratégie financière pour vous.

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*Sur la base d'un prix d'achat de 700 000 $, d'une mise de fonds de 10 %, d'un amortissement sur 25 ans et d'un taux hypothécaire fixe sur cinq ans de 4,64 % contre 4,39 %.