Devrais-je envisager une prolongation de l'amortissement de mon hypothèque au Canada ?

Cet article a été initialement publié en anglais le 4 mars 2024 et mis à jour le 27 février 2025.

Si vous craignez que vos paiements hypothécaires augmentent en raison de la hausse des taux d'intérêt, vous n'êtes pas seul. Selon Statistique Canada, le taux moyen d'une hypothèque conventionnelle de cinq ans au Canada est passé de 3,58 % en février 2022 à 5,35 % en janvier 2025. En raison de cette hausse des taux, de nombreux propriétaires doivent faire face à des paiements plus élevés. Plus de la moitié (57 %) des Canadiens qui renouvellent leur prêt hypothécaire en 2025 s'attendent à ce que leurs paiements augmentent, et 22 % d'entre eux prévoient une augmentation importante.

Une solution potentielle pour gérer ces paiements plus élevés est de prolonger la période d'amortissement de votre prêt hypothécaire (la durée pendant laquelle vos paiements sont étalés). En prenant plus de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire, vous pouvez réduire vos paiements mensuels et les rendre plus faciles à gérer. Mais est-ce le bon choix pour vous ? Voyons si l'allongement de la période d'amortissement est la meilleure solution pour faire face à la hausse des taux d'intérêt.

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Qu'est-ce que l'amortissement et comment affecte-t-il mon versement hypothécaire ?

La durée de votre période d'amortissement a une incidence directe sur votre versement hypothécaire mensuel. Voici comment l'amortissement et les paiements hypothécaires sont corrélés :

• Périodes d'amortissement plus courtes (par exemple, 15 ou 20 ans) : Vous rembourserez le prêt plus rapidement, ce qui signifie des mensualités plus élevées. Cependant, vous paierez moins d'intérêts sur la durée du prêt et vous vous constituerez un capital plus rapidement.
• Périodes d'amortissement plus longues (par exemple, 25 ou 30 ans) : Vous étalerez les remboursements du prêt sur une période plus longue, ce qui se traduira par des mensualités moins élevées. Bien que cela rende le prêt plus facile à gérer à court terme, vous finirez par payer plus d'intérêts au total parce qu'il faut plus de temps pour rembourser le principal.

Par exemple, supposons que vous ayez une hypothèque de 800 000 $ et un taux hypothécaire fixe de 5 ans de 4,10 %. Avec un amortissement de 25 ans, votre paiement mensuel serait de 4 252 $. Si vous décidez d'allonger votre amortissement à 30 ans, tous les autres facteurs restant inchangés, ce paiement serait ramené à 3 850 $.

Pourquoi voudrais-je prolonger ma période d'amortissement ?

Si vous devez bientôt renouveler votre prêt hypothécaire, vous serez peut-être surpris par l'augmentation de vos mensualités due à la hausse des taux d'intérêt. La Banque du Canada a récemment indiqué qu'environ 60 % des prêts hypothécaires en cours seront renouvelés avant la fin de 2026, et qu'environ 40 % d'entre eux pourraient être assujettis à un taux d'intérêt plus élevé au moment du renouvellement.

Imaginez que vous ayez contracté un prêt hypothécaire de 962 000 $ (1 000 000 $ moins la mise de fonds minimale de 75 000 $) le 1er janvier 2020, avec le meilleur taux fixe à 5 ans du jour, soit 2,49 %, et que vous l'ayez amorti sur 25 ans. Dans ce cas, vous auriez payé 4 305 $ par mois et vous auriez voulu être libre de toute hypothèque en 2045.

Votre hypothèque doit être renouvelée le 1er janvier 2025, et le meilleur taux fixe de cinq ans disponible est de 3,89 %. À ce stade, vous avez versé un total de 147 947 $ sur le capital de votre hypothèque au cours des cinq premières années, ce qui vous laisse un solde de 814 053 $ au moment du renouvellement. En utilisant la calculatrice de renouvellement de Ratehub.ca, nous constatons que le renouvellement pour un autre terme de cinq ans au nouveau taux plus élevé, avec un amortissement restant de 20 ans, se traduira par un paiement mensuel de 4 873 $ - une différence de 568 $ par mois.

Pour un ménage canadien qui tente de suivre l'inflation et l'augmentation générale du coût de la vie, ce n'est pas une mince affaire.

Cependant, ce paiement suppose que vous poursuiviez l'amortissement initial ; si vous prolongez l'amortissement à 25 ans et prévoyez de continuer à payer jusqu'en 2050, vous pouvez ramener votre paiement à un montant plus raisonnable de 4 234 $, soit 81 $ de moins que le paiement initial par mois.

Quels sont les inconvénients d'une prolongation de l'amortissement de mon prêt hypothécaire ?

Bien que l'allongement de la durée d'amortissement permette de maîtriser les paiements mensuels, cette stratégie présente de nombreux inconvénients.

1. Un délai plus long pour rembourser votre prêt hypothécaire

L'inconvénient le plus évident est le temps supplémentaire qu'il vous faudra pour rembourser votre prêt hypothécaire. En reprenant l'exemple ci-dessus, la prolongation de l'amortissement repousserait vos paiements à l'année 2050. Si vous avez 45 ans aujourd'hui, vous ne rembourserez pas votre prêt hypothécaire avant l'âge de 70 ans. Ce délai prolongé pourrait ne pas correspondre à vos objectifs financiers à long terme, surtout si vous prévoyez de prendre votre retraite plus tôt ou si vous voulez vous libérer de vos dettes plus rapidement.

2. Coûts d'intérêts plus élevés

Un inconvénient moins évident mais significatif est l'intérêt supplémentaire que vous paierez pendant la durée de l'hypothèque. Si l'on ne prolonge pas la période d'amortissement, notre exemple de prêt hypothécaire coûterait environ 355 386 $ en intérêts sur les 20 années restantes. En prolongeant la période d'amortissement à 25 ans, le coût estimatif des intérêts passe à 456 051 $, soit une dépense de plus de 100 665 $.

Dans cet exemple, la prolongation de l'amortissement de seulement cinq ans ajoute 100 665 $ au coût total de l'emprunt sur la durée du prêt hypothécaire.

3. Frais de refinancement

L'allongement de la période d'amortissement a également un coût immédiat, puisqu'il vous oblige à refinancer votre prêt hypothécaire. Bien que le refinancement présente des avantages (comme l'obtention d'un meilleur taux hypothécaire ou la consolidation des dettes dans votre hypothèque), il y a des frais à prendre en compte. Outre le paiement d'un avocat spécialisé en droit immobilier pour les formalités administratives, vous devrez peut-être payer une évaluation et vous devrez probablement payer à votre prêteur actuel des frais de mainlevée de l'hypothèque. Au total, le coût du refinancement de votre hypothèque se situera probablement entre 1 500 et 3 000 dollars.

4. Exigences en matière de tests de résistance

Il est important de noter que si vous choisissez de prolonger votre période d'amortissement tout en renouvelant votre prêt hypothécaire auprès d'un nouveau prêteur, il se peut que vous deviez passer le test de résistance. À partir du 21 novembre 2024, les emprunteurs qui changent de prêteur seront exemptés du test de résistance uniquement si le montant de leur prêt hypothécaire et leur période d'amortissement restent les mêmes. Toutefois, si vous prolongez votre période d'amortissement, vous devrez vous soumettre au test de résistance, ce qui pourrait avoir une incidence sur votre capacité à obtenir un nouveau prêt hypothécaire ou sur le taux d'intérêt que vous obtiendrez.

Prolonger mon amortissement ou atteindre mon taux de déclenchement : Quelle est la différence ?

Il convient de noter que le fait de choisir de prolonger sa période d'amortissement lors d'un renouvellement ou d'un refinancement est un scénario différent de celui des emprunteurs qui ont atteint leur taux de déclenchement et qui ont eu besoin de prolonger leur amortissement afin d'éviter un amortissement négatif - un phénomène qui a explosé dans la pratique au cours du cycle des randonnées de la Banque du Canada.

Dans ces cas, à chaque augmentation de taux, les emprunteurs ayant des hypothèques à taux variable et un calendrier de paiement fixe ont vu une part de moins en moins importante de leur paiement contribuer à leur solde principal, et une part de plus en plus importante servir à payer les intérêts. Bon nombre de ces emprunteurs ont fini par atteindre le point où aucune partie de leur paiement ne contribuait à leur solde principal, mais couvrait simplement les intérêts. C'est ce qu'on appelle le « taux de déclenchement ».

À ce stade, les prêteurs sont intervenus en prenant des mesures extraordinaires pour empêcher que le prêt hypothécaire ne devienne ingérable et pour éviter les défauts de paiement. L'une des principales mesures consistait à prolonger temporairement la période d'amortissement, parfois de plusieurs dizaines d'années, afin que le prêt hypothécaire reste viable. En fait, le prêteur allongeait le délai de remboursement du prêt pour maintenir les mensualités à un niveau que l'emprunteur pouvait gérer.

Toutefois, cette solution est temporaire. Une fois le prêt hypothécaire renouvelé, ces emprunteurs devront revenir à leur calendrier d'amortissement initial, ce qui signifie que leurs paiements augmenteront probablement puisque la période d'amortissement se raccourcit et que les taux d'intérêt risquent de rester plus élevés.

Bien que la prolongation de l'amortissement des prêts hypothécaires en difficulté ait été critiquée comme une pratique à haut risque par le régulateur bancaire canadien, le BSIF, il s'agit d'une forme de soutien qui a été approuvée par l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). En 2023, elle a été codifiée dans la Charte hypothécaire canadienne, offrant ainsi une certaine protection aux propriétaires en difficulté.

Comment prolonger la période d'amortissement lors d'un renouvellement ?

La première étape consiste à contacter votre prêteur actuel. Il évaluera votre situation financière actuelle et vous aidera à comprendre comment la prolongation de votre période d'amortissement affectera vos paiements mensuels et le coût total de votre hypothèque. N'oubliez pas de demander à votre prêteur des précisions, par exemple

• Le montant de vos paiements mensuels
• Le montant des intérêts supplémentaires que vous paierez pendant la durée du prêt.
• Si vous devrez payer des frais pour prolonger votre amortissement.
• La durée de la nouvelle période d'amortissement et sa compatibilité avec vos objectifs financiers.

Il est également judicieux de demander conseil à un courtier en prêts hypothécaires. Comme les courtiers en hypothèques travaillent avec plusieurs prêteurs, ils peuvent accéder à un plus grand nombre d'options et faire jouer la concurrence entre les sociétés de crédit hypothécaire. De plus, leurs services sont gratuits pour les consommateurs, il n'y a donc aucun risque.

Quelles sont les autres possibilités qui s'offrent à moi pour payer les mensualités du prêt hypothécaire ?

Si l'augmentation des mensualités de votre prêt hypothécaire pèse sur votre budget, vous avez peut-être d'autres options que la prolongation de la période d'amortissement.

Refinancer

Le refinancement de votre hypothèque au moment du renouvellement vous permet d'ajuster les conditions de votre prêt avec votre prêteur actuel ou de passer à un nouveau prêteur. Il peut s'agir d'une bonne occasion d'obtenir un taux d'intérêt plus bas ou d'ajuster la structure de votre prêt hypothécaire pour mieux l'adapter à votre situation financière. Le refinancement peut entraîner des frais tels que des frais d'évaluation ou des frais juridiques, mais il peut vous offrir des conditions plus favorables et des paiements mensuels potentiellement moins élevés.

Passer à un prêt hypothécaire à taux fixe

Si votre prêt hypothécaire actuel est un prêt à taux variable, le passage à un prêt à taux fixe lors du renouvellement peut vous apporter de la stabilité et vous protéger contre les hausses de taux futures. Bien que cela puisse augmenter vos paiements mensuels à court terme, cela offre une certaine prévisibilité et peut être une option plus sûre si vous êtes préoccupé par les hausses futures des taux d'intérêt.

Effectuer des paiements forfaitaires

Si vous avez accumulé une épargne supplémentaire ou reçu une manne (comme une prime ou un retour d'impôt), l'utiliser pour effectuer des paiements forfaitaires au cours de votre renouvellement peut contribuer à réduire votre capital. Cela se traduira par des paiements mensuels moins élevés à l'avenir et vous permettra d'économiser de l'argent sur les intérêts à long terme. N'oubliez pas de vérifier auprès de votre prêteur les limites applicables aux paiements forfaitaires sans pénalités.

Reporter des paiements

Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d'un report de vos paiements hypothécaires pendant une courte période. Cela peut vous apporter un soulagement temporaire si vous êtes confronté à des difficultés financières. Cependant, n'oubliez pas que les paiements reportés seront finalement ajoutés au solde de votre prêt, ce qui augmentera le montant de votre hypothèque et les intérêts payés au fil du temps. Assurez-vous de bien comprendre l'impact à long terme avant de choisir cette option.

Réduire les effectifs

Si vous n'arrivez pas à rembourser votre prêt hypothécaire et que vous estimez que votre logement actuel ne correspond plus à vos besoins, vous pouvez envisager de réduire votre budget. La vente de votre logement actuel et l'achat d'un logement plus petit et plus abordable peuvent vous permettre de rembourser une partie de votre prêt hypothécaire, de réduire vos paiements mensuels et de libérer de l'argent pour d'autres objectifs financiers.

En conclusion

La prolongation de la période d'amortissement de votre prêt hypothécaire peut réduire vos paiements mensuels, mais à un coût important. Envisagez d'autres options avant d'opter pour cette stratégie et demandez conseil à un courtier en hypothèques pour savoir s'il existe d'autres moyens de rendre vos paiements hypothécaires plus faciles à gérer.

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*Basé sur un prix de maison de 700 000 $, une mise de fonds de 10 %, amorti sur 25 ans, et un taux hypothécaire fixe de cinq ans de 4,64 % par rapport à 4,39 %.