Puis-je me permettre une maison d'un million de dollars?
Jordann Brown
Cet article a été traduit de l'article original en anglais, qui a été publié pour la première fois le 13 juillet 2020.
Il fut un temps où un million de dollars représentait une somme colossale, suffisante pour assurer la subsistance d'une personne moyenne. Mais cette époque est révolue; l'inflation galopante et la hausse des prix de l'immobilier ont considérablement réduit le pouvoir d'achat. Dans certains marchés immobiliers canadiens, vous pouvez vous estimer heureux si un million de dollars suffisent pour acheter une maison décente, sans parler de financer votre retraite.
Cela est particulièrement vrai dans des marchés comme la région du Grand Toronto, où la maison moyenne coûte 1 162 167 $ en date de juin 2024. La tendance est encore plus marquée à Vancouver, où la maison unifamiliale moyenne coûte près de 2 millions de dollars.
Si vous êtes à la recherche d'une maison, même si vous ne cherchez pas à acheter dans l'un de ces marchés extrêmement coûteux, il est essentiel de savoir combien vous pouvez vous permettre de payer. Examinons les facteurs qui déterminent si vous pouvez vous permettre d'acheter une maison d'un million de dollars.
Avez-vous les moyens de vous offrir une maison d'un million de dollars?
Voici la réponse courte : Pour acheter une maison d'un million de dollars au Canada, vous devez disposer d'un revenu annuel d'au moins 217 640 $ et d'une mise de fonds d'au moins 200 000 $. C'est le minimum requis pour pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire d'un montant suffisant. Ou alors, il faut disposer d'un million de dollars en liquide pour ne pas avoir à contracter d'hypothèque.
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Qu'est-ce qu'un million de dollars aujourd'hui?
Vous souvenez-vous de la chanson « If I Had $1,000,000 » des Barenaked Ladies? Lorsque le groupe a sorti cette chanson en 1992, un million de dollars avait un solide pouvoir d'achat. Quelques décennies plus tard, c'est une autre histoire.
En raison de l'inflation, l'argent perd de sa valeur au fil du temps. L'inflation est l'augmentation annuelle du coût des biens et des services qui touche tous les domaines, de l'alimentation à l'électronique en passant par les salaires et l'immobilier. À cause de l'inflation, ce qui coûtait un million de dollars en 1992 coûte beaucoup plus cher aujourd'hui.
Voici un tableau montrant la valeur d'un million de dollars au fil du temps, à partir de la sortie de la chanson :
Source : Calculatrice d'inflation de SmartAsset
Comme vous pouvez le constater ci-dessus, l'inflation a une incidence importante sur la valeur d'un million de dollars sur une période de 40 ans.
Obtenir un prêt hypothécaire d'un million de dollars
La plupart des Canadiens qui achètent une maison d'un million de dollars ne disposent pas d'un million de dollars en liquide. Ils doivent épargner une mise de fonds et contracter un prêt hypothécaire pour une maison d'un million de dollars.
Alors, pouvez-vous vous permettre d'obtenir un prêt hypothécaire pour une maison d'un million de dollars? Deux facteurs clés influent sur votre capacité à contracter un prêt hypothécaire : votre mise de fonds et vos ratios du service de la dette.
1. Votre mise de fond
Le fait de ne pas disposer d'une mise de fonds suffisamment importante empêche la plupart des acheteurs d'acquérir une maison d'un million de dollars. Il est déjà difficile d'économiser pour une mise de fonds hypothécaire, mais la loi canadienne stipule que les maisons dont le prix d'achat est supérieur à un million de dollars doivent avoir une mise de fonds de 20 % ou plus.
Si vous achetez un logement avec une mise de fonds inférieure à 20 %, votre prêt hypothécaire est ce qu'on appelle un prêt à ratio élevé et vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. L'assurance hypothécaire protège votre prêteur au cas où vous ne rembourseriez pas votre prêt. L'assurance hypothécaire est généralement souscrite par votre prêteur auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou de l'un des autres fournisseurs au Canada, Sagen et Canada Guaranty.
Toutefois, ces assureurs hypothécaires ne fournissent pas d'assurance pour les maisons d'une valeur supérieure à un million de dollars.
Étant donné qu'un prêt hypothécaire à ratio élevé est hors de question pour une maison d'un million de dollars, vous aurez besoin d'une mise de fonds de 20 %, soit au moins 200 000 $, ce qui donne un prêt hypothécaire type de 800 000 $. Mais ce n'est pas tout : vous devrez également payer les frais de clôture. Les frais de clôture représentent généralement entre 1,5 % et 4 % de la valeur d'une maison et comprennent des dépenses telles que les frais d'inspection de la maison, les frais juridiques, l'assurance titres et les droits sur les mutations immobilières (DMI). Le droits de mutations sont également connu sous le nom de taxe de bienvenue.
Les DMI sont de loin les frais de clôture les plus élevés et, à Toronto, vous devez les payer deux fois : une fois à la province et une fois à la municipalité. Utilisez la calculatrice de la taxe de bienvenue pour déterminer le montant que vous devrez payer à la clôture. Selon l'endroit où vous vous trouvez, attendez-vous à payer entre 15 000 $ et 40 000 $ en frais de clôture.
Par prudence, vous devriez disposer d'une mise de fonds de 200 000 $ plus 40 000 $ pour les frais de clôture afin d'acheter une maison d'un million de dollars. C'est pourquoi ce facteur est celui qui disqualifie la plupart des acheteurs : peu d'acheteurs ont un quart de million de dollars à portée de main!
Si vous êtes l'un des rares Canadiens à disposer d'une mise de fonds suffisamment importante, félicitations! Voyons maintenant si vous pouvez vous permettre de faire les versements hypothécaires mensuels d'une maison d'un million de dollars. Pour ce faire, nous calculerons vos ratios du service de la dette.
2. Ratios de service de la dette
Vos ratios du service de la dette déterminent si vous pouvez vous permettre d'effectuer les paiements d'un prêt hypothécaire d'un million de dollars (ou d'un prêt hypothécaire de n'importe quel montant, en fait). Vos ratios du service de la dette sont deux formules établies par la SCHL que les prêteurs utilisent pour déterminer le prêt hypothécaire maximal que vous pouvez vous permettre. Votre prêt hypothécaire maximal est ensuite ajouté à votre mise de fonds pour déterminer votre prix d'achat maximal. Examinons la première des deux formules : le ratio du service de la dette brute.
Ratio du service de la dette brute :
Le ratio du service de la dette brute détermine si vous pouvez vous permettre de payer les frais de possession mensuels liés à votre maison. Votre prêteur ajoutera vos paiements hypothécaires annuels aux coûts de possession de votre logement, puis divisera le résultat par le revenu annuel de votre ménage. Pour pouvoir bénéficier d'un prêt, le ratio obtenu doit être inférieur à 32 %. Voici la formule officielle :
Ratio du service de la dette brute
Paiements hypothécaires + taxes foncières + frais de chauffage + 50 % des frais de condo
divisé par
Revenu annuel
doit être inférieur à
32 %
Calculons le ratio du service de la dette brute pour une maison d'un million de dollars. Si vous versez une mise de fonds de 20 %, vous aurez une hypothèque de 800 000 $. En utilisant la calculatrice de paiement hypothécaire de Ratehub.ca avec un taux hypothécaire de 5,24 %, nous pouvons déterminer que votre paiement hypothécaire mensuel serait de 4 763 $. Comme il s'agit d'une maison d'un million de dollars, il n'y a pas de frais de condo (c.a.d. frais de copropriété).
Votre ratio du service de la dette brute doit être inférieur à 32 % pour que vous puissiez vous permettre d'acheter cette maison. Cela signifie que le revenu annuel de votre ménage doit être supérieur à 217 640 $ pour être admissible (69 645 $ ÷ 217 640 $ = 32 %).
Ratio du service de la dette totale :
Examinons maintenant le prochain ratio du service de la dette : le ratio du service de la dette totale. Ce ratio prend en compte les facteurs ci-dessus, mais ajoute également toutes les dettes que vous avez en plus de vos coûts de possession de la maison. Le ratio du service de la dette totale ne doit pas dépasser 40 % pour que vous puissiez être admissible à un prêt hypothécaire. Voici la formule :
Ratio du service de la dette totale
paiements hypothécaires (selon le service de la dette brute) + intérêts des cartes de crédit + paiements des voitures + frais d'emprunt
divisé par
Revenu annuel
doit être inférieur à
40 %
Reprenons nos chiffres, mais prenons également en compte un prêt automobile de 600 $ par mois et un prêt étudiant de 600 $ par mois.
Dans ce cas, votre ratio du service de la dette totale ne doit pas être supérieur à 40 %. Cela signifie que vous devez disposer d'un revenu d'au moins 210 112 $ pour pouvoir payer votre hypothèque et vos autres dettes (84 045 $ ÷ 210 112 $ = 40 %).
Pour respecter les deux ratios du service de la dette, vous devez disposer d'un revenu annuel d'au moins 217 640 $ pour pouvoir acheter une maison d'un million de dollars.
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Revenu nécessaire pour se permettre une maison de 2 ou 3 millions de dollars
Les mêmes exigences s'appliquent à l'achat d'une maison coûtant plus d'un million de dollars. Voici un tableau indiquant exactement combien il faut pour acheter une maison de 2 millions de dollars, 3 millions de dollars, et 5 millions de dollars.
*Le revenu requis est calculé à l'aide du service de la dette totale en supposant un prêt automobile de 600 $ et un prêt étudiant de 600 $.
Comme vous pouvez le constater, le revenu nécessaire pour s'offrir une maison de 2 millions de dollars et le revenu nécessaire pour une maison de 3 millions de dollars sont assez élevés. En effet, à ces prix, même avec une mise de fonds de 20 %, votre hypothèque sera très élevée.
Soyez prudent et n'empruntez pas au maximum de votre capacité
Selon ces ratios, vous pouvez vous permettre d'acheter une maison d'un million de dollars avec un revenu de 217 640 $, mais cela ne signifie pas qu'il s'agit d'une décision financière judicieuse. Lorsque vous décidez du montant à consacrer à l'achat d'une maison, vous devez tenir compte des facteurs variables suivants :
L'épargne-retraite : Les ratios du service de la dette ci-dessus ne tiennent pas compte de l'épargne-retraite. Vous devez vous assurer qu'il y a suffisamment de place dans votre budget pour épargner en vue de votre retraite. De nombreux experts recommandent d'épargner au moins 10 % du salaire brut pour la retraite.
La hausse des taux d'intérêt : Si vous pouvez peut-être vous permettre une maison d'un million de dollars aux taux d'intérêt actuels, n'oubliez pas que les taux d'intérêt peuvent changer radicalement à long terme. Assurez-vous de pouvoir encore payer votre maison d'un million de dollars si vous devez renouveler votre prêt à des taux plus élevés. Par exemple, si vous deviez renouveler votre prêt hypothécaire à un taux plus élevé de 0,5 %, soit 5,74 %, votre versement hypothécaire mensuel passerait à 4 995 $. Avez-vous encore les moyens de payer votre maison? Pour vous en assurer, utilisez notre calculatrice d'accessibilité hypothécaire.
Les événements de la vie : Même si vos revenus vous permettent de vous offrir une maison de 1,5 million de dollars à l'heure actuelle, assurez-vous de toujours être en mesure de payer votre maison si des événements importants surviennent dans votre vie. Il peut s'agir, par exemple, de la naissance d'un enfant, des frais d'université d'un enfant, du départ à la retraite ou de l'achat d'un autre bien immobilier. Ces événements auront une incidence sur votre budget, mais ils ne doivent pas changer votre capacité à payer votre maison.
En conclusion
Acheter une maison d'un million de dollars n'est pas une mince affaire. Vous aurez besoin d'une mise de fonds importante et votre niveau d'endettement doit être maîtrisé. Vous devez disposer d'un revenu élevé et être en mesure de renouveler votre prêt hypothécaire à des taux d'intérêt plus élevés. La bonne nouvelle, c'est que si vous remplissez ces conditions, vous pouvez vous permettre de payer une maison d'un million de dollars – ou peut-être même une maison d'un million et demi de dollars. Si vous n'êtes pas sûr, utilisez notre calculateur d'accessibilité hypothécaire ou calculez les paiements hypothécaires pour différents prix de maison afin de le découvrir par vous-même.
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