Quel serait le montant des intérêts d'une hypothèque sur 90 ans?
Nous avons analysé les chiffres.
Avec la flambée des taux hypothécaires au cours des deux dernières années, les emprunteurs - en particulier ceux qui ont contracté leur prêt hypothécaire pendant la pandémie - ont vu le coût de leur dette augmenter considérablement.
À la suite de neuf augmentations de taux historiques mises en œuvre par la Banque du Canada entre mars 2022 et juin 2023, le taux préférentiel au Canada - la référence utilisée par les prêteurs pour fixer le prix de leurs produits variables - est passé de 2,45 % à 6,95 %. En conséquence, les taux hypothécaires variables sont passés de leur niveau plancher de 0,85 % en janvier 2022 à 5,8 % aujourd'hui, soit une différence énorme de 495 points de base. En termes de dollars et de cents, un emprunteur qui aurait absorbé cette différence aurait vu son paiement passer de 1 828 dollars par mois à 3 102 dollars, soit 1 274 dollars de plus.
Ceux qui ont acheté leur logement autour de février 2022 - considéré comme le pic du marché en termes de prix, lorsque la moyenne nationale atteignait 816 720 $ - se trouvent dans une situation particulièrement difficile, car le refroidissement rapide des prix de l'immobilier et la hausse des taux d'intérêt ont réduit leur capital en plus de gonfler leurs coûts hypothécaires.
L'effet du taux de déclenchement
Les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable, dont les paiements sont ajustables, ont déjà subi l'essentiel de la douleur, puisque leurs paiements ont augmenté parallèlement aux hausses de taux de la Banque du Canada. Toutefois, ceux qui ont des échéances fixes ont eu la possibilité de reporter l'impact financier en maintenant leurs paiements mensuels au même niveau, en échange d'une réduction de la part de ces paiements affectée au remboursement du capital de leur prêt hypothécaire.
Toutefois, au cours du cycle de hausse de la Banque du Canada, nombre de ces emprunteurs ont atteint ce que l'on appelle leur « taux de déclenchement », c'est-à-dire le point à partir duquel leur versement ne contribue plus du tout au solde de leur prêt hypothécaire principal, mais couvre uniquement les intérêts.
Lorsque cela se produit, les emprunteurs doivent prendre des mesures pour rétablir leur capacité à rembourser le capital de leur prêt hypothécaire. Il peut s'agir d'augmenter le montant de ses mensualités, d'effectuer un versement forfaitaire important pour réduire le montant total du prêt hypothécaire ou, comme c'est de plus en plus souvent le cas, d'allonger la période d'amortissement du prêt hypothécaire. On parle alors d'amortissement « négatif », car les intérêts impayés sont alors intégrés au montant du prêt principal, et le montant total du prêt hypothécaire augmente, de même que le délai de remboursement.
Au Canada, la période d'amortissement des nouveaux prêts hypothécaires est plafonnée à 25 ou 30 ans, selon que l'emprunteur est considéré comme ayant un ratio élevé ou faible, avec une mise de fonds inférieure ou supérieure à 20 %. Cependant, une fois que le prêt hypothécaire est inscrit dans leurs livres, les prêteurs peuvent prendre la liberté de le prolonger encore si nécessaire - même de plusieurs décennies, pour atteindre des durées de 70, 80, voire 90 ans. Le problème survient au moment du renouvellement, lorsque les emprunteurs doivent revenir à leur durée d'amortissement initiale et faire face à des paiements considérablement plus élevés.
L'impact financier d'une hypothèque de 90 ans
Mais quel serait l'impact financier si ces emprunteurs devaient effectivement supporter une hypothèque de près d'un siècle?
Pour illustrer l'impact financier d'une telle hypothèque, Ratehub.ca a fait le calcul à partir d'un prêt hypothécaire théorique d'un montant en capital de 500 000 $ et d'un taux hypothécaire de 5,80 %.
*Veuillez noter que les informations contenues dans ce tableau ne sont données qu'à titre d'illustration et constituent un calcul simplifié des intérêts payés au fil du temps.
Dans le scénario le plus extrême, la prolongation de l'amortissement de 25 à 90 ans fait passer le paiement mensuel de l'emprunteur de 3 160,66 $ à 2 429,97 $, soit une différence de 730,69 $ et de 23 %.
Cependant, le coût total de l'hypothèque explose sur la période de 90 ans, le montant total payé passant à 2 624 469,50 $, soit une augmentation de 177 %! Le montant des intérêts augmenterait de 374 %, pour atteindre 2 124 469,40 $.
Différence entre un amortissement sur 25 ans et un amortissement sur 90 ans
| Paiement mensuel | 730,69 $ de moins |
| Total de paiements | 1 676 273,32 $ de plus |
| Total des intérêts | 1 676 273,32 $ de plus |
Les hypothèques extra-longues suscitent des mises en garde de la part de l'autorité de régulation bancaire
Le nombre d'emprunteurs touchés par les amortissements extra-longs n'est pas négligeable - et cela tire la sonnette d'alarme auprès du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l'organisme de réglementation qui supervise les critères d'octroi de prêts des banques canadiennes.
En fait, selon une étude de la Banque Nationale, huit emprunteurs à taux variable sur dix qui ont contracté de nouveaux prêts hypothécaires entre 2020 et 2022 ont atteint leur taux de déclenchement, et les amortissements extra-longs représentent maintenant entre 25 et 32 % de tous les prêts hypothécaires dans les livres des grandes banques, d'après les récents dépôts réglementaires.
Au cours des derniers mois, plusieurs représentants du BSIF ont fait part aux médias de leurs inquiétudes quant à la nécessité pour les banques d'alléger la pratique de l'extension des amortissements, la qualifiant d'approche de fortune et avertissant qu'elle présente un risque accru de défaillance de l'emprunteur. La douleur sera particulièrement évidente lorsque nombre de ces emprunteurs devront renouveler leur prêt - les données de la Banque du Canada prévoient que les emprunteurs à taux variable et à échéances fixes pourraient voir leurs paiements augmenter de 40 % s'ils devaient renouveler leur prêt entre 2025 et 2026.
Les détenteurs de prêts hypothécaires à taux fixe ne sont pas non plus épargnés. À l'heure actuelle, si la prolongation de l'amortissement est un problème auquel sont principalement confrontés les détenteurs d'un prêt hypothécaire à taux variable avec des paiements fixes, les détenteurs d'un prêt hypothécaire qui ont bloqué leur prêt à un taux fixe historiquement bas pendant la pandémie de COVID-19 peuvent également être confrontés à des défis similaires lorsqu'ils arrivent à l'heure du renouvellement. Ces emprunteurs auront des paiements hypothécaires plus élevés ou devront prolonger leur amortissement. Les mêmes données de la Banque du Canada montrent que ces emprunteurs verront leurs paiements augmenter de 20 à 25 % au moment du renouvellement.
Le BSIF a laissé entendre qu'il pourrait aborder la question en limitant le nombre d'emprunteurs très endettés qu'une banque peut avoir dans son bilan hypothécaire, dans le cadre de la prochaine mise à jour de ses lignes directrices B-20. En outre, comme annoncé dans le budget fédéral 2023, l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) publiera en juillet de nouvelles lignes directrices sur la manière dont les prêteurs peuvent aider les emprunteurs qui se retrouvent coincés par la hausse des taux d'intérêt hypothécaires.
Ce que les emprunteurs peuvent faire pour réduire l'impact de la hausse des taux
Effectuer un paiement forfaitaire : Compte tenu du climat économique actuel, de nombreux emprunteurs auront du mal à allouer des fonds supplémentaires à leur prêt hypothécaire ; étant donné que beaucoup vivent avec un budget fixe, doubler le montant de leur prêt hypothécaire n'est pas financièrement faisable. Toutefois, il est fortement recommandé aux emprunteurs de procéder, dans la mesure du possible, à un remboursement forfaitaire de leur prêt hypothécaire. C'est sans doute ce qui aura le plus d'impact sur leurs paiements hypothécaires et sur les intérêts payés.
Gardez un œil sur les taux : Alors que la Banque du Canada s'est enlisée dans son cycle de hausse le plus important depuis des décennies, les hausses de taux actuelles ne dureront pas éternellement ; les analystes anticipent largement une dernière hausse en juillet avant que la banque centrale ne recommence à maintenir ses taux pour l'avenir prévisible. Les taux pourraient commencer à baisser au second semestre 2024, si l'économie entrait en récession.
Les emprunteurs auront ainsi la possibilité de prendre de l'avance sur leurs paiements - même si l'on s'attend à ce que les taux hypothécaires restent élevés dans les années à venir, les emprunteurs dans cette situation pourraient avoir la possibilité d'effectuer des paiements forfaitaires dans 5 à 10 ans, lorsque les taux seront plus bas.
Augmentez le montant de vos versements au moment du renouvellement : Tout ce qui contribue à réduire l'amortissement global du prêt hypothécaire permet de diminuer le montant total des intérêts payés au fil du temps.