Comment les Règles Hypothécaires Ont-Elles Influencé le Prix des Maisons?

Au cours de la dernière décennie, le gouvernement canadien a imposé différentes modifications aux règles hypothécaires afin de modérer la demande de logements et de protéger les acheteurs contre la surexploitation. Chaque fois, les mesures ont pour but de réduire les prix des maisons, continuellement en hausse – que le gouvernement reconnaisse ou non cette intention.

Comment certains de ces changements récents ont-ils affecté le marché du logement?

Selon les anecdotes au moins, les prix des maisons suivent une tendance à la hausse dans la plupart des marchés immobiliers au Canada, et le même peut être dit de la moyenne nationale des prix des maisons.

En 2007 – avant la première modification aux règles hypothécaires précédant, ce qui peut être considéré, l’ère moderne – la moyenne canadienne du prix de vente de maison était de 309,457$, selon les données historiques fournies par l’Association Canadienne de l’Immobilier.

Depuis, le prix de vente moyen a augmenté à 481,500$ (en janvier 2018).

Ça fait une augmentation de 55.6%.

Ceci, malgré de nombreux changements aux règles hypothécaires effectués pour réduire l’appréciation du prix de l’immobilier. Alors, selon cette métrique (certes simpliste), on peut supposer que toutes les tentatives pour refroidir le marché du logement ont échoué.

Mais, allons plus loin et regardons comment le prix des maisons ont été affectés après certain changements importants dans les règles hypothécaires.

La Banque nationale a publié un rapport compréhensif sur le levier de dette des ménages canadiens; il comprenait un graphique sur la fluctuation de l’indice des prix des maisons Teranet / Banque Nationale depuis 2006 et indique les changements majeurs à la réglementation de l’immobilier.

(L’indice des prix des maisons est une mesure composite des variations de prix sure les ventes répétés de maison. Il prend une moyenne mobile sur trois mois des prix pour aplanir les fluctuations d’un mois à l’autre. Seulement les propriétés ayant deux ventes sont incluses.)

Au total, le tableau comprenait 14 changements réglementaires au cours de la dernière décennie. Nous regarderons les cinq plus importants pour voir comment l’indice a été impacté.

La fin des hypothèques de 40 ans

Date annoncée: Juillet 2008
Date d’entrée en vigueur: Octobre 2008

Afin de protéger l’industrie immobilière canadienne d’une récession semblable à celle des États-Unis, Le Département de la Finance a réduit l’amortissement maximale de 40 ans à 30 ans.
En outre, de nouvelles normes pour les documents de prêt et des minimums pour les cotes de crédit ont été dévoilés, ainsi qu’une augmentation au dépôt minimum requis de 0% à 5%.

Impact sur les prix des maisons: L’indice des prix des maisons Teranet / Banque Nationale a chuté de façon significative au cours des mois suivants. En juillet 2008 (le mois où le changement a été annoncé), il était de 133.29; il a chuté de 8,32% à son plus bas en avril 2009.

Cependant, l’index a ensuite connu 16 mois d’augmentations consécutives, pour un total de 16,04% au cours de cette période.

La prochaine réduction de l’amortissement

Date annoncée: Janvier 2011
Date d’entrée en vigueur: avril 2011

Le défunt Jim Flaherty, alors ministre des Finances, a annoncé que l’amortissement maximal serait encore réduit; cette fois de 35 à 30 ans. Les limites de refinancement ont aussi été réduites de 90% à 85%.

Ces mesures ont été mises en place pour décourager les Canadiens de s’endetter plus que nécessaire. À l’époque, Flaherty a postulé que les changements auraient un effet modérateur sur le marché du logement.

Impact sur les prix des maisons: L’indice du prix des logements s’est établi à 142.22 en avril 2011 (le mois de l’entrée en vigueur). Le changement n’a pas eu d’impact sur ce dernier pour une période de cinq ans (augmentation de 5.13% sur cette période).

Cependant, l’indice a chuté de 0,5% sur une période de trois mois avant de poursuivre sur une trajectoire ascendante de nouveau.

Flaherty frappe à nouveau

Date de publication: Juin 2012
Date d’entrée en vigueur: juillet 2012

C’était presque la même chose que l’été 2012, avec l’amortissement maximum réduit de 30 à 25 ans et la limite du taux de refinancement réduit de 85% à 80%.

Un nouveau tour ajouté cette fois-ci fût un plafond sur l’assurance défaut prêt hypothécaire pour les maisons coûtant plus de 1 million de dollars.

Ces mesures ont été mises en place pour réduire la dette des ménages.

Impact sur les prix des maisons: L’indice du prix de l’immobilier a commencé à baisser en septembre, mais ça n’a duré que cinq mois. Il était à 155.28 en juillet 2012 et en baisse de 1.65% en février 2013. En mars, cependant, l’indice a amorcé une nouvelle trajectoire ascendante jusqu’à la prochaine grande annonce de politique de l’immobilier en 2016.

Un test stressant

Date annoncée: octobre 2016
Date d’entrée en vigueur: novembre 2016

Le département des finances a dévoilé un test de résistance pour toutes les hypothèques assurées (hypothèques avec un acompte de moins de 20%, qui nécessite une assurance prêt hypothécaire). Le test de stress exigerait que les emprunteurs non assurés se qualifient pour un taux supérieur à leur taux hypothécaire.

Impact sur les prix des maisons: Les hausses des prix des maisons semblent invincibles à ce moment (même après un léger ajustement en 2015, qui a augmenté le dépôt minimum pour les maisons coûtant plus de 500,000$ de 5% à 10%), et les mois suivant ce changement hypothécaire spécifique ont continué d’être marqué par une croissance.

L’indice Teranet était à 200.1 (la première fois qu’il a franchi la barre des 200) en novembre 2016 et a augmenté au cours des mois suivants. En août 2017, il a augmenté de 11,48%.

Un autre test de stress

Date annoncée: octobre 2017
Date d’entrée en vigueur: Janvier 2018

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a finalisé sa Directrice B-20, qui comprenait un test de résistance pour les hypothèques non assurées.

Semblable au test de stress assuré, le plus récent exige que les acheteurs non assurés (ceux avec un dépôt de 20% ou plus) soient admissibles au taux le plus élevé affiché de la Banque du Canada (présentement 5.14%), ou à un taux 2% plus élevé que leur taux contractuel.

Impact sur les prix des maisons: Le marché s’adapte toujours à ce changement récent et ill est trop tôt pour déterminer son impact à long terme. En février, l’indice a baissé de 0,1%.

Conclusion

Ces modifications aux règles hypothécaires ont certainement compliqué l’accès des Canadiens au marché immobilier. Alors que la plupart ont été établis avec l’intention directe de décourager les acheteurs d’avoir trop de dettes, un impact résiduel attendu par beaucoup (et certainement espéré) était que cela calmerait graduellement les prix des maisons continuellement ascendant.
Cependant, cela ne semble pas être le cas. Avec chaque politique, les prix de l’immobilier ont légèrement baissé (ou, dans certains cas, continuer d’augmenter) avant de revenir à la tendance en hausse qui semble irrépressible.

Est-ce que le dernier ajustement à la règle hypothécaire inversera la tendance?
Seul le temps nous le dira.