Vous renouvelez votre prêt hypothécaire en 2024 ? Voici ce qui vous attend

Cet article a été initialement rédigé le 9 janvier 2024 et a été mis à jour le 2 décembre 2024.

2024 : Une année charnière pour les renouvellements hypothécaires

Les renouvellements de prêts hypothécaires ont certainement été au centre des préoccupations des emprunteurs et des courtiers en 2024, car de nombreux emprunteurs ont dû faire face à des problèmes d'accessibilité financière lorsqu'ils ont souscrit un nouveau prêt.

En effet, les taux hypothécaires sont aujourd'hui beaucoup plus élevés qu'à l'époque où de nombreux emprunteurs ont obtenu leur premier logement. Les taux hypothécaires fixes et variables ont considérablement augmenté depuis les premiers mois de 2022 ; en février de cette année-là, le taux de référence de la Banque du Canada (qui fixe le prix des taux hypothécaires variables) s'est établi à un plancher pandémique de 0,25 %. Il n'est donc pas surprenant que cette situation ait provoqué une vague d'achat de logements, les acheteurs s'arrachant les propriétés grâce à des financements à des taux très bas.

La ruée vers l'immobilier a cependant été de courte durée ; avec la levée des restrictions liées à la pandémie, l'inflation a augmenté rapidement, bien au-delà de la fourchette de confort de 2 % de la Banque du Canada. La banque centrale a dû prendre des mesures pour freiner cette croissance, ce qu'elle a fait en procédant à une série de dix hausses de taux, qui ont finalement porté son taux cible à un pic de 5 % en juillet 2023. La Banque du Canada a ensuite laissé son taux inchangé pendant 11 mois, en attendant que l'inflation se normalise. En juin 2024, l'inflation avait suffisamment diminué pour justifier plusieurs baisses de taux de la part de la banque centrale, ce qui a eu pour effet de réduire le taux préférentiel du Canada et le coût des prêts hypothécaires à taux variable.

Bien que ces baisses aient permis aux emprunteurs canadiens de bénéficier d'un allègement bien nécessaire des taux, ceux-ci restent élevés par rapport à leur niveau le plus bas de l'ère de la pandémie - et la plupart des personnes qui renouvellent leur prêt hypothécaire sont donc confrontées à des taux plus élevés.

Les rendements obligataires, qui sont utilisés par les banques pour fixer le prix des taux hypothécaires fixes, ont également été extrêmement volatils tout au long de l'année 2024. Cela a laissé les emprunteurs dans le flou, ce qui a rendu d'autant plus difficile l'anticipation du marché.

Le rendement obligataire à cinq ans du gouvernement canadien (qui sert à déterminer le prix des taux hypothécaires fixes à cinq ans) a atteint un sommet de 4,42 % en octobre 2023, soit une hausse vertigineuse par rapport au taux de 1,46 % enregistré en mars 2022. Cela signifie que le prix des taux hypothécaires fixes a lui aussi fortement augmenté, atteignant le haut de la fourchette des 5 % par rapport aux offres inférieures à 2 % que les emprunteurs pouvaient trouver l'année précédente.

Si vous étiez un emprunteur ayant contracté un prêt hypothécaire en 2020 au taux de 1,39 % disponible à l'époque, les taux d'aujourd'hui sont plus élevés d'environ 250 à 400 points de base, même en tenant compte des récentes baisses de taux.

Les effets du cycle de hausse de la Banque du Canada ont déjà été significatifs. Selon les données sur le remboursement de la dette au troisième trimestre publiées par Statistique Canada, les paiements d'intérêts hypothécaires ont grimpé de près de 90 % depuis mars 2022, tandis que le montant que les emprunteurs consacrent à leur prêt principal a diminué de 16,8 %.

Poursuivez votre lecture pour obtenir d'autres informations importantes sur le renouvellement de votre prêt hypothécaire en 2024.

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Combien d'emprunteurs ont renouvelé leur prêt hypothécaire en 2024 ?

Un nombre considérable d'emprunteurs canadiens ont été touchés. Selon des données récentes de Professionnels du crédit hypothécaire Canada (CPM), 23 % des Canadiens ont renouvelé leur prêt hypothécaire cette année, et cette proportion passera à 50 % dans les deux ans à venir.

En termes de dollars, cela représente environ 251 milliards de dollars d'hypothèques, suivis de 352 milliards de dollars supplémentaires en 2025.

Des données additionnelles de la Banque du Canada indiquent que « la quasi-totalité » des prêts hypothécaires restants seront renouvelés d'ici 2026. En fonction de l'évolution des taux d'intérêt, ces emprunteurs « pourraient être confrontés à des paiements nettement plus élevés », indique la Banque.

« Depuis mars 2022, les taux d'intérêt ont augmenté considérablement et rapidement après une période de taux historiquement bas pendant les deux premières années de la pandémie de COVID-19 », peut-on lire dans le rapport. « En conséquence, de nombreux détenteurs de prêts hypothécaires sont actuellement confrontés à des paiements nettement plus élevés, et d'autres le seront au moment du renouvellement. L'ampleur exacte de cette augmentation des paiements dépend des caractéristiques de chaque prêt hypothécaire et de l'évolution des taux d'intérêt. »

Les données du CPM, qui reposent sur une enquête menée auprès des emprunteurs hypothécaires, vont plus loin et révèlent que 71 % des personnes qui renouvelleront leur prêt hypothécaire en 2025 craignent d'avoir à le faire à un taux plus élevé. En outre, un Canadien sur dix a eu du mal à effectuer ses paiements hypothécaires en 2024, soit 33 % de plus qu'en 2023.

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De combien les paiements hypothécaires vont-ils augmenter ?

La Banque du Canada a fait des calculs pour déterminer combien les emprunteurs peuvent s'attendre à payer en plus. En utilisant un scénario qui suppose que les taux d'intérêt « évolueront conformément aux attentes des marchés financiers » et que les emprunteurs renouvelleront le même type de prêt hypothécaire, la BoC prévoit que l'ensemble des prêts hypothécaires en cours verront leur paiement mensuel médian augmenter de 34 % d'ici la fin de 2027, passant de 1 200 $ en février 2022 à 1 600 $.

Mais la douloureuse mensualité variera en fonction du type d'hypothèque dont disposent les emprunteurs :

• Les emprunteurs à taux fixe d'une durée de cinq ans ou plus verraient leurs paiements augmenter de 25 %, passant de 1 152 $ à 1 444 $.
• Les emprunteurs à taux fixe d'une durée inférieure à cinq ans verraient leurs paiements augmenter de 38 %, passant de 1 109 $ à 1 532 $.
• Les emprunteurs hypothécaires à taux variable ayant un calendrier de remboursement variable ont déjà absorbé une augmentation de 70 %, note la Banque du Canada, car leurs paiements fluctuent directement avec le taux directeur. Cependant, ils peuvent s'attendre à une nouvelle différence de 43 % au moment du renouvellement, faisant passer leur paiement de 1 902 $ à 1 327 $.
• Cependant, ce sont les emprunteurs à taux variable avec un calendrier de paiement fixe (VFM) qui devraient absorber la plus forte augmentation - 54 %, faisant passer leur paiement mensuel de 1 418 $ à 2 190 $.

« Pour ce groupe d’emprunteurs, le versement médian devrait s’accroître de 54 % au cours de la période allant de février 2022, juste avant le début des relèvements des taux d’intérêt, et la fin de 2027 », écrit la Banque. « Par ailleurs, ceux qui paient par versements variables ont déjà subi une forte augmentation, le versement médian ayant augmenté de 70 % en date de novembre 2023 comparativement à son niveau à la fin de février 2022 »

Les emprunteurs « déclenchés » risquent de subir des chocs de renouvellement plus importants

Les emprunteurs de prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes ont également été soumis à l'un des effets secondaires les plus néfastes du rythme rapide des hausses de taux de la banque centrale : l'atteinte de leur seuil de déclenchement, ou taux limite (le moment où le paiement des intérêts de l'hypothèque est égal à celui de son paiement principal).

Bien que le risque immédiat de voir les emprunteurs atteindre leur taux limite se soit maintenant estompé après la baisse des taux de juin, jusqu'à 80 % des emprunteurs dans ce cas avaient atteint leur taux limite en novembre 2023, selon la BoC, ce qui a probablement incité bon nombre de ces emprunteurs à prendre des mesures telles que le remboursement anticipé ou la conversion en un prêt hypothécaire à taux fixe.

En outre, selon la Banque, jusqu'à un quart des emprunteurs de prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes ont atteint le point de bascule plus grave, ce qui signifie que leur paiement hypothécaire doit augmenter afin de couvrir leurs intérêts. Si certains prêteurs ont exigé des emprunteurs qu'ils augmentent immédiatement leurs paiements lorsqu'ils ont atteint leur point de bascule, d'autres ont proposé des solutions telles que l'extension temporaire de l'amortissement du prêt hypothécaire, ou l'ajout des intérêts au solde principal du prêt. Cela signifie que l'hypothèque augmente avec le temps, au lieu d'être remboursée (on parle alors d'amortissement négatif).

« De nombreux prêts à taux variable et à versements fixes sont actuellement en situation d’amortissement négatif; ainsi, leur solde augmente. Contrairement aux contrats à versements variables, où les versements s’ajustent toujours au taux d’intérêt en vigueur, ces prêts nécessiteront une plus forte augmentation des versements au renouvellement pour respecter le calendrier d’amortissement initial. Ils finiront donc par coûter plus cher en intérêts sur toute la durée du prêt, » écrit la Banque.

L'augmentation des revenus atténue les difficultés de paiement

La Banque du Canada tient également compte du fait que de nombreux emprunteurs verront probablement leurs revenus augmenter au cours des prochaines années, ce qui atténuera la pression financière exercée par le renouvellement d'un prêt hypothécaire à un taux plus élevé.

« L’effet des hausses de taux d’intérêt sur la capacité de remboursement des détenteurs de prêts hypothécaires dépendra en grande partie de leurs revenus futurs, » indique le rapport. « Sans augmentation de revenus, d’ici la fin de 2027, l’emprunteur médian pourrait devoir allouer à son prêt un montant supplémentaire allant jusqu’à 4 % de ses revenus avant impôt. En revanche, pour certains emprunteurs, la croissance des revenus pourrait atténuer l’effet du relèvement des taux d’intérêt sur le service de la dette. »

La Banque note également que son analyse ne tient pas compte des changements de comportement des emprunteurs qui pourraient également réduire l'impact du renouvellement, comme le fait d'effectuer des paiements accélérés ou de passer à un prêteur offrant un taux hypothécaire plus bas.

« Ces changements contribueraient à amoindrir (sans toutefois neutraliser) l’augmentation du montant des versements. C’est pourquoi les résultats de notre simulation doivent être considérés comme une estimation maximale » écrit la Banque.

Comment réduire l'impact au moment du renouvellement du prêt hypothécaire

Bien qu'une augmentation des revenus soit certainement une solution bienvenue pour de nombreux Canadiens, il existe heureusement d'autres moyens de se préparer au renouvellement du prêt hypothécaire que le fait de gagner plus d'argent.

1 - Prenez contact avec votre courtier hypothécaire... le plus tôt sera le mieux !

N'essayez pas de naviguer seul dans votre renouvellement, il est toujours préférable d'avoir un professionnel à vos côtés. Les courtiers en prêts hypothécaires ont une connaissance approfondie du secteur hypothécaire et savent quels sont les produits et les caractéristiques les plus compétitifs proposés par un certain nombre de prêteurs, y compris des options alternatives si nécessaire.

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2 - Démarrer le processus de renouvellement au plus tôt

Si vous pensez changer de prêteur au moment du renouvellement, n'attendez pas de recevoir l'avis d'expiration de votre contrat. La plupart des prêteurs permettent d'entamer le processus de renouvellement 120 jours avant l'expiration de votre terme - et dans le climat économique actuel, le temps, c'est de l'argent. En commençant tôt votre recherche de taux de renouvellement, vous aurez plus de temps pour magasiner le meilleur produit ou pour en apprendre suffisamment sur vos options afin de négocier efficacement avec votre prêteur actuel.

3 - Envisager un refinancement

Si vous avez accumulé des fonds propres dans votre maison, ils pourraient vous être utiles pour compenser l'impact de l'augmentation des versements hypothécaires mensuels ou pour restructurer votre endettement total afin de le rendre plus gérable.

Il existe un certain nombre de moyens d'accéder à des liquidités accrues, comme la souscription d'un taux de marge de crédit hypothécaire (HELOC), qui vous permet d'accéder à 65 % de la valeur de votre maison. Vous pouvez également envisager un prêt hypothécaire « à taux mixte avec prolongation », qui combine votre taux hypothécaire actuel, plus bas, avec de nouveaux fonds obtenus aux taux actuels du marché ; bien que moins compétitif que les meilleurs taux disponibles sur le marché, cette solution peut être une option pour certains emprunteurs qui prévoient de devoir renouveler leur prêt à un taux considérablement plus élevé.

4 - Gardez vos options de taux fixe ouvertes en optant pour un taux variable

Les taux hypothécaires fixes et variables devraient tous deux baisser au cours des prochains mois, mais on ne sait pas exactement quel type de taux diminuera le plus. Alors que les baisses de taux de la Banque du Canada semblent de plus en plus ancrées dans un horizon de 24 mois, le marché des hypothèques à taux fixe est beaucoup plus fluide, et les prix peuvent changer en un rien de temps.

Il est possible que les taux hypothécaires fixes baissent sensiblement plus que les taux variables au cours des deux prochaines années, mais cela n'aide pas les emprunteurs qui s'apprêtent à souscrire un nouveau prêt à taux fixe dès maintenant.

Une stratégie pour ces emprunteurs consiste à souscrire un prêt hypothécaire à taux variable au moment du renouvellement, ce qui leur donne une plus grande flexibilité pour changer si les taux baissent à l'avenir. En effet, la rupture d'un prêt hypothécaire à taux variable à mi-parcours est assortie d'une pénalité beaucoup plus faible (trois mois d'intérêts seulement) que celle d'un prêt hypothécaire à taux fixe. En outre, la plupart des prêteurs autorisent les emprunteurs à taux variable à passer à l'option à taux fixe qu'ils ont choisie, à tout moment et sans pénalité. Veillez à discuter des avantages et des inconvénients de cette approche avec votre courtier hypothécaire afin de déterminer si elle convient à votre degré de tolérance au risque et à votre budget.

5 - Contracter un taux fixe à plus court terme

Pour les emprunteurs qui préfèrent bloquer leur prêt, mais qui souhaitent avoir la possibilité de profiter de taux futurs potentiellement plus bas, un prêt hypothécaire à taux fixe d'une durée de deux ou trois ans peut être une solution. Bien que les taux de ces hypothèques soient toujours plus élevés que ceux des hypothèques à cinq ans, les paiements plus élevés peuvent être compensés au moment du renouvellement si les taux sont sensiblement plus bas. Dans l'intervalle, les emprunteurs peuvent résister à la volatilité à court terme.

L'Enquête 2024 auprès des emprunteurs hypothécaires de la SCHL révèle qu'il y a eu un « changement notable » vers des durées de renouvellement plus courtes. Bien que les durées de cinq ans demeurent les plus populaires (43 % des emprunteurs), elles sont en baisse par rapport à l'an dernier (53 %). La proportion d'emprunteurs qui choisissent une durée de trois ans est passée à 24 %, une augmentation par rapport à 18 % en 2023.

6 - Lengthen your mortgage’s amortization at renewal

En prolongeant la période d'amortissement de votre prêt hypothécaire, vous étalez vos paiements sur une période plus longue, ce qui réduit le montant de vos versements mensuels. Cela peut être un moyen d'atténuer l'impact d'un renouvellement à un taux hypothécaire plus élevé, mais attention à l'augmentation de l'intérêt total payé au fil du temps. Selon les chiffres calculés par Ratehub.ca, prolonger une hypothèque de 500 000 $ à un taux de 5,8 % de 25 ans à 30 ans réduirait le paiement mensuel de 3 161 $ à 2 935 $, soit une différence de 226 $. Cependant, les intérêts payés monteraient considérablement de plus de 100 000 $ à la fin de l'hypothèque.

En conclusion

Ces dernières années ont été très volatiles en termes de marché hypothécaire et d'économie en général, ce qui a pesé sur les emprunteurs.

Si 2024 a apporté aux emprunteurs un certain soulagement sous la forme d'une baisse des taux d'intérêt, la poursuite de cette baisse dépend d'un certain nombre de facteurs tels que l'inflation, le PIB et la croissance de l'emploi, ainsi que de facteurs extérieurs comme l'issue des élections américaines et les effets commerciaux qui en résulteront. La décision de la Réserve fédérale américaine (l'homologue américain de la Banque du Canada) de continuer ou non à abaisser son propre taux directeur influencera également les prochaines étapes de la Banque du Canada.

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