Vous renouvelez votre prêt hypothécaire en 2025 ? Voici ce qui vous attend

Les perspectives des taux hypothécaires au Canada ont été tout sauf prévisibles ces dernières années, et 2025 ne fera pas exception. Les baisses rapides de taux, l'évolution des rendements obligataires et les surprises économiques, telles que les menaces de droits de douane américains, ont fait fluctuer les taux hypothécaires, et la trajectoire des coûts d'emprunt reste incertaine.

Cela peut rendre la situation particulièrement difficile pour les détenteurs de prêts hypothécaires dont le renouvellement arrive à échéance cette année - et ils sont nombreux. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), plus de 1,2 million de Canadiens devront renouveler leur hypothèque en 2025. Une étude complémentaire de la Banque du Canada évalue ce chiffre à 60 % de l'ensemble des prêts hypothécaires en cours d'ici la fin de 2026.

Tout cela laisse présager ce que l'on appelle la « vague de renouvellement » des prêts hypothécaires, c'est-à-dire l'avalanche attendue de renouvellements cette année et l'année prochaine, dont beaucoup seront renouvelés à un taux considérablement plus élevé que celui que l'emprunteur a obtenu à l'origine. En effet, en 2020, lorsque la majorité des emprunteurs d'aujourd'hui ont souscrit leur premier prêt à cinq ans, les taux étaient à un niveau historiquement bas. L'apparition de la pandémie et l'incertitude économique qui en a résulté ont conduit la Banque du Canada (BdC) à réduire considérablement son taux directeur au jour le jour, qui régit le prix des prêts hypothécaires à taux variable, pour le ramener à un niveau historique de 0,25 %. Les taux hypothécaires fixes ont également chuté à cette époque, car les rendements obligataires ont fortement baissé, atteignant un plancher de 0,3 % en août de la même année, soit le niveau le plus bas de l'ère moderne. Les taux hypothécaires fixes et variables étaient donc inférieurs à 1,5 % au moment du creux absolu.

Si les taux hypothécaires sont aujourd'hui inférieurs à ce qu'ils étaient pendant la majeure partie des années 2023 et 2024, ils restent nettement plus élevés que les taux hypothécaires de l'époque de la pandémie. Il n'est donc pas surprenant que les emprunteurs et les analystes s'inquiètent des retombées financières. Selon une enquête récente menée par Royal LePage, 57 % des Canadiens qui renouvellent leur prêt hypothécaire cette année s'attendent à ce que leurs paiements augmentent ; 81 % d'entre eux prévoient que cela exercera une pression financière sur leur ménage. L'analyse de la Banque du Canada présente des perspectives similaires, puisque 40 % des prêts hypothécaires en cours devraient voir leurs paiements augmenter au moment du renouvellement.

Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre si vous renouvelez votre prêt hypothécaire en 2025.

Équité et flexibilité accrue

Un point positif est que les emprunteurs qui renouvellent leur contrat ont généralement une situation financière plus solide ; après tout, ils ont effectué des paiements réguliers au cours de la période précédente afin de réduire le solde du principal et de constituer un capital, ce qui peut leur offrir davantage d'options au moment du renouvellement.

Selon l'étude de la Banque du Canada, si certains de ces emprunteurs seront confrontés à un « choc de paiement important », ils bénéficieront également d'une plus grande flexibilité.

« En effet, ils auront remboursé une partie de leur capital au cours de ces cinq années, tout en bénéficiant éventuellement d’une augmentation de leurs revenus ou de la valeur de leur logement. Ces emprunteurs disposeront donc d’une certaine marge de manœuvre pour refinancer leur hypothèque, si nécessaire. », indique l'étude de la BoC.

L'analyse de la banque centrale révèle également que :

• En septembre 2024, environ 70 % des prêts hypothécaires en cours auront un ratio prêt/valeur actuel de 65 % ou moins.
• Le montant médian du capital dû sur les prêts hypothécaires en cours est de 245 000 $.
• La plus grande partie de ceux qui sont renouvelés cette année et l'année prochaine ont une durée de prêt fixe de cinq ans.
• Près de la moitié des prêts hypothécaires en cours sont amortis sur plus de 30 ans, la plupart d'entre eux ayant initialement été contractés pour une durée de 25 ou 30 ans.

La BdC constate également que les prêts hypothécaires à taux fixe continuent d'être le choix le plus répandu, représentant environ 80 % de tous les prêts hypothécaires en cours, et 90 % pour les emprunteurs assurés à ratio élevé (ceux qui ont versé une mise de fonds inférieure à 20 % lors de l'achat de leur maison).

Cependant, la préférence pour des durées plus courtes de taux fixe - comme des durées de trois ou deux ans - est devenue plus fréquente dans les prêts hypothécaires contractés en 2024, en particulier parmi ceux qui ont plus de 20 % d'apport personnel dans leur propriété. En fait, les hypothèques fixes à court terme ont représenté 74 % de toutes les nouvelles hypothèques à faible ratio l'année dernière, reflétant le désir des emprunteurs de limiter la durée pendant laquelle ils sont bloqués à un taux plus élevé, tout en ayant la possibilité d'apporter un changement à leur hypothèque plus tôt. Cette stratégie a été particulièrement populaire auprès des emprunteurs lorsque les taux d'intérêt étaient élevés.

Moins de risque de seuil de déclenchement

La bonne nouvelle, c'est que la situation du renouvellement des prêts hypothécaires cette année semble moins désastreuse qu'en 2022 et 2023, lorsque la Banque du Canada a relevé son taux directeur dix fois d'affilée, ce qui constitue un record, le faisant passer de son niveau plancher pandémique à un maximum de 5 % en réponse à l'inflation galopante. Elle a ensuite maintenu le taux entre juillet 2023 et juin 2024.

Cette augmentation rapide des coûts d'emprunt a exercé une pression financière énorme sur les acheteurs de prêts hypothécaires canadiens, mais la douleur a commencé à s'atténuer l'été dernier, lorsque la Banque du Canada a ramené l'inflation à son objectif de 2 %. Depuis, la banque centrale a réduit son taux d'intérêt à six reprises successives depuis juin 2024, le ramenant à 3 %.

Un risque unique pour les emprunteurs au cours des deux dernières années a été d'atteindre leur seuil de déclenchement - le point auquel le paiement mensuel des intérêts est égal à celui du paiement du principal - ou le point de déclenchement plus grave, qui indique que, en raison de l'explosion des paiements, l'emprunteur doit maintenant plus sur son prêt hypothécaire que la valeur de la maison. On parle alors d'amortissement négatif.

Ce risque était spécifique aux détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable qui bénéficiaient d'un calendrier de paiement fixe. En effet, lorsque la Banque du Canada a relevé ses taux, les paiements d'intérêts des prêts hypothécaires variables ont augmenté en même temps ; cependant, comme le montant des paiements n'a jamais changé, une part de plus en plus faible de ces paiements a été affectée au solde du capital à mesure que les taux augmentaient.

Toutefois, les prêteurs ont travaillé en étroite collaboration avec ces emprunteurs pour éviter l'amortissement négatif, notamment en prolongeant temporairement leur amortissement sur une période beaucoup plus longue. Le risque d'atteindre le seuil de déclenchement a également diminué lorsque la Banque du Canada a recommencé à réduire ses taux en juin. Aujourd'hui, selon la Banque du Canada, seuls 12 % des prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes - représentant 2 % de l'ensemble des prêts hypothécaires - étaient en situation d'amortissement négatif en septembre 2024.

Diminution du « choc de paiement ».

D'autres commentaires de la Banque TD (en anglais), publiés en novembre, indiquent que la « spirale » des paiements à laquelle les emprunteurs étaient autrefois confrontés s'est grandement améliorée. En effet, les emprunteurs ont pris des mesures proactives pour minimiser leur exposition à la hausse des taux, notamment en refinançant leur prêt hypothécaire à taux fixe et en augmentant le montant de leurs versements réguliers afin de rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement, ainsi qu'en accordant la priorité au remboursement de la dette grâce à l'établissement d'un budget.

« Notre analyse suggère que les renouvellements de prêts hypothécaires seront moins stressants pour les ménages que ce que l'on craignait, les paiements globaux sur les prêts hypothécaires canadiens devant diminuer pour les soldes impayés au milieu de l'année 2024 », indique l'analyse, rédigée par Maria Solovieva, économiste à la Banque TD.

« En fait, de nombreux Canadiens qui ont renouvelé ou contracté un prêt hypothécaire au moment où les taux d'intérêt étaient au plus haut ont opté pour des durées plus courtes, se positionnant ainsi pour réinitialiser leur prêt hypothécaire à un taux d'intérêt MOINS élevé au cours de l'année à venir, grâce à une réduction significative des taux d'intérêt.

L'analyse de la TD indique que pour les prêts hypothécaires en cours à la mi-2024, les paiements diminueront de 1,2 % en 2025, contre 0,5 % prévu précédemment.

« Cette réduction se produira malgré une augmentation plus élevée que prévu de 75 milliards de dollars (ou 3,5 %) de l'encours des prêts hypothécaires aux ménages à ce jour », indique l'étude.

Mais qu'en est-il des droits de douane ?

Bien sûr, la menace de tarifs douaniers globaux de 25 % sur les importations canadiennes aux États-Unis jette un doute supplémentaire sur les perspectives des taux hypothécaires. Des facteurs tels que la manière dont les droits de douane seront effectivement appliqués - et s'ils le sont -, la durée de leur application et le fait que le Canada riposte ou non avec ses propres droits de douane, influenceront la performance de l'économie, la réaction des marchés et les prochaines étapes de la Banque du Canada.

On s'attend généralement à ce que, si les droits de douane deviennent une réalité, la banque centrale doive abaisser son taux de référence dans une plus large mesure, peut-être jusqu'à 1,5 %. Bien que cela permette aux emprunteurs de bénéficier d'un allègement considérable des taux, ce ne serait pas un grand réconfort si les Canadiens sont confrontés aux effets d'une perte d'emploi et d'une récession.

Dans un discours prononcé devant la chambre de commerce de Mississauga-Oakville le 21 février, le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a déclaré que le Canada n'avait pas connu de tarifs douaniers de cette nature depuis les années 1930 et que, contrairement au dernier ralentissement économique survenu pendant la pandémie - qui avait été suivi d'une reprise rapide -, il n'y aurait pas de « rebond ». La production économique du Canada subirait essentiellement un « changement structurel » et serait durablement plus faible. En conséquence, le modèle de la Banque du Canada montre que les droits de douane implicites annihileraient totalement la croissance économique en 2025 et 2026.

Dans ce cas, la principale tâche de la Banque du Canada serait d'aider l'économie à s'adapter, mais elle ne peut pas le faire uniquement en modifiant les taux d'intérêt.

« Nous ne pouvons pas contrer une production plus basse et une inflation plus élevée en même temps avec comme seul instrument de politique monétaire le taux directeur. Pour déterminer notre réponse de politique monétaire, nous devrons évaluer avec soin et mettre en balance : les pressions à la baisse sur l’inflation découlant de la faiblesse de l’économie; et les pressions à la hausse sur l’inflation attribuables aux prix plus élevés des importations et aux perturbations des chaînes d’approvisionnement, » déclare Macklem.

Traduction pour les emprunteurs : la baisse des taux dépendra fortement de la forme que prendront les droits de douane et de leur impact sur l'inflation.

Conseils aux emprunteurs qui renouvellent leur prêt hypothécaire

Ne signez pas la lettre de renouvellement de votre prêteur

Cela peut surprendre certains détenteurs d'hypothèques, mais si vous recevez une lettre de votre prêteur actuel vous offrant un nouveau taux de renouvellement et une nouvelle durée, ne la signez pas tout de suite ; bien qu'il soit certainement pratique de s'engager dans une autre hypothèqueConseils aux emprunteurs qui renouvellent leur prêt hypothécaire durée d'un trait de plume, vous ne vous verrez presque jamais offrir un taux concurrentiel si vous le faites. Évaluez plutôt vos options auprès d'autres prêteurs et envisagez de changer de prêteur ; vous pourriez vous voir offrir un taux plus bas et des caractéristiques de produit plus concurrentielles, ce qui pourrait vous permettre d'économiser des milliers de dollars pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Travailler avec un courtier ou un agent hypothécaire, qui a accès à de multiples taux de plusieurs prêteurs, peut faciliter le processus de magasinage - et c'est gratuit.

Les emprunteurs qui renouvellent leur prêt aujourd'hui auront également plus de poids auprès des prêteurs que par le passé. Compte tenu de l'importance du volume d'affaires en jeu, les banques seront désireuses d'attirer le plus grand nombre de clients possible, ce qui pourrait conduire à une « guerre des taux hypothécaires » - une raison de plus pour faire le tour des options qui s'offrent à vous.

De nouvelles exemptions aux tests de résistance pour les clients qui renouvellent directement leur contrat ont également facilité le remplacement d'un prêteur par un autre au moment du renouvellement. Même si vous décidez de rester avec votre prêteur actuel, le fait de comprendre les options qui s'offrent à vous peut vous donner plus de pouvoir de négociation pour obtenir le meilleur taux possible.

Démarrez le processus tôt

Pour bénéficier d'un maximum de choix et de flexibilité au moment du renouvellement, il faut commencer à se renseigner tôt, jusqu'à six mois à l'avance. Alors que les taux bloqués par les prêteurs durent généralement 120 jours, il peut être judicieux de s'engager dès maintenant sur le taux le plus bas disponible et d'évaluer dans trois mois s'il convient de rompre légèrement votre prêt hypothécaire existant ou de prolonger un autre taux bloqué jusqu'à votre date d'échéance initiale. Cette approche vous permet d'obtenir le taux le plus bas possible aujourd'hui, tout en laissant vos options ouvertes en cas de baisse des taux dans un avenir proche - et vous protège en cas de hausse.

Préparez votre budget

Si vous savez que votre situation financière - par exemple vos mensualités hypothécaires - va changer au moment du renouvellement, faites ce que vous pouvez pour vous préparer, et peut-être faites un changement qui vous aidera à atténuer le choc. Par exemple :

Évaluez votre tolérance au risque : On s'attend généralement à ce que les taux hypothécaires variables soient inférieurs aux taux fixes en 2025. Cela pourrait permettre à un emprunteur prêt à prendre le risque de réaliser des économies considérables. Toutefois, étant donné que les perspectives économiques actuelles peuvent changer rapidement, assurez-vous que votre budget pourrait supporter une hausse soudaine des taux.

Envisagez une durée d'hypothèque plus courte : Bien que les hypothèques de cinq ans demeurent les plus populaires au Canada, les hypothèques de plus courte durée ont gagné en popularité, car elles offrent une protection contre la volatilité immédiate du marché, tout en étant renouvelées plus tôt - ce qui signifie que vous pouvez changer de taux à ce moment-là sans pénalité. Si vous pensez que les taux hypothécaires auront tendance à baisser au cours des prochaines années, cela peut être une bonne stratégie. De même, une durée plus courte peut s'avérer plus judicieuse si vous envisagez de déménager ou de vendre votre logement.

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