SCHL: Les marges d’Hypothèques de l’employeur autonome ainsi que pour les secondes habitations ne seront plus assurées sans validation du revenu

Nouvelle en primeur annoncée Vendredi passé par la SCHL.

En voilà un long titre, mais voici l’annonce deux-en-un qu’a signée la Société Canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) tard ce vendredi passé. La synchronisation de ces deux énoncés se portait en charge de tenir à l’écart l’œil du public et permettre d’engager les complications à venir.

Il n’est pas caché du gouvernement – à la façon de la SCHL – qu’on essai de limiter son exposition au marché immobilier. L’annonce marque une fois de plus un effort pour obtenir cet objectif.

Nous pouvons donc réexaminer en détail chaque changement qu’auront lieu d’effet le 30 Mai 2014 tout en évaluant les implications que ceux-ci engendreront chez le propriétaire Canadien et pour le marché de l’immobilier.

Changement 1 : Dites au revoir au Programme de Seconde Habitation.

Avec le Programme de Seconde Habitation bientôt défunte, vous pourriez êtres surpris de voir que vous pouvez obtenir une seconde habitation pour vous, vos enfants ou vos parents tout en aillant les mêmes accès aux taux d’assurances de la SCHL avec simplement 5% ou plus d’acompte que lors de l’achat d’une première habitation. Pour prouver ce point, le guide de produit de la SCHL sur le financement d’une secondes habitations déclare qu’il n’y a << aucun critère additionnel applicable ou primes de surcharge pour une Seconde habitation – les primes standard s’appliquent. >>

Des Implications?

Officiellement, vous aurez besoin d’un acompte d’au moins 20% pour acheter, par exemple, ce chalet avec vue sur le lac ou bien un premier condo pour vos enfants. Officieusement, lors des coupes dans le Programme de Seconde Habitation, des implications se sont créées chez les investisseurs du marché immobilier. Nous avons entendu l’opinion de plusieurs professionnels de l’immobilier expliquant l’abus fréquent du Programme de Seconde Habitation dans l’achat des propriétés à location. Sous la dirige du Programme de Seconde habitation de la SCHL, vous étiez dans l’obligation de déclarer l’identité des locataires (dans votre propre famille) logeant dans la <<seconde habitation>>, sans avoir à prouver quoique ce soit, laissant la porte ouverte aux investisseurs immobilier. Nous ne pouvons quantifier le nombre d’infractions en chiffres, mais il en est vécu.

Lors de l’annonce officielle de la SCHL vendredi, il y eu déclaration qu’il y aurait << limitation chez le propriétaire assuré à l’emprunt à une seule propriété par emprunteur/co-emprunter (1-4 unités) sous tous contextes>>. Les braves acheteurs et même les Investisseurs Immobilier les plus rusés se feront ressentir !

Changement 2 : Un programme pour le travailleur Autonome sans tierce-personne validant le revenue? Terminé!

Depuis quelques années, il est devenu progressivement plus difficile pour le Travailleur Autonome Canadien d’accéder à l’hypothèque. Ce nouveau tour de manche du SCHL, limitant la couverture d’assurance à ceux et celles qui n’ont pas eu validation de leur revenu, ne rendra pas avantage à leur cause.

En date d’aujourd’hui, il y a deux méthodes d’accéder à l’emprunt hypothécaire de la SCHL, étant travailleur autonome et désirant emprunter : 1) avec validation d’un revenu et 2) sans validation d’un revenu.

Qu’est-ce que la validation du Revenu? Selon la SCHL, se sont << des exemplaires de l’avis de cotisation (de l’emprunteur), des états financiers vérifiés ou non vérifiés, préparés par une tierce-personne indépendante, couvrant les activités des deux dernières années>>. Dans le second cas, le travailleur autonome qui désire emprunter peut éviter la validation du revenu avec un acompte de 10% et une bonne côte de crédit. Toute personne déclarant un revenu supérieur à 100,000$ peut faire face à des vérifications additionnelles.

Des Implications?

Le SCHL maintient sous leur communiqué de presse que le programme de seconde habitation et le programme pour travailleur autonome sans tierce-personne validant le revenu représentent moins que 3% des unités assurés par l’entreprise. D’avantage, <<étant donné l’utilisation limitée de ces produits, leur retrait ne devrait avoir qu’une incidence négligeable sur le marché de l’habitation>>. Ceci peut bien peser les faits, mais en voici un autre : on compte 2.7 million de Travailleurs autonomes au Canada qui, jour après jour, propulsent l’économie de nos petites entreprises – et ils doivent le ressentir autrement.

Comprenez ceci : le travailleur autonome qui emprunte peut encore avoir accès aux hypothèques, possédant un acompte de 20%; ils n’ont qu’a déclarer deux ans de revenu antérieur pour sécuriser un prêt. C’est raisonnable, en théorie, mais le travailleur autonome est porté à minimiser leur revenus pour ‘sauver’ des taxes.

C’est pas fini, il y aura plus…

Indépendamment, les deux changements apportés au programme de seconde habitation ainsi que celui pour travailleurs autonomes n’auront pas d’impact majeur sur le marché immobilier, mais avec les récents changements introduits depuis quelques années, impossible de prédire comment le marché immobilier se portera.

Lors du communiqué de la SCHL publié Vendredi, il y a une autre information digne d’être soulignée : La société d’état entreprends une série de révisions affectant leur portfolio des assurances prêts hypothécaires. Ces récents changements seront donc simplement que la première vague de changements… En fin de compte, qui sait ce qui nous attends prochainement!