Comment se qualifier pour votre test de résistance hypothécaire
La souscription d'une hypothèque est généralement l'engagement financier le plus important que prennent de nombreuses personnes - et dans le contexte actuel de hausse des taux, cela peut s'accompagner de risques importants. À la suite du cycle de hausse des taux de la Banque du Canada le plus marqué de l'histoire au cours de l'année et demie écoulée, les paiements hypothécaires ont augmenté plus rapidement que quiconque aurait pu le prévoir pour un grand nombre d'emprunteurs.
Toutefois, ce risque a été largement atténué par le test de résistance hypothécaire au Canada. Ce seuil d'emprunt est un moyen de se préparer au pire lorsque la hausse des taux érode l'accessibilité financière - et c'est aussi une obligation légale au Canada.
Mais comment et quand les emprunteurs sont-ils soumis à des tests de résistance, et quels sont les critères? Voici ce que vous devez savoir si vous êtes à la recherche d'une hypothèque.
Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire?
En finance, la planification d'un scénario catastrophe s'appelle un test de résistance. Il s'agit de modéliser un scénario négatif avant de réaliser un investissement. Par exemple, supposons que vous commenciez à constituer un fonds de retraite à l'aide d'un REER : si un rendement annuel de 5 % peut être une attente raisonnable, que se passera-t-il si vos investissements ne rapportent que 4 % par an? Aurez-vous encore assez d'argent pour prendre votre retraite à 60 ans? Si ce n'est pas le cas, ce REER n'a pas passé le test de résistance. Vous pouvez utiliser ces informations pour faire de meilleurs investissements et éviter des erreurs coûteuses.
Un test de résistance hypothécaire permet de déterminer exactement le montant que vous pouvez payer (et dans quelles circonstances). Si vos revenus diminuaient ou si vous perdiez votre emploi, pourriez-vous encore vous acquitter de vos paiements hypothécaires? Que se passerait-il si les taux d'intérêt augmentaient ou si vous deviez refinancer votre logement?
Ce type de planification est important pour plusieurs raisons. Tout d'abord, les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier fluctuent. Nous nous trouvons actuellement dans un contexte de hausse des taux d'intérêt : Les taux hypothécaires fixes à 5 ans et variables à 5 ans sont passés respectivement de 1,39 % et 0,85 % en 2021 à 4,84 % et 5,95 % en mai 2024.
En effet, la Banque du Canada a relevé son taux directeur à dix reprises entre mars 2022 et juillet 2023, augmentant le coût de référence des emprunts de 4,75 points de base, passant d'un taux plancher de 0,25 % à un taux de 5 %. Le marché obligataire a également réagi en augmentant les rendements - dépassant la fourchette de 4,4 % - ce qui a poussé les taux hypothécaires fixes à la hausse au cours des deux dernières années.
Il est important de savoir que vous pouvez encore vous permettre de payer votre prêt hypothécaire alors que les taux d'intérêt restent élevés, et cela devrait influencer le type de logement que vous décidez d'acheter.
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Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire au Canada?
Depuis 2018, tous les acheteurs canadiens qui obtiennent un prêt hypothécaire à ratio faible ou élevé sont soumis à un test de résistance hypothécaire, officiellement désigné comme faisant partie de la ligne directrice B-20. Le test de résistance hypothécaire exige des banques qu'elles vérifient qu'un emprunteur peut encore effectuer ses paiements à un taux plus élevé que celui qu'il paie réellement.
Voici comment cela fonctionne. Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire (y compris un prêt hypothécaire conjoint), on vous propose un taux contractuel qui, espérons-le, sera le plus bas possible! Toutefois, votre banque doit vérifier que vous serez en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire, même si le taux d'intérêt augmente pendant la durée du prêt.
Pour ce faire, ils vérifient votre capacité à effectuer vos paiements en se basant sur le taux admissible minimal (TAM) du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui est basé sur la moyenne modale des taux fixes sur 5 ans affichés par les grandes banques canadiennes, ou sur votre taux contractuel majoré de 2 %, selon le plus élevé de ces deux montants.
Le taux admissible du BSIF était de 4,79 %, mais le 1er juin 2021, le taux admissible minimal est passé à 5,25 %. Toutefois, en raison des récentes hausses de taux, tous les taux hypothécaires contractés dépassent désormais 3,25 %, ce qui signifie que tous les prêts hypothécaires sont actuellement soumis à des tests de résistance à leur taux contractuel majoré de 2 %.
Cela signifie que vos revenus doivent être suffisamment élevés et votre endettement suffisamment faible pour que vous puissiez rembourser votre prêt hypothécaire à ce taux plus élevé. En règle générale, cela vous permettra d'emprunter un montant moins élevé.
Le 16 octobre 2023, le BSIF a publié sa réponse aux commentaires du secteur concernant les changements proposés pour sa ligne directrice B-20, le règlement qui régit les pratiques de prêt et de souscription des institutions financières canadiennes sous réglementation fédérale.
Selon sa déclaration, l'autorité de régulation ne modifiera pas les critères relatifs aux ratios d'ABD et d'ATD existants et n'exemptera pas les emprunteurs qui renouvellent leur hypothèque à faible ratio d'être soumis à des tests de résistance lorsqu'ils changent de prêteur. Toutefois, à partir du mois d'avril 2024, les banques devront limiter le nombre de prêts dont le ratio prêt/revenu est supérieur à 4,5 fois le revenu de l'emprunteur.
Le régulateur bancaire a également révélé une exemption pour les emprunteurs hypothécaires à ratio élevé (assurés par transaction). Selon le BSIF, ce groupe n'est pas soumis au test de résistance hypothécaire lorsqu'il change de prêteur au moment du renouvellement, tant que le montant initial de l'hypothèque ou la période d'amortissement approuvés par le prêteur initial ne changent pas.
Un exemple de test de résistance hypothécaire
Prenons un exemple de test de résistance hypothécaire. Supposons que le meilleur taux hypothécaire au Canada soit de 5,24 % et que vous deviez prouver que vous pouvez supporter un taux supplémentaire de 2 %, conformément aux critères du test de résistance. Même si vous bénéficiez des taux les plus bas, votre banque effectuera des calculs de capacité financière pour deux taux hypothécaires différents :
- 5,24 % (le taux contractuel), and
- 7,24 % (selon les critères du BSIF, c'est-à-dire le taux contractuel majoré de 2 %).
Selon notre calculatrice de la capacité d'emprunt hypothécaire, un acheteur de Toronto ayant un revenu annuel de 100 000 $, une mise de fonds de 20 % et un taux hypothécaire fixe de 5,24 % amorti sur 25 ans se serait qualifié pour une habitation d'une valeur de 523 308 $ à un taux de qualification de 7,24 %.
Que se passe-t-il si j'échoue au test de résistance hypothécaire?
Si vos revenus sont trop faibles pour vous permettre d'effectuer vos paiements hypothécaires au taux de test de résistance le plus élevé, ou si vous n'êtes pas en mesure de prouver que vous disposez d'une source de revenus régulière, vous pouvez échouer au test de résistance hypothécaire et votre prêteur refusera de vous fournir les fonds nécessaires à l'achat de votre logement. Dans ce cas, les emprunteurs ont quelques options :
- Réduire la valeur de l'achat du logement : La recherche d'un logement dont le prix d'achat est moins élevé se traduira par une hypothèque globale moins importante et des paiements hypothécaires moins élevés, ce qui peut correspondre davantage à la capacité de paiement de l'emprunteur.
- Il faut plutôt se tourner vers un prêteur hypothécaire alternatif ou de type B, qui peut être en mesure de modifier d'autres éléments du prêt hypothécaire, tels que la durée totale d'amortissement, afin de réduire le montant des paiements mensuels. Toutefois, les emprunteurs doivent savoir que ces produits hypothécaires sont assortis de taux d'intérêt plus élevés que ceux proposés par les prêteurs de type A.
- Ajouter un cosignataire à l'hypothèque, qui assume le risque de crédit et la responsabilité du remboursement de l'hypothèque aux yeux du prêteur.
Changements dans le test de résistance hypothécaire
De nouvelles règles de test de résistance hypothécaire ont été introduites le 1er juin 2021. Elles exigent que tous les prêts hypothécaires non assurés (lorsque les emprunteurs ont une mise de fonds d'au moins 20 %) et les prêts hypothécaires assurés (avec une mise de fonds inférieur à 20 %) soient approuvés à un taux admissible plus élevé de 5,25 % ou au taux contractuel majoré de 2 %. Ce taux d'admissibilité plus élevé diminue le pouvoir d'achat des acheteurs et réduit d'environ 5 % le montant du prêt hypothécaire auquel un ménage peut prétendre.
Le BSIF, qui est l'autorité de régulation financière du Canada, revoit chaque année le taux admissible minimal, en déterminant si le seuil actuel reflète les conditions du marché. Le 12 décembre 2023, le BSIF a annoncé que le taux admissible minimal (TAM) pour le test de résistance hypothécaire resterait à 5,25 % ou au taux contractuel de l'emprunteur plus 2 %, pour 2024.
Toutes les banques effectuent-elles le test de résistance?
En vertu de la ligne directrice B-20 du BSIF, toutes les institutions financières réglementées par le gouvernement fédéral - y compris les grandes banques, ainsi que les coopératives de crédit, les sociétés de prêt et les sociétés de fiducie réglementées par le gouvernement fédéral - doivent soumettre tous les nouveaux demandeurs de prêts hypothécaires à des tests de résistance.
Toutefois, les institutions financières réglementées par les provinces, telles que certaines coopératives de crédit et certains prêteurs alternatifs, ne relèvent techniquement pas du mandat B-20 du BSIF et peuvent ne pas exiger de tests de résistance pour les prêts hypothécaires à faible ratio.
Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans se soumettre au test de résistance?
En plus de rechercher un prêteur réglementé par la province qui n'exige pas de test de résistance hypothécaire, les emprunteurs peuvent également l'éviter s'ils restent avec leur prêteur hypothécaire au moment du renouvellement. La plupart du temps, les prêteurs n'exigeront pas qu'un client existant soit soumis à un test de résistance. Toutefois, les emprunteurs seront soumis au test de résistance s'ils refinancent leur hypothèque ou s'ils souscrivent un produit d'emprunt basé sur une garantie hypothécaire, tel qu'une marge de crédit hypothécaire.
Et, comme indiqué ci-dessus, si vous êtes un emprunteur à ratio élevé, vous pouvez changer de prêteur au moment du renouvellement de votre hypothèque sans être soumis à un nouveau test de résistance, à condition que le montant de votre hypothèque ou la période d'amortissement ne changent pas.
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Comment soumettre votre hypothèque à un test de résistance
En dehors des modifications apportées au test de résistance hypothécaire, comment déterminer le paiement mensuel minimum que vous devez être en mesure d'assumer? Voici ce qu'il faut savoir.
Augmentez le taux d'intérêt actuel
Comparer aujourd'hui les meilleurs taux hypothécaires sur notre site est une chose, mais vous devez également partir du principe que les taux hypothécaires pourraient augmenter à l'avenir. Si vous avez une hypothèque à taux variable, qui est lié au taux préférentiel, les augmentations de taux se répercuteront immédiatement sur vos versements hypothécaires. Si vous avez une hypothèque à taux fixe, vous conserverez votre taux bas actuel pendant toute la durée de votre prêt, mais vous pourriez être confronté à une augmentation au moment du renouvellement de votre hypothèque.
Bien qu'il soit impossible de prédire exactement où se situeront les taux d'intérêt dans quelques années, une augmentation de deux à trois points de pourcentage n'est pas à exclure.
Par exemple, si vous avez acheté une maison au prix de 468 350 $ en 2018, que vous avez versé une mise de fonds de 20 % et que vous avez obtenu un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans de 2,89 %, vous auriez eu un paiement hypothécaire mensuel de 1 752 $. Cela ne semble pas si mal.
Mais que se passerait-il si votre taux hypothécaire passait à 5,24 % au moment du renouvellement en 2023, après la fin de la durée de cinq ans? Selon notre calculatrice de paiement hypothécaire, votre paiement mensuel passerait à 2 434 $.Auriez-vous pu vous permettre un tel taux?
Si vous n'avez pas les moyens de payer ces mensualités, vous devrez peut-être réfléchir à vos options. Vous devez épargner une mise de fonds plus importante et différer l'achat de votre logement? Choisissez-vous un logement plus abordable?
Pour exécuter plusieurs scénarios sur notre calculatrice de paiement hypothécaire, vous pouvez également saisir manuellement des taux hypothécaires personnalisés. Comparez ces résultats à votre budget mensuel avant d'acheter un logement qui pourrait s'avérer trop cher à l'avenir. Si vous voulez prendre les choses au sérieux, conservez une feuille de calcul avec tous les résultats afin de pouvoir vous y référer ultérieurement.
L'essentiel
Il est important de se tenir au courant des changements apportés à la réglementation hypothécaire canadienne, car ils peuvent avoir une incidence directe sur votre hypothèque. Par ailleurs, la meilleure chose que vous puissiez faire pour augmenter le montant que vous pouvez emprunter est de gagner plus d'argent et d'épargner davantage en vue d'une mise de fonds.
Il n'est pas inutile non plus de demander l'aide d'un courtier hypothécaire lorsque vous effectuez un test de résistance avant d'acheter. En plus de vous aider à déterminer votre ratio idéal de service de la dette et votre taux d'intérêt maximal, il peut vous tenir au courant des changements apportés aux politiques de prêt qui peuvent avoir une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter.
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