Les ventes nationales de logements augmentent de 26 % en novembre grâce à la baisse des taux d'intérêt
Mise à jour de décembre 2024 de l’ACI
L'Association canadienne de l'immobilier (ACI) rapporte qu'un total de 37 855 maisons ont été vendues en novembre, ce qui représente une augmentation de 26 % par rapport à la même période l'année dernière et de 2,8 % par rapport au mois d'octobre. Cette hausse fait suite à celle de 30 % enregistrée en octobre et à celle de 6,9 % en septembre.
La Banque du Canada a commencé à réduire son taux directeur en juin, ce qui a fait baisser la tarification des taux hypothécaires variables. Selon l'ACI, les ventes dépassent désormais de 18,4 % les niveaux de mai, juste avant que la banque centrale n'entame son cycle de réduction. Selon l'association, ce sont les plus grands marchés du Canada qui ont enregistré les plus fortes hausses d'activité, notamment les régions du Grand Vancouver et de Toronto, ainsi que Calgary et Montréal. D'autres villes plus petites de l'Alberta et de l'Ontario ont également connu des hausses de ventes à deux chiffres.
« Octobre et novembre ont marqué le début de la reprise tant attendue des ventes résidentielles, la combinaison de coûts d’emprunt plus bas et d’un plus grand choix de propriétés ayant incité les acheteurs à intégrer le marché », a déclaré James Mabey, président de l’ACI.
Les prix des logements ont augmenté de près de 8 % par rapport à l'année dernière
Cette augmentation des ventes commence à réduire les stocks accumulés au cours de l'année, tandis que le rythme auquel les nouvelles inscriptions arrivent sur le marché commence à diminuer. Au total, 56 242 logements ont été inscrits au cours du mois, soit une hausse de 2,4 % par rapport à l'année précédente et une baisse de 0,5 % sur une base mensuelle, qui s'ajoute à la baisse de 3 % enregistrée en octobre.
Cela a exercé une pression à la hausse sur les prix, la moyenne nationale augmentant de 7,4 % sur une base annuelle, pour atteindre 649 411 $, et de 0,9 % d'un mois à l'autre. L'Indice des prix des propriétés MLS (IPP MLS)- qui mesure le prix des logement les plus couramment vendus sans les extrêmes - a augmenté de 0,6 % d'octobre à novembre. Il s'agit de la plus forte augmentation d'un mois sur l'autre depuis juillet dernier, indique l'ACI.
« Non seulement les ventes sont en hausse, mais les conditions du marché commencent à se resserrer. En novembre, les prix ont également augmenté considérablement à l’échelle nationale pour la première fois depuis près d’un an et demi, a déclaré Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Normalement, on s’attend à ce que le marché fasse une pause pendant l’hiver avant de reprendre au printemps; cependant, la dernière réduction de 50 points de base de la Banque du Canada, ainsi qu’un assouplissement des règles hypothécaires, pourraient se traduire par un marché plus actif que d’habitude. »
L'immobilier canadien reste équilibré - pour l'instant
Avec les nouvelles inscriptions en baisse et les ventes en hausse, les conditions du marché commencent à se réchauffer, les acheteurs faisant face à une plus grande concurrence sur le marché. L'ACI signale que le ratio ventes/nouvelles inscriptions, qui mesure la compétitivité du marché, est passé de 57,3 % en octobre à 59,2 % en novembre. L'ACI considère qu'un ratio compris entre 45 et 65 % indique un marché équilibré, un ratio inférieur ou supérieur à ce seuil correspondant respectivement à un marché d'acheteurs et de vendeurs. À titre de comparaison, le ratio oscillait entre 52 et 53 % entre avril et septembre, la moyenne à long terme se situant à 55 %.
Dans l'ensemble, un peu plus de 160 000 logements étaient disponibles à la vente au Canada à la fin du mois de novembre, ce qui représente une hausse annuelle de 8,9 %, mais est inférieur à la moyenne à long terme de 178 000 inscriptions. Du point de vue des mois d'inventaire (le temps qu'il faudrait pour vendre toutes les maisons disponibles à la vente), il y avait 3,7 mois, en baisse par rapport à 3,8 en octobre, le niveau le plus bas en 14 mois, selon l'ACI. La moyenne à long terme est de 5,1 mois d'inventaire, un marché de vendeurs étant inférieur à 3,6 mois et un marché d'acheteurs étant supérieur à 6,5 mois.
Le marché du logement va-t-il continuer à se réchauffer ?
Un certain nombre de facteurs laissent présager un marché immobilier dynamique en janvier et une saison de vente particulièrement chaude au printemps. Le principal facteur est la perspective d'une nouvelle baisse des taux d'intérêt. La Banque du Canada a récemment réduit son taux directeur - que les prêteurs utilisent pour fixer leurs taux préférentiels et, par extension, leurs taux d'emprunt variables - de 0,5 % le 11 décembre, le ramenant à 3,25 %. Ce taux se situe maintenant à 175 points de base en dessous de son niveau de départ en juin. Par conséquent, le meilleur taux hypothécaire variable à cinq ans au Canada est passé d'environ 5,7 % à 4,35 %.
La Banque du Canada a déclaré dans son dernier communiqué qu'elle ralentirait désormais le rythme et l'ampleur des réductions à venir, en raison de la stabilisation de l'inflation autour de sa fourchette cible de 2 %. Toutefois, le consensus des économistes prévoit toujours que la Banque du Canada réduira ses taux jusqu'à ce qu'ils se situent autour de 2,5 %, au cours du deuxième semestre de 2025. Cela continuera à stimuler la demande, les coûts d'emprunt devenant encore plus attractifs.
De nouvelles règles hypothécaires, qui assouplissent les conditions pour les primo-accédants et les emprunteurs hypothécaires assurés, sont également entrées en vigueur le 15 décembre et inciteront encore davantage les acheteurs. Les nouvelles règles ont porté la période d'amortissement minimale à 30 ans pour tous les primo-accédants et les acheteurs de nouvelles constructions, quel que soit leur statut d'emprunteur hypothécaire assuré. Elles ont également porté le prix d'achat maximum pour les emprunteurs hypothécaires assurés (ceux qui versent un acompte inférieur à 20 %) à 1,5 million de dollars, contre 1 million de dollars auparavant. Cette mesure améliorera l'accessibilité pour un groupe d'acheteurs souhaitant acquérir un bien dans cette fourchette de prix, en particulier sur certains des marchés les plus chers du Canada, tels que Vancouver et Toronto.
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Penelope Graham, Directrice des contenus
Penelope Graham a plus de dix ans d'expérience dans le domaine de l'immobilier, des hypothèques et de la finance. Ses commentaires sur le marché du logement sont publiés dans les médias nationaux et locaux.