Assurance–prêt hypothécaire de la SCHL

L'assurance prêt hypothécaire, souvent appelée assurance SCHL, est obligatoire au Canada lors de l'achat d'un bien immobilier pour lequel moins de 20 % du prix d'achat a été versé sous forme d'acompte. L'assurance hypothécaire protège les prêteurs en cas de défaillance de l'emprunteur. En effet, les emprunteurs qui versent des acomptes moins importants (moins de 20 %) sont considérés comme présentant un risque plus élevé ; avec moins de fonds propres versés d'avance pour leur logement, ils sont plus vulnérables financièrement et plus susceptibles de cesser de rembourser leur prêt hypothécaire en cas de difficultés financières.

Les primes d'assurance prêt hypothécaire sont ajoutées au montant principal du prêt hypothécaire et amorties sur la durée du prêt hypothécaire, ce qui signifie qu'elles sont remboursées dans le cadre du paiement mensuel de l'emprunteur.

L'assurance prêt hypothécaire coûte aux acheteurs 2,8 % à 4,0 % du montant de leur prêt hypothécaire. La seule exception concerne les primo-accédants ou les personnes qui achètent une maison nouvellement construite et qui optent pour un amortissement sur 30 ans au lieu de 25 ; ces emprunteurs doivent ajouter 20 points de base supplémentaires à leur prime d'assurance. Toutefois, le crédit hypothécaire permet aux Canadiens qui ne seraient pas en mesure d'acheter une maison d'accéder au marché immobilier canadien. Sans elle, les taux hypothécaires globaux seraient plus élevés, car le risque de défaillance augmenterait globalement pour les prêteurs. Les prêteurs sont en mesure d'offrir des taux hypothécaires plus bas lorsque les prêts hypothécaires sont protégés par une assurance hypothécaire, car le risque de défaillance est transféré à l'assureur hypothécaire.

Conditions à remplir pour bénéficier de l'assurance prêt hypothécaire

Certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de l'assurance prêt hypothécaire :

• La période d'amortissement maximale est de 25 ans, ou de 30 ans si vous achetez une maison pour la première fois ou si vous achetez une maison nouvellement construite.
• Un prix d'achat compris entre 500 000 et 1 499 999 dollars. Les maisons dont le prix est supérieur à 1,5 million de dollars ne peuvent pas être assurées.
• Un acompte inférieur à 20 %.
• La propriété doit être occupée par le propriétaire et ne doit pas comporter plus de deux unités d'habitation.

Plusieurs autres conditions doivent être remplies pour que la couverture de la SCHL soit approuvée. Ces exigences ont été modifiées le 1er juillet 2020 en réponse au ralentissement économique et sont devenues beaucoup plus strictes. Toutefois, en réponse à une perte massive de parts de marché, ces règles mises à jour ont été annulées le 5 juillet 2021. Actuellement, les règles suivantes s'appliquent :

• Votre cote de crédit doit être au minimum de 600 (contre 680 en juillet 2020).
• Le ratio du service de la dette brute doit être inférieur à 39 % (contre 35 % en juillet 2020).
• Le ratio du service de la dette totale doit être inférieur à 44 % (contre 42 % en juillet 2020).
• Vous ne devez pas emprunter de l'argent pour votre acompte (cette exigence est inchangée par rapport à juillet 2020).

Il est important de noter que les sociétés privées qui fournissent également une assurance prêt hypothécaire, comme Canada Guaranty, n'ont pas emboîté le pas en rendant les exigences plus strictes et, par conséquent, sont devenues plus populaires auprès des acheteurs de maison depuis que la SCHL a mis à jour son seuil d'admissibilité (même si la SCHL a depuis annulé ces lignes directrices plus strictes).

Taux d'assurance des prêts hypothécaires (taux d'assurance de la SCHL)¹

Pour déterminer le taux de prime de l'assurance prêt hypothécaire que vous devez payer, la première étape consiste à calculer le montant de votre acompte en pourcentage du prix d'achat de votre logement. Le tableau ci-dessous présente les taux de prime pour chaque scénario d'acompte :

*Ces prêts hypothécaires sont assortis d'un acompte supérieur à 20 %. Bien que vous ne payiez pas les primes d'assurance prêt hypothécaire dans ce cas, votre prêteur peut toujours bénéficier d'une couverture et il souscrira souvent une assurance prêt hypothécaire pour votre prêt hypothécaire de toute façon.

**Si vous êtes un primo-accédant ou si vous achetez une nouvelle construction et que vous optez pour un amortissement sur 30 ans, vous devez ajouter 20 points de base à ce qui suit. Par exemple, si votre rapport prêt/valeur est inférieur ou égal à 95 %, votre prime sera de 4,2 % au lieu de 4 %.

Ces mêmes taux sont appliqués par les trois fournisseurs : SCHL, Sagen et Canada Guaranty. N'oubliez pas que vous devrez également payer la taxe de vente provinciale (TVP) sur vos primes si vous habitez au Manitoba, au Québec, en Ontario et en Saskatchewan. La TVP ne peut pas être ajoutée à votre prêt hypothécaire ; vous devrez donc la payer d'avance, en espèces.

Comment calculer l'assurance prêt?

Supposons que vous venez d'acheter une maison pour 300 000 $, que vous avez versé un acompte de 40 000 $ et que vous avez un amortissement de 25 ans. Votre prime d'assurance prêt hypothécaire serait calculée comme suit :

• $40,000 (versement initial) ÷ $300,000 (valeur de la maison)
  = 13.33% (versement initial %)
  
  
• $300,000 (valeur de la maison) - $40,000 versement initial)
  = $260,000 (montant de votre prêt hypothécaire)
  
  
• $260,000 (mortgage before CMHC) × 2.40% (CMHC tax rate)
  = $6,240 (CMHC insurance premium)

Comment payer l'assurance prêt hypothécaire?

L'assurance prêt hypothécaire est financée par votre prêt hypothécaire. Contrairement aux frais de clôture, tels que les frais juridiques et la taxe de bienvenue, elle ne nécessite pas de versement d'une somme forfaitaire au moment de l'achat de votre logement. Au lieu de cela, votre prime d'assurance est ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire et remboursée sur la durée de celui-ci. Si l'on reprend l'exemple ci-dessus, le montant révisé de l'hypothèque serait de 260 000 $ + 8 060 $ = 268 060 $ ; c'est le montant que vous devriez emprunter à votre prêteur pour acheter votre logement.

Comment minimiser les frais de l'assurance prêt de la SCHL

Le seul moyen de réduire votre assurance hypothécaire est d'augmenter le pourcentage de votre acompte par rapport au prix de votre logement. Pour ce faire, vous devez soit augmenter le montant de votre acompte, soit acheter un logement moins cher. Dans le premier cas, vous pouvez envisager des sources supplémentaires pour votre mise de fonds, comme un don d'un membre de la famille ou, si vous achetez une première maison, un retrait non imposable de votre REER, dans le cadre du Régime d'accession à la propriété des REER. À partir de 2023, vous pourrez également utiliser un nouveau compte à l'abri de l'impôt, appelé Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première habitation.

En savoir plus sur les programmes d'aide à l'accession à la propriété disponibles au Canada

Notez qu'en vertu des changements apportés à la tarification de la SCHL le 1er juillet 2020, vous ne serez pas admissible à la couverture de la SCHL si vous empruntez de l'argent pour une mise de fonds. En revanche, si l'emprunt de votre mise de fonds vous permet de dépasser le seuil de 20 % de mise de fonds, vous n'aurez pas besoin d'assurance prêt hypothécaire.

Taux d'assurance prêt hypothécaire pour les travailleurs autonomes ayant des revenus non-vérifiées

Les travailleurs autonomes sans validation de revenus d'une troisième partie font également face à des primes d'assurance prêt plus élevées. Le versement initial minimum requis pour obtenir une assurance est de 10%, et les primes sur les acomptes entre 10% –19,99% sont plus élevées par rapport aux candidats standard.

Références et notes

1. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)