Quel sera le coût des amortissements sur 30 ans pour les emprunteurs assurés?

De nouvelles informations sur les conditions d'éligibilité et les prix ont été publiées cette semaine concernant le plan du gouvernement fédéral visant à étendre les périodes d'amortissement à 30 ans pour certains emprunteurs assurés, à condition qu'il s'agisse d'acheteurs d'une première propriété et d'une habitation nouvelle construite.

Cette mesure s'inscrit dans le cadre du Plan du Canada sur le logement - dévoilé dans le budget fédéral d'avril - qui prévoit de nouvelles ressources pour aider à améliorer l'accessibilité à la propriété pour les Canadiens.

Le changement permettra aux emprunteurs admissibles de choisir une période d'amortissement de 30 ans, plutôt que de la limiter au maximum actuel de 25 ans. Actuellement, toute personne qui verse une mise de fonds inférieure à 20 % pour l'achat d'une propriété (également appelée emprunteur assuré à ratio élevé) est limitée à une période d'amortissement de 25 ans, une règle qui est en vigueur depuis 2012.

Les emprunteurs éligibles qui souhaitent bénéficier d'une période d'amortissement de 30 ans au lieu de 25 paieront pour cela des primes légèrement plus élevées pour leur assurance prêt hypothécaire. Cette couverture est un coût supplémentaire obligatoire pour toute personne ayant un prêt hypothécaire à ratio élevé. Elle protège le prêteur contre le profil de risque de défaillance plus élevé de ces emprunteurs.

La nouvelle option d'amortissement sera officiellement disponible sur les propositions d'assurance que les prêteurs soumettent aux assureurs hypothécaires à partir du 1er août 2024. Le gouvernement s'attend à ce que tous les prêteurs canadiens proposent cette nouvelle option.

Combien coûtent les amortissements sur 30 ans?

L'assurance prêt hypothécaire est fournie par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), une société d'État soutenue par le gouvernement, ainsi que par deux autres assureurs privés, Sagen et Canada Guaranty.

La SCHL propose actuellement les primes les plus basses pour les emprunteurs qui souhaitent amortir leur hypothèque sur 30 ans, en ajoutant seulement 20 points de base à leurs primes existantes à rapport élevé. Le montant de la prime est basé sur le rapport prêt-valeur (RPV) de l'emprunteur, qui reflète l'importance du prêt hypothécaire qu'il a contracté. Un RPV compris entre 80,01 % et 95 % est considéré comme un prêt hypothécaire à rapport élevé.

Primes pour défaut de paiement des prêts hypothécaires à ratio élevé de la SCHL :

Au 12 juin 2024, ces primes sont supérieures d'environ 0,55 % à celles offertes par Sagen et Canada Guaranty, qui utilisent toutes deux la tarification suivante :

Primes de défaut de paiement des prêts hypothécaires à ratio élevé de Sagen et Canada Guaranty :

Comment cela se traduit-il dans le montant payé pour l'assurance prêt hypothécaire? En supposant qu'un emprunteur théorique ait contracté un prêt hypothécaire de 400 000 $, il paierait 13 200 $ pour l'assurance de la SCHL, contre 15 400 $ pour l'assurance de Sagen ou de Canada Guaranty, sur la base des éléments suivants :

• • • En utilisant la fourchette 85-90
    • 3,3 % contre 3,85 %
    • Prime = 400 000 $ (montant de l'hypothèque) X taux d'imposition
    • SCHL = 400 000 $ x 3,3 % = 13 200
    • Sagen / Canada Guaranty = 400 000 $ x 3,85 % = 15 400

Économies = 2 200 $

Qui peut bénéficier d'une période d'amortissement sur 30 ans avec un ratio élevé?

Le gouvernement fédéral a également publié cette semaine des détails supplémentaires sur les critères d'éligibilité pour les amortissements sur 30 ans.

Au moins un acheteur doit être un acheteur d'une première propriété

Au moins un des emprunteurs d'une demande doit être un acheteur d'une première propriété, selon les critères suivants :

• L'emprunteur n'a jamais acheté de logement auparavant ;
• Au cours des quatre dernières années, l'emprunteur n'a pas occupé, à titre de résidence principale, un logement dont lui-même ou son époux ou conjoint de fait actuel était propriétaire ; ou,
• L'emprunteur a récemment vécu la rupture d'un mariage ou d'une union de fait. Et là, le règlement suivra l'approche adoptée par l'Agence du revenu du Canada en ce qui concerne le Régime d'accession à la propriété.

La propriété doit être nouvellement construite

La propriété achetée doit être nouvellement construite, c'est-à-dire qu'elle n'a jamais été occupée auparavant à des fins résidentielles. Le gouvernement précise que cela n'exclut pas les nouveaux condos qui ont fait l'objet d'une période d'occupation provisoire (lorsqu'un propriétaire emménage dans son nouveau logement avant que la vente ne soit conclue).

Les amortissements sur 30 ans contribueront-ils à améliorer l'accessibilité à la propriété au Canada?

L'allongement de la période d'amortissement pour les emprunteurs assurés est réclamé depuis longtemps par le secteur hypothécaire comme un moyen efficace d'améliorer l'accessibilité financière. L'allongement des délais de paiement peut immédiatement soulager les emprunteurs, car il permet d'étaler les paiements, ce qui les rend plus faciles à gérer et améliore les ratios globaux du service de la dette de l'emprunteur.

Toutefois, cette nouvelle option d'amortissement sur 30 ans ne s'adresse qu'à un groupe très limité d'emprunteurs, puisqu'il doit s'agir d'acheteurs d'une première propriété qui ont les moyens d'acheter une propriété nouvelle construite (souvent assortie d'un dépôt de garantie de 15 à 20 %) et qui doivent également être considérés comme des emprunteurs à ratio élevé, ce qui signifie que le prix d'achat de la propriété doit être inférieur à 1 million de dollars.

Cette combinaison particulière de facteurs peut être difficile à trouver dans les plus grands centres urbains du Canada, étant donné le coût élevé des logements neufs et de la revente. Par exemple, selon la Building Industry and Land Development Association (BILD), le prix de référence d'un nouveau condo dans la région du Grand Toronto s'élevait à 1 176 080 $ en mai, ce qui représente une augmentation de 10,5 % d'une année à l'autre. Les habitations unifamiliales, quant à elles, ont atteint un prix de référence de 1 814 774 $, soit une hausse considérable de 31,5 % par rapport à l'année précédente.

Cela signifie que ceux qui cherchent à étendre leur amortissement à 30 ans seront probablement limités à des prix de condo bien inférieurs au prix de référence dans les marchés des grandes villes, ou se tourneront vers de nouvelles options de développement dans des marchés moins coûteux.

Cependant, toute mesure qui améliore l'accessibilité pour les acheteurs d'un premier logement au Canada est un développement positif, et les emprunteurs doivent bénéficier de l'approche compétitive de la SCHL. Étant donné que les conditions d'accessibilité restent à des niveaux historiquement bas, toute goutte d'eau dans l'océan aide ce groupe.

Avec les autres programmes fédéraux d'aide à l'accession à une première propriété, les acheteurs disposent désormais d'une panoplie d'options. Même si le secteur hypothécaire préférerait que cette mesure d'allègement s'applique à tous les prêts hypothécaires à ratio élevé, il s'agit d'un début. Elle stimulera également l'intérêt de ce groupe d'emprunteurs pour le segment des nouvelles constructions et encouragera davantage les nouvelles mesures d'offre.

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