Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Accessibilité du logement au Canada

Ce n'est un secret pour personne que l'achat d'une maison au Canada est devenu de plus en plus difficile au cours des dernières années. Cette situation a été alimentée par des taux d'intérêt très bas, en partie grâce à deux baisses importantes des taux d'intérêt en mars 2020 par la Banque du Canada, qui ont fait passer le coût des emprunts de 1,75 % à seulement 0,25 % à l'époque. En conséquence, la demande de logements a explosé pendant la pandémie, ce qui a fait monter en flèche les prix de l'immobilier. Cette croissance des prix s'inscrivait dans un problème plus vaste : l'inflation galopante, qui a culminé à 8,1 % en juin 2022, son plus haut niveau en 40 ans.

Afin de ramener l'inflation à son taux cible de 2 %, la Banque du Canada, dont le mandat est de maintenir l'inflation sous contrôle, a mis en œuvre une série de 10 hausses de taux entre mars 2022 et juillet 2023, ce qui a fait monter en flèche les coûts d'emprunt et les rendements obligataires. En conséquence, les taux hypothécaires variables et fixes ont rapidement grimpé, et de nombreux marchés de l'immobilier au Canada ont vu les ventes de logements s'effondrer, les prix des logements chutant également sur la plupart des marchés.

Alors que le cycle agressif de hausse des taux de la Banque du Canada a d'abord progressé, avec une baisse de l'inflation sous son objectif de 2 % en janvier 2025, les craintes liées aux tarifs douaniers et la fin de l'exonération de la TPS/TVH mise en œuvre par le gouvernement fédéral en février ont fait grimper la mesure à 2,6 %, ce qui pourrait inciter la banque centrale à maintenir ses taux dans un avenir prévisible.

Les rendements obligataires, quant à eux, sont tombés dans une fourchette de 2,5 à 2,6 %, les investisseurs réagissant aux incertitudes liées aux tarifs douaniers, ce qui a exercé une pression à la baisse sur les taux hypothécaires fixes.

Toutefois, la baisse des coûts d'emprunt n'incite guère les emprunteurs, qui hésitent encore à se lancer sur le marché alors qu'une guerre commerciale et une récession potentielle se profilent à l'horizon.

Mise à jour de mars 2025 sur l'accessibilité au Canada

En février 2025, l'accessibilité à la propriété au Canada a pris un tournant favorable grâce à la baisse des taux hypothécaires qui a apporté un soulagement bien nécessaire aux acheteurs de maison dans tout le pays. Le dernier rapport sur l'accessibilité à la propriété de Ratehub.ca montre que les conditions se sont améliorées dans huit des treize marchés clés. 

Le rapport attribue ces améliorations en grande partie à la sixième réduction de taux de la Banque du Canada, le 29 janvier, qui a fait baisser les taux hypothécaires variables. (Les rendements obligataires ayant réagi aux nouvelles craintes concernant les tarifs douaniers américains, le taux hypothécaire fixe moyen à cinq ans est passé de 4,7 % à 4,55 % en février. Cette détente des taux a partiellement compensé l'impact de la hausse des prix de l'immobilier sur certains marchés. 

Hamilton s'est distingué par la baisse des prix de l'immobilier, qui a entraîné une diminution significative du revenu nécessaire à l'achat d'un logement moyen - de 3 450 dollars - et une baisse de 100 dollars des mensualités du prêt hypothécaire. À Toronto, malgré une légère augmentation du prix moyen des logements, le revenu requis a baissé de 2 090 dollars, ce qui s'est accompagné d'une diminution de 64 dollars des mensualités. Vancouver a connu une évolution similaire, avec une baisse de 1 000 dollars du revenu requis et une petite réduction de 36 dollars des coûts mensuels, alors même que le prix des logements a augmenté de 10 700 dollars.

Bien que l'incertitude persistante liée aux menaces de tarifs douaniers américains ait déjà entraîné une baisse de 10 % des ventes de logements, les perspectives du marché immobilier restent incertaines tant que la forme et la longévité des menaces de tarifs douaniers ne seront pas plus claires. Les ajustements ultérieurs des taux hypothécaires et des conditions économiques joueront un rôle crucial dans l'évolution des tendances en matière d'accessibilité.

En savoir plus - La baisse des taux hypothécaires a facilité l'achat de logements en février

Mise à jour de mars sur le logement au Canada

Le marché canadien de l'habitation a connu une forte baisse des ventes en février 2025, les préoccupations tarifaires et l'incertitude économique ayant fait chuter les ventes de maisons de 9,8 % d'un mois à l'autre et de 10,4 % d'une année à l'autre, selon l'Association canadienne de l'immobilier (ACI). Avec seulement 32 195 transactions enregistrées, il s'agit du plus bas niveau de ventes depuis novembre 2023 et de la plus forte baisse mensuelle depuis mai 2022. Les vendeurs ont eux aussi hésité à entrer sur le marché, les nouvelles inscriptions ayant chuté de 12,7 % par rapport à janvier. Malgré cela, le niveau des stocks a continué à augmenter, atteignant 4,7 mois d'offre, se rapprochant ainsi de la moyenne à long terme de cinq mois. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions a légèrement augmenté pour atteindre 49,9 %, ce qui maintient le marché en équilibre malgré le ralentissement de l'activité. Alors que l'incertitude maintient certains acheteurs sur la touche, l'accessibilité s'améliore. Le prix moyen national des logements est tombé à 668 097 dollars, soit une baisse annuelle de 3,3 %. Les taux hypothécaires sont également en baisse, car les sept baisses consécutives de la Banque du Canada ont ramené son taux d'intérêt de référence à 2,75 %, ce qui a fait chuter les taux hypothécaires variables à 3,95 % et les taux fixes à 3,89 %.

En savoir plus - La baisse des taux hypothécaires a facilité l'achat de logements en février

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

Calculatrices hypothécaires

• Calculatrice de paiements hypothécaires
• Calculatrice de capacité d'emprunt hypothécaire
• Calculatrice des droits de mutation
• Calculatrice d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL
• Calculatrice de refinancement hypothécaire
• Calculatrice de pénalités hypothécaires