Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Accessibilité du logement au Canada

Ce n'est un secret pour personne que l'achat d'une maison au Canada est devenu de plus en plus difficile au cours des dernières années. Cette situation a été alimentée par des taux d'intérêt très bas, en partie grâce à deux baisses importantes des taux d'intérêt en mars 2020 par la Banque du Canada, qui ont fait passer le coût des emprunts de 1,75 % à seulement 0,25 % à l'époque. En conséquence, la demande de logements a explosé pendant la pandémie, ce qui a fait monter en flèche les prix de l'immobilier. Cette croissance des prix s'inscrivait dans un problème plus vaste : l'inflation galopante, qui a culminé à 8,1 % en juin 2022, son plus haut niveau en 40 ans.

Afin de ramener l'inflation à son taux cible de 2 %, la Banque du Canada, dont le mandat est de maintenir l'inflation sous contrôle, a mis en œuvre une série de 10 hausses de taux entre mars 2022 et juillet 2023, ce qui a fait monter en flèche les coûts d'emprunt et les rendements obligataires. En conséquence, les taux hypothécaires variables et fixes ont rapidement grimpé, et de nombreux marchés de l'immobilier au Canada ont vu les ventes de logements s'effondrer, les prix des logements chutant également sur la plupart des marchés.

Cependant, le cycle agressif de hausse des taux de la Banque du Canada porte ses fruits : en décembre 2024, l'inflation s'établissait à 1,8 %. L'inflation semblant stable au Canada, la banque centrale est désormais en mesure de réduire les coûts d'emprunt. Elle a donné le coup d'envoi de cette nouvelle ère de baisse des taux en abaissant six fois de suite son taux directeur, de juin 2024 à janvier 2025. Ces baisses de taux ont ramené le taux de prêt au jour le jour à 3,00 %, contre 5 % auparavant. Ces baisses ont également fait baisser immédiatement les taux hypothécaires variables et les taux des marges de crédit hypothécaires (HELOC). Les rendements obligataires ont chuté en réaction, ce qui a exercé une pression à la baisse sur les taux hypothécaires fixes.

Bien que les taux hypothécaires et les prix des logements restent élevés, il y a des raisons de penser que, tant que l'inflation restera dans les limites de l'objectif de 2 à 3 % fixé par la Banque, les taux hypothécaires continueront à baisser. Il reste à voir si cela se traduira par une amélioration de l'accessibilité des logements au Canada, car la baisse des taux pourrait relancer la demande, entraînant à nouveau une croissance des prix de l'immobilier dans l'ensemble du pays.

Mise à jour de janvier 2025 sur l'accessibilité financière au Canada

Selon le dernier rapport sur l'accessibilité de Ratehub.ca, neuf des 13 grandes villes canadiennes ont connu une meilleure accessibilité hypothécaire en 2024. La décision de la Banque du Canada d'abaisser son taux d'intérêt de référence de 5 % à 3,25 % entre juin et décembre en a été le principal moteur, ce qui a rendu les taux hypothécaires fixes et variables plus attrayants. À la fin de l'année, le taux fixe moyen à cinq ans était passé de 5,71 % à 4,99 %, et le taux du test de résistance hypothécaire de 7,71 % à 6,99 %.

Même si 11 des 13 villes ont enregistré une hausse du prix moyen des logements, la baisse des coûts d'emprunt a facilité l'accession à la propriété dans de nombreux endroits. Par exemple, les acheteurs de Toronto avaient besoin d'un revenu annuel inférieur de 12 400 $ à celui qu'ils avaient au début de l'année, en partie à cause d'une légère baisse du prix moyen des maisons (de 1 065 300 $ à 1 061 900 $) et en partie à cause de la baisse des taux d'intérêt. À Vancouver, les acheteurs ont exigé 12 100 $ de moins, malgré une légère augmentation du prix, qui est passé de 1 166 800 $ à 1 171 500 $. Cependant, quatre villes n'ont pas bénéficié de ces avantages ; Fredericton a été la plus durement touchée, les acheteurs ayant besoin d'un revenu supplémentaire de 6 130 $ alors que le prix des maisons a augmenté de 54 000 $.

D'ici 2025, les économistes prévoient d'autres réductions de taux par la Banque du Canada, ce qui pourrait maintenir les coûts hypothécaires sur une tendance à la baisse, en particulier pour les emprunteurs à taux variable. Cela dit, les prêts hypothécaires à taux fixe, qui sont liés à l'activité du marché obligataire, pourraient ne pas bouger autant si les incertitudes économiques, comme les éventuels tarifs douaniers et l'inflation, persistent.

En savoir plus : La baisse des taux améliore l'accessibilité au logement dans la majeure partie du Canada en 2024

Le point sur le logement au Canada en janvier

Le 15 janvier 2025, l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a publié sa mise à jour du marché du logement pour le mois de décembre, soulignant un ralentissement saisonnier après un automne vigoureux. Les ventes de logements se sont élevées à 27 643, soit une baisse de 5,8 % par rapport à novembre, mais une augmentation significative de 19,2 % par rapport à décembre 2023, signe d'une reprise continue. Les ventes trimestrielles (d'octobre à décembre) ont augmenté de 10 %, marquant l'un des trimestres les plus forts de ces dernières années en dehors de l'activité liée à la pandémie.

Le prix moyen national des logements a augmenté de 2,5 % d'une année sur l'autre pour atteindre 676 640 $, mais a baissé de 2,2 % d'un mois sur l'autre. L'indice MLS des prix des logements (HPI), une mesure stable des prix des logements, a affiché une légère baisse annuelle de 0,2 %, ce qui indique une stabilisation des tendances en matière de prix.

À la fin de l'année, le stock s'établissait à 128 000 logements, soit une hausse de 7,8 % d'une année sur l'autre, mais un niveau inférieur à la moyenne à long terme de 150 000. Les nouvelles inscriptions ont diminué de 1,7 % par rapport à novembre pour atteindre 29 128, tandis que le nombre de mois d'inventaire a légèrement augmenté pour atteindre 3,9, ce qui indique que les conditions sont tendues et qu'il s'agit d'un marché de vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RNAI) est resté équilibré à 56,9 %. L'ACI s'attend à un marché dynamique au printemps 2025, stimulé par la baisse des taux d'intérêt et l'augmentation du nombre d'inscriptions.

En savoir plus : L'immobilier canadien termine l'année 2024 avec des ventes refroidies

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

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