Comment procéder au test de résistance de votre prêt hypothécaire ?

En bref :

• Le test de résistance hypothécaire du Canada exige des demandeurs de prêts hypothécaires qu'ils prouvent qu'ils peuvent bénéficier d'un taux plus élevé - appelé taux admissible minimal (TAM) - afin d'obtenir leur prêt hypothécaire.
• Aujourd'hui, le TAM est soit 5,25 % du taux contractuel de l'emprunteur, soit 2 % - le taux le plus élevé étant retenu.
• Le test de résistance hypothécaire a été mis en place par le BSIF, l'organisme de réglementation bancaire du Canada, en 2018 afin d'améliorer la qualité globale du crédit des emprunteurs hypothécaires et de renforcer l'ensemble du marché hypothécaire.
• À compter du 21 novembre 2024, la plupart des emprunteurs assurés et non assurés qui changent de prêteur au moment du renouvellement seront exemptés de la simulation de crise. En savoir plus sur cette mise à jour.

Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire du BSIF ?

Au Canada, les emprunteurs qui demandent un prêt hypothécaire doivent également réussir le test de résistance hypothécaire, un seuil mis en place par l'organisme de réglementation bancaire canadien - le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) - pour s'assurer que leur crédit et leur situation financière sont suffisamment solides pour leur permettre de contracter un prêt hypothécaire. Ce test fait partie de la directive B-20 du BSIF, qui régit les pratiques des institutions financières fédérales en matière de prêts hypothécaires résidentiels et de souscription.

Ce seuil est appelé taux admissible minimal (TAM) et est actuellement de 5,25 %. Les emprunteurs doivent prouver qu'ils ont les moyens d'effectuer leurs versements hypothécaires à ce taux ou au taux contractuel majoré de 2 %, le plus élevé des deux étant retenu. En fait, comme le taux fixe à cinq ans le plus bas au Canada est actuellement de 5,29 %, de nombreux emprunteurs sont soumis à des tests de résistance dans la partie supérieure de la fourchette de 7 à 8 %.

Mise à jour : En mai 2024, le BSIF a annoncé qu'il ne suivrait plus les dates d'annonce de décembre précédemment fixées en ce qui concerne les changements du taux minimum admissible (TAM), qui est utilisé pour fixer le seuil du test de résistance des prêts hypothécaires. Au lieu de cela, le régulateur bancaire maintiendra un processus d'examen interne et ne fera une annonce qu'en cas de modification du TAM.

Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires en cours sont également soumis à des tests de résistance s'ils choisissent de refinancer leur prêt. Toutefois, depuis le 21 novembre 2024, les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires assurés (également appelés prêts à ratio élevé) et les emprunteurs non assurés ne sont plus soumis à un nouveau test de résistance s'ils changent de prêteur au moment du renouvellement de leur prêt hypothécaire, tant que leur période d'amortissement initiale et le montant de leur prêt restent les mêmes.

Le test de résistance hypothécaire a été mis en place pour la première fois le 1er janvier 2018, dans le but principal de réduire le risque hypothécaire sur le marché canadien ; la valeur des maisons a augmenté rapidement au cours des dernières années, en particulier dans les centres urbains comme Toronto et Vancouver. En resserrant les critères de qualification des emprunteurs et en mettant en œuvre des exigences plus strictes pour les souscripteurs, le BSIF entendait améliorer la qualité globale du crédit des détenteurs de prêts hypothécaires au Canada et mettre en place une protection pour les emprunteurs en cas d'augmentation rapide des taux hypothécaires.

Mise à jour des tests de résistance hypothécaires en 2024

Le BSIF envisage un certain nombre de changements pour la ligne directrice B-20 en 2024 ; le 16 octobre 2023, l'organisme de réglementation bancaire a rendu public les commentaires qu'il avait reçus au sujet de ces changements proposés. Si l'autorité de régulation a confirmé qu'elle ne modifierait pas le fonctionnement des tests de résistance, il est possible qu'elle modifie d'autres aspects du processus de qualification des prêts hypothécaires au Canada.

Parmi les mises à jour, il pourrait y avoir un nouveau ratio prêt/revenu, ce qui signifie que les emprunteurs pourraient être limités dans le montant du prêt hypothécaire auquel ils peuvent prétendre, en fonction de leurs revenus. Toutefois, le BSIF a confirmé qu'il ne modifierait pas les ratios d'ABD et d'ATD existants. Il est également peu probable qu'il ajoute une exemption de test de résistance pour les emprunteurs à faible ratio qui souhaitent changer de prêteur au moment du renouvellement, malgré les efforts de défense du secteur hypothécaire.

Le 12 décembre 2023, le BSIF a annoncé que le taux d'admissibilité hypothécaire pour la simulation de crise demeurerait à 5,25 %, soit le taux du contrat hypothécaire majoré de 2 %, pour 2024.

Un exemple de test de résistance hypothécaire

Le TAM actuel exige des emprunteurs qu'ils prouvent qu'ils peuvent prétendre à un prêt hypothécaire au taux de 5,25 % ou à leur taux contractuel majoré de 2 %, le plus élevé des deux étant retenu. Toutefois, étant donné que les taux hypothécaires les plus bas d'aujourd'hui dépassent tous 5,25 %, ce seuil n'a plus lieu d'être. Au lieu de cela, tous les emprunteurs soumis à des tests de résistance doivent ajouter 2 % à leur taux. Par exemple, supposons qu'un emprunteur se voit proposer par son prêteur un taux hypothécaire fixe de 6 % sur cinq ans.

6% + 2% = 8%

Cela signifie qu'il doit prouver qu'il peut encore se permettre d'effectuer ses paiements hypothécaires (sur la base de ses revenus et de ses autres dettes) avec un taux de 8 %.

Vous vous demandez quel type de paiement hypothécaire vous pourriez vous permettre ? Consultez la calculatrice de paiements de Ratehub.ca pour en savoir plus.

5 conseils pour la recherche d'un prêt hypothécaire

1. Servez-vous du test de résistance pour vous préqualifier

Disons que vous êtes prêt à lancer votre recherche de logement. Appeler un agent immobilier et visiter quelques maisons ouvertes peut sembler une première étape logique, mais cela ne devrait pas être votre première démarche.

Obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d'un prêteur est la façon la plus judicieuse d'aborder la recherche d'un logement ; cela vous donnera une idée de votre budget global, ce qui fera de vous un consommateur mieux informé - et vous donnera une longueur d'avance une fois que vous serez prêt à faire une offre. Pour obtenir une pré-approbation, il suffit d'appeler un courtier en prêts hypothécaires ou un spécialiste des prêts hypothécaires d'un prêteur.

2. Déterminez votre niveau d'accessibilité financière

Les paiements hypothécaires sont certainement un facteur important, mais il en va de même pour les dépenses mensuelles personnelles, les impôts fonciers, les frais de copropriété et les factures de chauffage et d'électricité, pour n'en nommer que quelques-uns.

Consultez la calculatrice d'accessibilité de Ratehub.ca pour obtenir une vue d'ensemble et estimer le prix maximum que vous pouvez vous permettre de payer pour l'achat d'une maison.

3. Faites le tour du marché !

Un secret qui n'en est pas un lorsqu'il s'agit d'obtenir un prêt hypothécaire : il peut s'avérer très avantageux de connaître les options qui s'offrent à vous. De la même manière que l'on compare des produits de grande consommation - ou même des pommes à l'épicerie - pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix, les acheteurs avisés de prêts hypothécaires savent que les taux offerts par les prêteurs ne sont pas tous égaux. Ne vous contentez donc pas d'entrer dans votre banque locale en espérant obtenir le meilleur taux - faites vos recherches et comparez toutes les options sur le marché ; même un demi-point de pourcentage de moins sur votre taux hypothécaire peut faire une énorme différence dans vos paiements réguliers et le montant des intérêts que vous paierez au cours de l'amortissement de votre prêt hypothécaire.

4. Envisagez de faire appel à un courtier en hypothèques

Ce qui nous amène à notre prochain conseil : obtenez l'avantage sur tous les taux offerts par de multiples prêteurs en travaillant avec un professionnel tel qu'un courtier en hypothèques. Les courtiers en prêts hypothécaires ayant des relations avec de nombreux prêteurs, ils peuvent souvent offrir à leurs clients des taux plus bas que ceux qu'ils obtiendraient par eux-mêmes, même auprès des grandes banques. Pour ce faire, ils comparent les produits hypothécaires de diverses banques et institutions financières afin de trouver les meilleures options pour leurs clients, ainsi que les taux spéciaux des sociétés de fiducie et des coopératives de crédit.

Les courtiers en hypothèques travaillent également avec de petits prêteurs qui n'ont pas les mêmes frais généraux que les grandes banques, ce qui leur permet d'offrir des taux plus bas et moins de frais.

Et en plus, ils offrent des taux plus bas et moins de frais. La plupart des courtiers en hypothèques ne vous facturent pas leurs services. C'est le prêteur qui paie la commission du courtier. Le courtier s'occupe de toutes les négociations et de la paperasserie, et il vous aidera dans le processus de demande, de la pré-approbation à l'évaluation de la maison.

5. Profitez des programmes d'aide à l'achat d'un premier logement

En tant qu'acheteur d'une première maison, vous devez vous familiariser avec les divers programmes d'accessibilité pour les acheteurs d'une première propriété qui s'appliquent à votre situation. Qu'il s'agisse d'une remise à laquelle vous pourriez être admissible ou d'un moyen fiscalement avantageux de financer votre versement initial, il existe un certain nombre de programmes gouvernementaux énumérés ci-dessous qui peuvent vous aider à économiser de l'argent lors de l'achat de votre première maison :

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est le plus récent programme offert par le gouvernement fédéral, lancé le 1er avril 2023. Cet instrument d'épargne permet aux acheteurs d'une première maison d'épargner pour une mise de fonds tout en bénéficiant des caractéristiques non imposables d'un REER et de la souplesse d'un CELI. Les épargnants peuvent verser jusqu'à 8 000 $ par année sur le compte, jusqu'à concurrence de 40 000 $ à vie. Contrairement au Régime d'accession à la propriété, les fonds n'ont jamais besoin d'être remboursés une fois qu'ils ont été retirés pour l'achat d'une maison.

• Le crédit d'impôt pour l'achat d'un logement s'élève actuellement à 1 500 dollars pour tous les acheteurs d'un premier logement qui remplissent les conditions requises.
• Le Régime d'accession à la propriété (RAP) du gouvernement canadien permet aux acheteurs d'une première maison d'emprunter jusqu'à 35 000 $ de leur REER pour effectuer un versement initial, en franchise d'impôt.

• Si vous remplissez les conditions requises, les acheteurs d'un premier logement dans les provinces de l'Ontario, de la Colombie-Britannique et de l'Île-du-Prince-Édouard peuvent bénéficier d'une réduction de la taxe sur les mutations foncières. Il existe également un remboursement de la taxe de transfert de propriété pour les acheteurs d'une première maison dans la ville de Toronto.

• Si vous achetez votre maison avant qu'elle ne soit construite, ou si vous rénovez en grande partie une maison existante, vous pourriez avoir droit à un remboursement d'une partie de la taxe de vente. Le montant du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves auquel vous pouvez avoir droit dépend du prix d'achat de l'habitation.