ABD et ATD: comprendre l'évaluation de votre capacité financière

Lorsque vous magasinez un prêt hypothécaire, vous cherchez simplement les meilleurs taux hypothécaires. Il est pourtant important de considérer aussi les termes et les conditions de votre prêt hypothécaire, la somme de votre acompte, et si possible la fréquence de vos paiements.

Bien qu’il existe des outils pratiques comme la calculatrice hypothécaire pour vous aider à comprendre vos moyens, c’est important de comprendre comment les prêteurs calculent votre capacité financière et les formules qu’ils utilisent pour le faire.Il y a deux ratios standard pour que les prêteurs calculent l’accès au crédit d’un individu. Les calculs utilisés pour déterminer combien ils vous prêtent, s’évalue d’abord selon le calcul du rapport d’amortissement brut de la dette (ABD). Il s’agit, en fait, du pourcentage nécessaire de votre revenu mensuel pour le paiement de tous les frais de logement: votre prêt hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage, et 50% de vos frais de condo (dans le cas échéant). La norme de l’industrie pour l’ABD est de 32%, ce qui signifie que vous devez généralement avoir un ABD inférieur à 32% de votre revenu mensuel pour vous qualifier pour l’obtention d’un prêt hypothèque quelconque.

Ensuite, un prêteur calculera votre amortissement total de la dette (ATD), qui est similaire à ABD, mais qui tien aussi compte de vos autres dettes mensuelles, comme les paiements de votre carte de crédit, les paiements de votre voiture, la pension alimentaire, et plus. La norme de l’industrie pour l’ATD est légèrement supérieur à l’ABD et s’élève à 40 % de votre revenu mensuel.

Le calcul de votre ABD

Pour calculer votre ABD, un prêteur combinera les coûts mensuels liés au logement (Comptes principal, Intérêts, Taxes et impôts, et le Chauffage), puis il divisera ces coûts par votre revenu brut. Ce chiffre est ensuite multiplié par 100, résultant en votre ADB en pourcentage.

ABD = (CITC + 1/2 des frais d’entretien du condo) / revenu brut x 100

Disons que vous êtes dans la situation financière suivante:
– Salaire annuel brut 65 000$
– Coût de Condo 300,000 $
– Acompte 45 000$ (15 %)
– Paiements hypothécaires mensuels 1,240$ (amortis sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 3,09%)
– Frais d’entretien 300$ par mois
– Taxes annuelles de la propriété 2,500$
– Coût mensuel de chauffage 75$ (standard de l’industrie)

Pour calculer votre ABD, vous voulez vous assurer que tous les paiements sont pour la même période de temps – généralement annuelle .
– 1,246$ en versements hypothécaires mensuel x 12 = 14, 880$
– Frais d’entretien mensuels de 300$ x 12 = 3,600$
– Taxes annuelles de la propriété = 2,500$
– Coût de chauffage mensuel de 75$ x 12 = 900$ (standard de l’industrie)

Une fois que vous avez fait les calculs annuels nécessaires, vous pouvez commencer à calculer votre ABD.

ABD = (CITC + 1/2 des frais d’entretien du condo) / revenu brut x 100

ABD = (14,880$ + 2,500$ + 900$ + (3,600$ / 2)) / 65,000$ x 100

ABD = 20,080$ / 65,000$ x 100

ABD = 0,3089 x 100

ABD = 30.89%

Dans ce scénario, votre ABD se situer dans la norme de l’industrie soit entre 0 % et 32 %. Vous vous qualifiez donc pour un prêt hypothécaire.
Le calcul de votre ATD

Lors du calcul de l’ATD, seuls les paiements mensuels qui sont liés à une dette existante sont considérés – donc l’assurance automobile, l’assurance-vie, ou les contributions à un REER ne sont pas pris en compte.

Disons qu’en plus des frais relatifs à l’ABD ci-dessus, vous avez également les dettes suivantes:
– Paiement mensuel pour la voiture de 200$
– Paiement mensuel de prêts aux étudiants de 260$

Encore une fois, vous aurez besoin de convertir ces paiements mensuels à un montant annuel.

– Paiement annuel pour la voiture (200$ x 12) = 2,400$
– Paiement annuel de prêts étudiants (260$ x 12) = 3,120$

Une fois que vous avez calculé vos dettes annuelles, vous pouvez calculer votre ATD.

ATD = (CITC + 1/2 des frais d’entretien du condo) / revenu brut x 100

ATD = (14,880 + 2,500$ + 900$ + (3,600$ / 2) +2,400$ + 3,120$) / 65,000$ x 100

ATD = 25,600$ / 65,000$ x 100

ATD = 0,3938 x 100

ATD= 39,38%

L’ATD s’inscrit dans la norme de l’industrie qui s’évalue entre 0 % et 40 %, ce qui signifie que vous vous qualifiez pour un prêt hypothécaire.

Qu’est-ce qui se passe quand je dépasse la norme de l’industrie?

Si votre salaire annuel brut était inférieur – par exemple, qu’il est de 62,000$ au lieu de 65,000$ – et que vous étiez encore dans la même situation financière décrite ci-dessus, votre ABD serait de 32,39 % et votre ATD de 41,29 %. En d’autres termes, vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire sur le logement qui vous intéresse. Cependant, les normes de l’industrie sont tout simplement des lignes directrices et non pas des règles absolues.

“Si c’est un prêt à taux élevé, alors il n’y a vraiment pas de flexibilité en raison des exigences externes , comme les ABD qui permettent de vous qualifier pour l’assurance de la SCHL », déclare Drew Donaldson, un agent hypothécaire avec l’institut financière Safebridge.” Toutefois, s’il s’agit d’un Rapport prêt-valeur (RPV) classique , l’assurance du prêt est à la discrétion des prêteurs.”

Cela signifie que si vous avez une cote de crédit élevée, mais que vous avez un actif de valeur (comme une voiture entièrement payé ou bien déjà d’occasion), vous pouvez toujours vous qualifier pour une hypothèque, même si votre ABD et votre ATD dépassent les normes de l’industrie.

En outre, vous pouvez réduire votre ABD et ATD en augmentant votre acompte, en réduisant votre dette globale, en augmentant votre revenu brut (par exemple, si vous avez un conjoint qui pourrait également appliquer avec vous), ou en y allant pour propriété moins dispendieuse.