Mise de fonds pour l'achat d'une propriété

Questions fréquemment posées

Guide sur les mises de fonds

Quel est le montant minimum requis comme mise de fonds au Canada?

Au Canada, l'acompte minimum dépend du prix d'achat du logement :

• Si le prix d'achat est inférieur à 500 000 $, l'acompte minimum est de 5 %.
• Si le prix d'achat se situe entre 500 000 et 1 499 999 dollars, la mise de fondsminimum est de 5 % pour les premiers 500 000 dollars et de 10 % pour tout montant supérieur à 500 000 dollars.
• Si le prix d'achat est égal ou supérieur à 1 500 000 $, la mise de fonds minimum est de 20 %.

L'assurance prêt hypothécaire, également appelée assurance SCHL, est une couverture obligatoire souscrite par les détenteurs d'un prêt hypothécaire à ratio élevé, qui versent un acompte inférieur à 20 % lors de l'achat de leur logement. L'indemnité de couverture est versée au prêteur dans le cas où l'emprunteur n'est pas en mesure d'effectuer ses paiements hypothécaires.

Parce qu'ils ont versé une mise de fonds moins important et détiennent donc moins de fonds propres dans leur propriété, les emprunteurs à ratio élevé sont considérés comme présentant un risque de défaillance plus important pour les prêteurs, ce qui explique pourquoi ils doivent payer ces primes de couverture en plus de leurs versements hypothécaires. Les emprunteurs qui versent une mise de fonds de 20 % ou plus sont considérés comme ayant un prêt hypothécaire conventionnel et ne sont pas tenus de souscrire à l'assurance de la SCHL.

Le montant de votre mise de fonds a une triple influence :

Le montant que vous mettez de côté au début de votre prêt hypothécaire a une incidence sur trois éléments importants pendant la durée du prêt :

• Le prix de la maison que vous pouvez vous permettre
• Le montant de votre prêt hypothécaire et de vos mensualités
• Le montant de l'assurance prêt hypothécaire que vous payez
  
  

1. Votre mise de fonds influence le prix du logement que vous pouvez vous permettre

Étant donné que la mise de fonds minimum au Canada est de 5 %, ce point de référence est utilisé pour déterminer votre capacité d'achat maximale. Sans tenir compte de votre revenu et de votre niveau d'endettement, vous pouvez déduire votre prix d'achat maximal en fonction du montant de votre mise de fonds. La mise de fonds minimum étant dégressive, le calcul dépend du montant de la mise de fonds, qui peut être supérieure ou inférieure à 25 000 $.

Si votre mise de fonds est inférieure ou égale à 25 000 $, votre prix maximum d'achat sera le suivant : montant de la mise de fonds / 5 %. Par exemple, si vous avez économisé 25 000 $ pour votre mise de fonds, le prix maximum que vous pouvez vous permettre est de 25 000 $ / 5 % = 500 000 $.

Si votre mise de fonds est de 25 001 $ ou plus, le calcul est un peu plus complexe. Vous pouvez déterminer votre prix d'achat maximum en utilisant : montant de la mise de fonds- 25 000 $ / 10 % + 500 000 $. Par exemple, si vous avez économisé 40 000 $ pour votre mise de fonds, le prix maximum de la maison que vous pouvez vous permettre est de 40 000 $ - 25 000 $ = 15 000 $ / 10 % = 150 000 $ + 500 000 $ = 650 000 $.

Bien entendu, comme votre capacité financière dépend également de votre revenu et de votre niveau d'endettement, nous vous invitons à consulter notre calculatrice de capacité financière pour un prêt hypothécaire afin d'obtenir une analyse plus détaillée.

2. Votre mise de fonds détermine le montant de votre prêt hypothécaire et de vos mensualités.

Une mise de fonds  plus important réduit le montant de votre prêt hypothécaire et, par conséquent, la mensualité et les intérêts que vous paierez pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

3. Votre mise de fonds détermine le montant de l'assurance prêt hypothécaire que vous payez

Votre prime d'assurance prêt hypothécaire, calculée en pourcentage du montant de votre prêt hypothécaire, diminue au fur et à mesure que vous augmentez votre mise de fonds. Pour en savoir plus sur l'assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL) et son mode de calcul, veuillez consulter notre page sur l'assurance SCHL.

*À partir du 15 décembre 2024, les accédants à la propriété et les acheteurs de maisons neuves pourront prolonger leur période d'amortissement jusqu'à 30 ans, quel que soit le statut d'assurance de leur prêt hypothécaire. Ceux qui optent pour un amortissement sur 30 ans et qui ont un prêt hypothécaire assuré devront ajouter 20 points de base à leur prime de défaut. Par exemple, ceux dont la mise de fonds se situe entre 5 et 9,99 % devront payer une prime de 4,2 % au lieu de 4 %.

Exemple illustrant l'effet de deux mise de fonds différentes

Supposons que vous envisagiez d'acheter une maison dont le prix est de 300 000 $ et que vous décidiez de verser une mise de fonds de 25 000 $ ou de 40 000 $. Le taux hypothécaire est de 3,00 % et la période d'amortissement est de 25 ans.

Dans le scénario B, les 15 000 $ supplémentaires versés pour la mise de fonds réduisent l'assurance de la SCHL de 2 423 $ et permettent à l'acheteur d'économiser environ 25 000 $ en intérêts sur la durée du prêt hypothécaire. Cependant, il est également important de prendre en compte le coût d'opportunité, ou les autres utilisations possibles de la dépense supplémentaire, dans le cadre du scénario B. Vous devez examiner les rendements escomptés associés aux cotisations REER, aux investissements en actions et/ou aux remboursements de dettes, par exemple, pour prendre une décision éclairée

Sources de mise de fonds hypothécaire

Il existe plusieurs façons de trouver des fonds pour le versement d'un acompte hypothécaire. Les sources traditionnelles comprennent l'épargne d'un montant fixe sur chaque chèque de paie, la vente d'actions, d'obligations ou de biens personnels, ou encore la sollicitation de la famille immédiate, par exemple. Une autre option intéressante est le Régime d'accession à la propriété (RAP), qui permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 60 000 $ de leur régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour l'achat d'une maison, en franchise d'impôt. De nombreux accédants à la propriété profitent de cette opportunité et ouvrent des comptes REER bien à l'avance, dans l'intention d'en récolter les fruits au moment de l'achat d'un bien immobilier.

Dans le budget 2022, le gouvernement fédéral a annoncé la création d'un nouvel instrument destiné à aider les Canadiens à épargner pour leur mise de fonds. Vous pouvez vous rendre sur notre page dédiée pour tout savoir sur le Compte d'épargne-première maison, qui sera disponible à partir du 1er avril 2023. Il s'agit essentiellement d'un abri fiscal qui vous permet de déduire de l'impôt vos cotisations, et tout l'argent qu'il rapporte est également libre d'impôt. De plus, lorsque vous retirez de l'argent de ce compte, contrairement à ce qui se passe dans le cas d'un REER, vous n'avez pas à le rembourser.

Les sources non traditionnelles de mise de fonds comprennent les fonds empruntés et les dons de membres de la famille non immédiate. Il est important de noter, cependant, que lorsque vous utilisez des sources non traditionnelles pour votre versement initial, vous devrez payer une surprime d'assurance de la SCHL de 0,15 % pour les versements initiaux de 5 % ou moins.²

Rapport prêt-valeur

Une autre façon de considérer la mise de fonds est d'utiliser le ratio prêt/valeur (LTV), qui décrit la valeur du prêt hypothécaire par rapport au prix du logement (valeur du prêt hypothécaire / prix du logement). Fonction du pourcentage de la mise de fonds , il peut également être calculé comme suit : (1 - % de mise de fonds).

Examinons l'exemple ci-dessous :

Option 1 : utiliser la valeur hypothécaire pour calculer votre ratio LTV

• 100 000 $ (valeur du logement) - 25 0000 $ (montant de la mise de fonds)
  = 75 000 $ (valeur de l'hypothèque)
• 75 000 $ (valeur hypothécaire) ÷ 100 000 $ (prix de la maison)
  = 75 % (rapport prêt-valeur)

Option 2 : utilisez votre pourcentage d'acompte pour calculer votre rapport prêt-valeur

• 25 000 $ (montant de l'acompte) ÷ 100 000 $ (prix de l'habitation)
  = 25 % (pourcentage de la mise de fonds)
• 100 % (pourcentage du prix de la maison) - 25 % (pourcentage de la mise de fonds)
  = 75 % (rapport prêt-valeur)

Le ratio prêt/valeur maximum au Canada est de 95 %, la mise de fonds minimum étant de 5 %.

Références et notes

1. Gouvernement du Canada
2. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)