La baisse des taux améliore l'accessibilité au logement dans la majeure partie du Canada en 2024

En termes d'accessibilité à l'immobilier, 2024 a été une année mitigée. L'année a commencé par une stagnation de la demande d'achat, les emprunteurs étant limités par des taux hypothécaires et des prix immobiliers élevés. Après le cycle de hausse des taux de la Banque du Canada, qui a rapidement augmenté le coût de référence des emprunts au cours des années 2022 et 2023, de nombreux acheteurs potentiels avaient mis leurs projets d'achat en attente.

Les conditions ont toutefois évolué rapidement au cours du second semestre, lorsque la banque centrale a commencé à réduire son taux directeur en juin, le ramenant de 5 % à 3,25 % en décembre. Les taux hypothécaires variables et fixes ont diminué en conséquence, ce qui a contribué à améliorer les conditions d'emprunt pour ceux qui essayaient d'entrer sur le marché.

La baisse des taux hypothécaires compense la hausse des prix en 2024

En conséquence, l'accessibilité s'est améliorée dans neuf des treize principaux marchés immobiliers du Canada en 2024, selon une analyse de Ratehub.ca. L'étude calcule le revenu annuel minimum requis pour acheter une maison moyenne dans certaines des principales villes du Canada, sur la base des données immobilières de 2024. Le rapport illustre l'impact de l'évolution des taux hypothécaires, des taux des tests de résistance et des prix de l'immobilier sur le revenu nécessaire à l'achat d'un logement.

La baisse des taux hypothécaires est le principal facteur contribuant à cette évolution ; bien que les prix des logements aient terminé l'année sur une note plus onéreuse dans 11 des 13 villes étudiées, les coûts d'emprunt ont baissé dans des proportions suffisamment importantes pour compenser la hausse des prix. Au cours de la période de 12 mois, le taux hypothécaire fixe moyen à cinq ans utilisé dans l'étude est passé de 5,71 % à 4,99 %, avec une baisse correspondante du test de résistance hypothécaire de 7,71 % à 6,99 %.

2024 : Combien deviez-vous gagner pour acheter une maison au Canada ?

Dans l'ensemble, l'année 2024 a connu une nette amélioration par rapport à 2023, où l'accessibilité s'est détériorée dans les dix villes étudiées à l'époque. Le revenu requis l'année dernière allait de 5 610 $ supplémentaires à Winnipeg à 24 600 $ supplémentaires à Vancouver.

En revanche, c'est à Toronto que la situation s'est le plus améliorée en 2024, avec un revenu inférieur de 12 400 dollars pour l'achat d'un logement moyen. Cette baisse s'explique par la combinaison de taux d'intérêt plus bas et d'une diminution du prix moyen des maisons, qui est passé de 1 065 300 $ en janvier à 1 061 900 $ en décembre.

Vancouver suit de près avec 12 100 $ de revenus en moins, après une augmentation assez faible du prix moyen depuis le début de l'année, de 1 166 800 $ à 1 171 500 $. Les conditions d'achat frileuses du premier semestre, ainsi que l'accumulation de l'offre, ont contribué à freiner la croissance des prix sur ces marchés, même si l'activité a repris après le mois de juin en raison des baisses de taux d'intérêt.

Alors que neuf villes ont connu une amélioration de l'accessibilité, quatre ont vu l'accessibilité se détériorer. C'est à Fredericton que la situation s'est le plus détériorée, avec un revenu supplémentaire de 6 130 $ nécessaire à l'achat d'une maison moyenne. Cela s'explique par l'augmentation importante du prix des maisons de 54 000 $, la plus élevée de toutes les villes.

L'accessibilité du logement continuera-t-elle à s'améliorer en 2025 ?

Après plusieurs années d'accumulation de la demande, on s'attend à ce que les ventes de logements rebondissent en 2025, la Banque du Canada devant encore procéder à quelques réductions de taux. Bien qu'il y ait beaucoup d'incertitudes économiques à venir - à savoir si les tarifs commerciaux menacés de 25 % entreront effectivement en vigueur - les économistes pensent que notre banque centrale se concentrera sur le maintien de son objectif d'inflation de 2 % et sur le soutien de l'économie. Actuellement, les économistes des grandes banques prévoient que le taux directeur de la Banque du Canada sera abaissé dans une fourchette comprise entre 2,5 et 2,75 % plus tard dans l'année, ce qui pourrait se traduire par deux à quatre baisses supplémentaires. Cela permettrait de réduire davantage les taux hypothécaires variables au Canada et d'améliorer l'accessibilité financière pour ces emprunteurs.

La trajectoire est cependant moins claire pour les taux hypothécaires fixes, car ces taux sont influencés par le marché obligataire. Les investisseurs obligataires sont très réactifs aux données économiques et à l'incertitude perçue, et les rendements obligataires - que les prêteurs utilisent comme plancher pour leurs taux fixes - sont restés élevés ces derniers mois, empêchant tout mouvement à la baisse dans la fixation des taux. Étant donné que les bouleversements potentiels du marché sont nombreux cette année, les taux hypothécaires fixes pourraient ne pas descendre beaucoup plus bas que leurs niveaux actuels.

Dans l'ensemble, cependant, l'allègement des taux stimulera l'achat de logements, selon l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), qui a publié une mise à jour de ses prévisions pour le marché immobilier en 2025 et 2026.

« On suppose toujours que la combinaison de deux ans et demi de demande latente et de coûts d'emprunt plus bas, ainsi que l'explosion habituelle des inscriptions au printemps, conduiront à un rebond de l'activité du marché dans tout le pays en 2025 », déclare l'ACI. « Il y a eu un bon aperçu de ce à quoi cela pourrait ressembler au cours du quatrième trimestre de 2024. »

L'ACI prévoit qu'environ 532 704 logements seront vendus en 2025, ce qui représente une augmentation de 8,6 % par rapport à 2024, suivie d'une augmentation supplémentaire de 4,5 % pour atteindre 556 662 transactions en 2026.

Le prix moyen national des maisons devrait augmenter de 4,7 % d'une année à l'autre pour atteindre 722 221 $ en 2025, soit à peu près le même niveau qu'en 2024 (4,4 %), avant d'augmenter encore de 3,3 % pour atteindre 746 379 $ en 2026.

« En dehors de la Colombie-Britannique et de l'Ontario, des hausses de prix de ce type, voire plus importantes, sont déjà bien amorcées », indique l'ACI.

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