L'accessibilité à la propriété s'est détériorée en mars avec le retour du marché vendeur

Qu'il s'agisse d'un réveil printanier ou de taux d'intérêt plus élevés qui deviennent la norme, les acheteurs reviennent sur le marché, les données nationales sur le logement du mois de mars révélant une hausse mensuelle des ventes et des prix.

Selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), 41 636 maisons ont été vendues en mars dans l'ensemble du pays, ce qui représente une augmentation de 1,4 % par rapport à février et la première hausse mensuelle consécutive depuis plus d'un an. Bien que ce chiffre soit encore inférieur de 34,4 % au mois record de 2022, l'écart d'une année sur l'autre se réduit par rapport à la baisse annuelle de 40 % enregistrée le mois dernier.

Le prix moyen national des logements est également en hausse, s'établissant à 686 371 $, soit une baisse de 13,7 % par rapport à l'année dernière, mais une hausse de 2 % par rapport à février, les logements se vendant 75 000 $ de plus qu'au début de l'année. Cette hausse a été largement alimentée par la reprise des prix dans la région du Grand Toronto et dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique ; si l'on excluait ces régions, la moyenne nationale serait réduite de 136 000 $.

La hausse des prix s'est également reflétée dans l'indice des prix des logements (IPL), une mesure qui élimine les hauts et les bas extrêmes du marché afin de représenter plus précisément la transaction immobilière typique. L'ACI rapporte que l'indice a connu une augmentation de 0,2 % d'un mois à l'autre, la première depuis février 2022. Dans l'ensemble, l'IPH se situe maintenant à 15,5 % en dessous des niveaux d'il y a un an, ce qui représente une baisse moins importante qu'en février.

Comme l'indique l'association nationale, « La tendance à la stabilisation des prix entre février et mars 2023 a été très généralisée. À quelques exceptions près, les prix ne diminuent plus dans la majeure partie du pays, bien qu’ils n’augmentent pas de façon significative nulle part non plus. »

Cependant, les problèmes d'offre que nous observons sur les plus grands marchés du Canada semblent être une tendance nationale, le nombre de maisons mises sur le marché ayant chuté de 5,8 % sur une base mensuelle. Les acheteurs sont donc de nouveau sous pression, le ratio ventes/nouvelles inscriptions remontant à 63,5 %, ce qui marque officiellement le retour d'un marché vendeur. Selon l'ACI, il s'agit du marché le plus serré depuis un an, et il est supérieur à la moyenne à long terme de 55,1 %. Dans l'ensemble, il n'y avait que 3,9 mois de stocks à l'échelle nationale à la fin du mois, contre 4,1 mois à la fin du mois de février - le niveau le plus bas depuis octobre et plus d'un mois complet en dessous de la moyenne pour le mois.

L'accessibilité à la propriété continue de se détériorer au pays

Si les chiffres de mars révèlent que les prix des logements restent très inférieurs à ceux de l'année dernière, cela n'a pas beaucoup aidé les budgets des acheteurs ; l'analyse de Ratehub.ca révèle que les taux hypothécaires élevés continuent d'effacer tout allègement de prix offert par la baisse de la valeur des logements.

L'étude calcule le revenu annuel minimum requis pour acheter un logement moyen dans les principales villes du Canada sur la base des données immobilières de mars 2023 et mars 2022, et illustre l'impact de l'évolution des taux hypothécaires, des taux des tests de résistance et des prix de l'immobilier sur le revenu nécessaire à l'achat d'un logement. Elle montre que dans neuf villes sur dix, l'accessibilité s'est détériorée, les acheteurs devant gagner entre 5 650 $ et 21 360 $ de plus en revenu annuel supplémentaire pour s'offrir un logement - une tendance qui ne peut que s'aggraver compte tenu du resserrement des conditions du marché des vendeurs.

« L'offre de nouvelles inscriptions étant limitée et certains acheteurs revenant sur le marché, il ne faut pas s'attendre à ce que l'accessibilité des logements s'améliore dans les mois à venir », indique Philippe Simard, Directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca.

« Bien que les prix des logements aient baissé de manière significative dans la majorité des villes étudiées, le revenu nécessaire pour acheter un logement reste gonflé en raison de la hausse des taux hypothécaires et des taux des tests de résistance. »

Selon les conclusions de l'étude :

• Vancouver a connu la plus forte augmentation d'une année sur l'autre, avec 21 360 $ de revenu supplémentaire requis.
• Hamilton est la seule ville où l'accessibilité s'est améliorée d'une année sur l'autre, avec 4 460 $ de revenus en moins, en raison d'une baisse du prix moyen des maisons de 224 200 $, la plus forte baisse annuelle de toutes les villes.
• Montréal arrive en cinquième position en termes d'érosion de l'accessibilité ; alors que le prix moyen des logements a baissé de 35 100 $ d'une année sur l'autre, les exigences accrues en matière de test de résistance hypothécaire signifient que l'acheteur moyen doit gagner 12 240 $ de plus en mars que l'année dernière.

*Les données du tableau sont basées sur une hypothèque avec une mise de fonds de 20 %, un amortissement sur 25 ans, des taxes foncières annuelles de 4 000 $ et un chauffage mensuel de 150 $. Les taux hypothécaires correspondent à la moyenne des taux fixes à 5 ans des cinq grandes banques en mars 2023 et mars 2022. Le prix moyen des logements est tiré de l'Indice des prix des propriétés (IPP MLS®) de l'ACI.

L'essentiel

Bien qu'il soit de plus en plus probable que la Banque du Canada ait terminé son cycle de hausse des taux, ouvrant ainsi la voie à une stabilisation des taux hypothécaires, les coûts d'emprunt sont toujours nettement plus élevés qu'il y a un an. Étant donné que les conditions d'achat commencent déjà à se réchauffer sur les plus grands marchés du Canada et que l'offre reste à un niveau historiquement bas, la pression continuera à s'exercer sur les prix.

Comme le dit Shaun Cathcart, économiste principal de l'ACI, « Le marché de l’habitation du printemps 2023 se remet d’une année 2022 difficile, et les signes avant-coureurs sont prometteurs en mars. Les ventes sont à la hausse, les marchés se sont resserrés considérablement, la Banque du Canada maintient son taux d’intérêt et l’Indice des prix des propriétés MLS® se stabilise partout au pays. Cela dit, la question de l’offre est toujours d’actualité. Les nouvelles inscriptions sont à leur plus bas niveau depuis 20 ans. »

 

Lectures complémentaires : 

• Récapitulatif du mois de février de l'ACI : Les prix et les ventes de logement à l'échelle nationale en hausse par rapport à janvier
• Les prix des logements canadiens ont chuté en janvier, mais l'accessibilité ne s'améliore pas