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Qu'est-ce que le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation et comment fonctionne-t-il?

Cet article a été traduit de l'article original en anglais, qui a été publié pour la première fois le 15 mars 2021. 

MISE À JOUR : Depuis le 31 mars 2024, l'incitatif à l'achat d'une première propriété n'existe plus.

Acheter un premier logement peut être intimidant, même dans des conditions favorables. Aujourd'hui, les acheteurs font face à des défis importants en matière d'accession à la propriété. Les taux hypothécaires variables et fixes ont régulièrement augmenté en 2022 et 2023, en parallèle avec une série historique de 10 hausses des taux directeurs de la Banque du Canada.

Bien que le prix moyen des maisons au Canada ait diminué depuis le sommet de la pandémie, les coûts d'accession à la propriété restent élevés. De nouvelles données de Ratehub.ca montrent que les conditions d'achat se sont détériorées dans les 10 plus grands marchés immobiliers du pays en 2023. Selon la ville, les acheteurs ont besoin d'un revenu supplémentaire de 5 610 $ à 24 600 $ pour obtenir un prêt hypothécaire pour une maison au prix moyen, en raison de taux hypothécaires élevés et d'un test de résistance hypothécaire qui avoisine les 8 %.

Naturellement, l'obtention d'un prêt hypothécaire et le paiement de la maison ne sont que les premières étapes. Il y a aussi les frais supplémentaires à prendre en compte lors de la finalisation de l'achat, et ceux-ci peuvent s'additionner rapidement! Frais juridiques, frais d'inspection et droits de mutation immobilière (ces derniers sont souvent connus sous le nom de « la taxe de bienvenue ») font partie des nombreux frais de clôture, rendant l'achat d'une première maison plus difficile.

Si vous envisagez d'acheter une première maison, il existe quelques incitatifs gouvernementaux qui peuvent vous aider, comme les remboursements de droits de mutation et le régime d'accession à la propriété (RAP). Toutefois, le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation, aussi appelé le CIAPH, est l'un des moyens les plus efficaces de récupérer de l'argent.

Voici ce que vous devez savoir sur le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation.

Qu'est-ce que le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation?

Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation est un crédit d'impôt non remboursable de 10 000 $. Jusqu'en 2021, ce crédit s'élevait à 5 000 $, mais une loi adoptée en 2022 a porté ce montant à 10 000 $ pour cette année-là et les suivantes. Pour un acheteur d'une première maison, ce crédit peut se traduire par un remboursement d'impôt de 1 500 $ (contre 750 $ avant le budget fédéral de 2022).

Bien que 1 500 $ ne changent pas une vie, cela peut rendre l'achat de votre première maison un peu plus accessible. Ce crédit, introduit en 2009, est offert à tous les contribuables canadiens admissibles.

La différence entre le CIAPH et l'incitatif à l'achat d'une première propriété

Contrairement à l'incitatif à l'achat d'une première propriété (IAPP), qui oblige l'acheteur à partager la valeur nette de sa propriété avec le gouvernement fédéral, le CIAPH n'implique aucune condition de ce genre.

Par l'entremise de l'IAPP, les acheteurs peuvent recevoir 5 % pour le premier achat d'une maison existante, ou de 5 % à 10 % pour une maison neuve, ce qui leur permet de réduire leur mise de fonds. En échange, le gouvernement partage les gains ou les pertes en capital de la propriété, jusqu'à un maximum de 8 % par année. L'acheteur doit rembourser l'IAPP après 25 ans ou lors de la vente de la propriété, selon la première éventualité. L'acheteur peut aussi rembourser le montant total de l'IAPP à tout moment, sans pénalité.

Quant à lui, le CIAPH est un crédit d'impôt unique pour les personnes qui sont définies comme des acheteurs d'une première habitation (voir ci-dessous).

La différence entre le CIAPH et le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est le dernier instrument d'épargne mis en place par le gouvernement fédéral pour aider les acheteurs d'une première habitation à constituer une mise de fonds. Annoncé pour la première fois dans le budget fédéral de 2022, ce compte est disponible depuis le 1er avril 2023 dans les institutions financières.

Toutes les grandes banques canadiennes offrent désormais ce compte, qui permet d'épargner jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum de 40 000 $ à vie, libre d'impôt. Les fonds peuvent également croître libre d'impôt et, contrairement au RAP qui est lié au régime enregistré d'épargne-retraite (REER), il n'est pas nécessaire de les rembourser dans le compte après les avoir été retirés pour l'achat d'une maison. Les épargnants reçoivent également un reçu fiscal pour les contributions versées.

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Qui peut bénéficier du crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation?

Comment savoir si vous êtes un acheteur d'une première habitation? L'Agence du revenu du Canada (ARC) établit des critères simples pour déterminer l'admissibilité. Vous êtes admissible si :

  • Vous ou votre conjoint ou conjointe avez acheté une habitation admissible;
  • Vous n'avez pas vécu dans une autre habitation vous appartenant ou appartenant à votre conjoint ou conjointe au cours de l'année d'achat ou des quatre années précédentes.

La définition fédérale de l'acheteur d'une première maison peut différer légèrement de celle de certaines provinces, ce qui peut influencer l'admissibilité au CIAPH.

Mon habitation est-elle admissible?

La majorité des maisons au Canada sont admissibles au CIAPH, mais certaines conditions s'appliquent. Votre habitation est admissible si :

  • Il s'agit d'une maison unifamiliale, jumelée, en rangée, mobile ou d'un condo;
  • Elle est située ou en construction au Canada;
  • Vous emménagez dans l'habitation dans l'année suivant l'achat;
  • Elle est votre résidence principale et est enregistrée à votre nom ou celui de votre conjoint ou conjointe.

Pour les logements coopératifs, seules les parts qui confèrent un droit de possession sont admissibles, à l'exclusion des parts sociales qui confèrent un droit de location.

Demande de crédit pour les personnes en situation de handicap

Si vous êtes une personne en situation de handicap et que vous avez droit au crédit d'impôt pour personnes handicapées, vous pouvez également demander le CIAPH, même si vous avez déjà été propriétaire. Vous devez répondre à certains critères :

  • Vous devez demander le montant pour invalidité dans votre déclaration de revenus pour la même année que vous achetez le logement;
  • Le logement doit être adapté à vos besoins;
  • Vous devez occuper le logement dans l'année suivant son achat.

Pour demander ce crédit, vous devez remplir le formulaire T2201, Certificat pour le crédit d'impôt pour personnes handicapées, et faire attester par un médecin que vous avez une déficience grave et prolongée.

Comment demander le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation?

Demander le CIAPH est simple. Si vous utilisez un logiciel en ligne comme Wealthsimple Tax ou TurboImpôt, répondez « oui » à la question demandant si vous avez acheté une maison pour la première fois au cours de l'année d'imposition. Si vous préparez vous-même votre déclaration de revenus, remplissez la ligne 31270 de l'annexe 1 de votre déclaration (anciennement la ligne 369) avec le montant de 10 000 $ pour 2022 et les années suivantes (ou 5 000 $ pour les années précédentes). C'est tout; l'ARC se charge du reste.

Que se passe-t-il si j'achète une habitation avec quelqu'un d'autre (époux, conjoint de fait ou ami)?

Le CIAPH ne peut être demandé qu'une seule fois par habitation. Si vous achetez une maison avec un partenaire, un co-acheteur ou dans le cadre d'une hypothèque conjointe, le crédit ne peut être demandé qu'une seule fois.

Vous pouvez toutefois choisir comment le crédit est réparti. En effet, vous pouvez demander le crédit total de 10 000 $, laisser votre partenaire le réclamer, ou le partager. En fonction des impôts payés par chacun, il peut être avantageux que seul l'un de vous demande le crédit. Libre à vous de décider, tant que le total ne dépasse pas 10 000 $.

Le CIAPH a-t-il une incidence sur mon admissibilité au RAP ou au CELIAPP?

Le CIAPH est distinct du RAP et du CELIAPP. Ce sont trois programmes gouvernementaux distincts. Le CIAPH est le crédit non remboursable dont nous avons discuté, tandis que le RAP permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre REER pour servir de mise de fonds pour acheter une habitation. Finalement, le CELIAPP est un compte d'épargne non imposable. Comme il s'agit de programmes distincts, l'utilisation de l'un n'affecte pas votre capacité à utiliser l'autre.

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Quels sont les autres crédits d'impôt auxquels je pourrais avoir droit?

Si vous avez bénéficié du CIAPH, vous pouvez également profiter d'autres subventions et programmes liés à l'achat d'une première habitation :

  • Remboursements des droits de cession immobilière : Certaines villes et municipalités offrent des remboursements pour aider les acheteurs d'une première habituation à couvrir les droits de cession immobilière.
  • Remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves : Si vous avez payé la TPS ou la TVH lors de l'achat d'une habitation neuve, vous pourriez être admissible à un remboursement par le gouvernement fédéral ou provincial.
  • Régime d'accession à la propriété : Le gouvernement fédéral permet aux acheteurs de retirer jusqu'à 35 000 $ de leur REER pour acheter une première maison.
  • Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) : Ce compte permet d'épargner jusqu'à 8 000 $ par année et permet aux fonds de croître libre d'impôt. Les fonds n'ont pas à être remboursés, et s'ils ne sont pas utilisés pour l'achat d'une maison, ils peuvent être transférés dans un REER.

Crédit d'impôt pour l'achat d'une habitation au Québec

Le Québec offre un crédit d'impôt provincial pour l'achat d'une habitation, équivalent à 750 $. Les critères d'admissibilité sont similaires à ceux du crédit d'impôt fédéral. Pour en bénéficier, il est nécessaire d'avoir acheté et habité une maison au Québec.

En conclusion

Le CIAPH peut vous permettre d'économiser des centaines de dollars sur les coûts initiaux de l'achat d'une maison. Vous devriez donc en tirer profit! Cependant, la meilleure façon d'économiser à long terme est de trouver le meilleur taux hypothécaire possible.

Comparer les taux peut vous aider à économiser des milliers de dollars sur la durée de votre prêt, rendant les mensualités plus abordables. C'est la meilleure façon de rendre vos mensualités plus abordables et de vous permettre d'accéder à la propriété pour la première fois.

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