Prévisions hypothécaires de Ratehub.ca pour 2025

Les consommateurs canadiens (et les emprunteurs hypothécaires en particulier) ont été mis à rude épreuve ces dernières années : restrictions liées à la pandémie, inflation galopante et hausse vertigineuse des taux d'intérêt ont marqué l'économie durement. Cette année a apporté un soulagement bien nécessaire, la Banque du Canada ayant entamé un cycle de réduction des taux (très) attendu, l'inflation ayant commencé à se normaliser et les défis liés à la chaîne d'approvisionnement pandémique s'étant encore estompés.

Mais les emprunteurs ne peuvent pas encore se reposer sur leurs lauriers : 2025 s'annonce comme une nouvelle période de turbulences économiques. Un second mandat présidentiel de Trump (et une guerre commerciale potentielle) a introduit de l'incertitude dans toute analyse prospective, avec de profondes implications pour notre banque centrale. En d'autres termes, la seule constante sur laquelle les Canadiens peuvent compter cette année est le bouleversement, mais il y a quelques tendances hypothécaires qui se dessinent depuis l'éther.

Voyons ce à quoi les emprunteurs hypothécaires peuvent s'attendre au cours de l'année à venir.

Prévision 1 : les taux hypothécaires variables repasseront en dessous des taux fixes

D'un point de vue historique, les taux hypothécaires variables ont toujours été moins chers que les taux fixes, mais cette tendance s'est inversée depuis les premiers jours de la pandémie. En mars 2020, la Banque du Canada a procédé à trois réductions d'urgence de son taux directeur, qui sert à son tour à fixer les taux préférentiels et les taux hypothécaires variables, pour atteindre un plancher record de 0,25 %.

Cela a suscité une demande sans précédent de prêts hypothécaires à taux variable entre 2020 et début 2022, mais cette demande s'est tarie en un clin d'œil lorsque l'inflation a grimpé en flèche et que la BdC a été contrainte de relever son taux dix fois entre mars 2022 et juillet 2023, ce qui n'avait jamais été fait auparavant. Selon le rapport sur l'industrie hypothécaire résidentielle de l'automne 2024 de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le taux d'acceptation des taux variables a chuté de 29 % en octobre 2022 à seulement 9 % en juillet de cette année, à la suite de la fin de cette période de hausse agressive.

Mais 2025 est sans aucun doute une année de retour pour les taux variables, maintenant que la Banque du Canada est bien engagée dans un nouveau cycle de réduction ; la banque centrale a réduit son taux d'emprunt de référence de 175 points de base cumulés depuis juin, de son plus haut niveau de 5 % à 3,25 % aujourd'hui. En conséquence, les meilleurs taux variables à cinq ans au Canada sont passés d'environ 5,7 à 4,35 %. Étant donné que la banque centrale devrait procéder à plusieurs autres réductions en 2025 (la plupart des économistes prévoient une fourchette finale de 2,5 à 2,75 %), le taux variable à cinq ans pourrait se situer autour de 3,6 % au milieu de l'année prochaine.

Les taux hypothécaires fixes, quant à eux, semblent atteindre leur niveau plancher. Après ce qui a été une année volatile pour le marché obligataire, le rendement du gouvernement du Canada à cinq ans (qui sous-tend le prix des rendements fixes à cinq ans) a oscillé entre la partie supérieure de la fourchette de 2 % et la partie inférieure de la fourchette de 3 % depuis la fin du mois d'août. Cela indique que les marchés ont déjà intégré les réductions de taux prévues par la Banque du Canada. Les rendements se maintiennent également alors que des doutes se font jour quant à savoir si la Réserve fédérale américaine réduira effectivement ses propres taux de manière aussi agressive qu'on le prévoyait. Alors qu'elle vient de procéder à une baisse de 0,25 % le 18 décembre, la faiblesse de l'inflation américaine et l'incertitude économique liée à un second mandat de M. Trump empêcheront les rendements de chuter davantage et maintiendront les taux fixes dans leur fourchette actuelle d'environ 4 %, du moins jusqu'à ce que nous obtenions davantage de réponses concernant les menaces de tarifs douaniers américains.

Prévision 2 : Les emprunteurs s'engageront sur le court terme

Les hypothèques à taux fixe sur cinq ans sont généralement les plus populaires parmi les acheteurs d'hypothèques, mais avec la tendance à la baisse des taux dans les années à venir, elles ont perdu de leur attrait. Personne ne souhaite s'engager sur un taux historiquement élevé alors que des options plus avantageuses sont à portée de main.

C'est pourquoi la demande d'options à taux fixe à plus court terme, telles que les hypothèques à deux ou trois ans, a explosé. Étant donné le sentiment croissant que les options à cinq ans sont bloquées, les durées plus courtes offrent le meilleur des deux mondes. Ils offrent aux emprunteurs une certaine protection contre la volatilité actuelle du marché et la possibilité de modifier leur prêt hypothécaire plus tôt, sans prendre les risques associés à un prêt variable. Les dernières données de la SCHL montrent qu'en juillet 2024, les prêts hypothécaires à échéance fixe de trois à cinq ans représentaient 56 % de l'ensemble des prêts hypothécaires, contre 22 % en octobre 2022.

Prévision 3 : Les grandes banques s'affronteront sur la tarification des taux de renouvellement

Bonne nouvelle pour ceux qui renouvellent leur prêt hypothécaire : 2025 s'annonce comme une année très compétitive pour la tarification des taux de renouvellement. Selon la SCHL, 1,2 million d'emprunteurs à taux fixe arriveront au terme de leur contrat cette année, ce qui représente 300 milliards de dollars de prêts. Il s'agit là d'un volume d'affaires considérable que les banques auront envie de conserver - ou de saisir auprès d'emprunteurs désireux de changer de prêteur pour bénéficier d'une meilleure offre.

À la suite des nouvelles politiques hypothécaires qui suppriment l'exigence de tests de résistance pour de nombreux emprunteurs qui changent directement de prêteur au moment du renouvellement, il est plus facile que jamais de chercher un meilleur taux auprès d'un autre prêteur si votre prêteur actuel ne vous offre pas la meilleure offre. Et comme les prêts hypothécaires sont considérés comme des produits « d'ancrage » - ce qui signifie que les clients sont susceptibles d'avoir plusieurs autres types de comptes dans l'institution où ils ont leur prêt hypothécaire - cela vaut la peine pour les prêteurs de fixer des prix agressifs pour leurs taux, et éventuellement de se sous-coter de quelques points de base. Ce qu'il faut retenir pour les emprunteurs : il n'a jamais été aussi important de faire le tour des banques.

Prévision 4 : Le marché de l'immobilier va s'accélérer

Après une année largement stagnante en termes d'achats, la demande en matière d'achat de logements a commencé à se redresser au cours des derniers mois de 2024, les effets combinés des baisses de taux et des nouvelles politiques d'emprunt ayant sensiblement amélioré l'accessibilité.

Selon l'Association canadienne de l'immobilier, les ventes nationales de logements ont commencé à s'améliorer cet automne, avec une hausse de 30 % et de 26 % en octobre et en novembre, respectivement. Cela est dû en grande partie à la baisse des taux hypothécaires, a déclaré l'association, qui prévoit que les ventes augmenteront de 6,6 % en 2025. La baisse des coûts d'emprunt a également permis de lever l'obstacle du test de résistance pour ceux qui achètent un nouveau logement, qui ajoute 2 % au taux du contrat hypothécaire qu'ils obtiennent de leur banque.

De nouvelles réformes hypothécaires, qui autorisent des amortissements sur 30 ans pour les primo-accédants et les acheteurs de nouvelles constructions, ainsi que des règles plus souples en matière d'acompte pour les prêts hypothécaires assurés, sont également entrées en vigueur le 15 décembre. Non seulement ces nouvelles règles faciliteront l'accès des primo-accédants au marché, mais elles stimuleront également la demande de propriétés dont le prix se situe entre 1 et 1,5 million de dollars, puisqu'un acompte de 20 % n'est plus exigé. Cela stimulera particulièrement la demande sur les marchés immobiliers les plus chers du Canada, tels que Toronto et Vancouver.

Prévision 5 : Les renouvellements de contrats subiront un choc moins important en termes de paiements

On a beaucoup parlé de l'imminence du « mur de renouvellement hypothécaire », de la crainte que des millions de détenteurs d'hypothèques - qui ont initialement contracté leurs taux à des niveaux record entre 2020 et 2022 - soient contraints de les renouveler à des taux beaucoup plus élevés, et de voir leurs paiements mensuels exploser. Un rapport publié par la Banque du Canada en décembre 2023 indique que :

« Depuis mars 2022, les taux d’intérêt ont augmenté de façon considérable et précipitée après une période de creux historique durant les deux premières années de la pandémie de COVID‑19. Par conséquent, de nombreux emprunteurs hypothécaires doivent déjà acquitter des versements nettement plus élevés, ce que d’autres vivront au moment du renouvellement de leurs prêts. L’ampleur exacte de cette hausse dépendra des modalités de chaque prêt hypothécaire et de l’évolution future des taux d’intérêt. »

Selon d'autres données de la SCHL, les propriétaires qui renouvellent leur prêt hypothécaire cette année pourraient subir une augmentation de 30 à 40 % de leurs versements mensuels.

La bonne nouvelle ? En raison des baisses de taux hypothécaires, le « mur » de renouvellement d'aujourd'hui ressemble davantage à un dos d'âne, que les emprunteurs actuels acceptent généralement sans broncher. Selon Equifax, les défaillances hypothécaires au Canada, bien qu'elles aient légèrement augmenté cette année, ne représentaient que 0,19 % de tous les prêts hypothécaires au deuxième trimestre de cette année. Une analyse plus poussée de TD Economics indique que « les choses se sont mieux passées que prévu » en ce qui concerne les paiements de renouvellement, estimant que le paiement global des prêts hypothécaires en cours à la mi-2024 devrait baisser de 1,2 % en 2025, alors que les prévisions initiales annonçaient une hausse de 0,5 %.

En conclusion : De meilleures offres de prêts hypothécaires en 2025

L'incertitude économique peut poser des défis aux banques centrales et aux investisseurs obligataires en 2025 - mais les acheteurs de prêts hypothécaires canadiens bénéficieront de conditions d'emprunt parmi les plus accommodantes depuis longtemps. Les taux étant susceptibles de baisser davantage et les prêteurs cherchant à s'approprier des parts de marché, les personnes à la recherche d'un nouveau taux ou d'un renouvellement ont tout intérêt à explorer leurs options - et à changer de banque si la leur n'est pas prête à s'engager sur la voie de la tarification.

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