Récapitulatif du mois de février de l'ACI : Les prix et les ventes de logements à l'échelle nationale en hausse par rapport à janvier
Les chiffres nationaux de février sur le logement sont connus, et les données laissent entrevoir une reprise au début du printemps pour le marché bloqué par les hausses de taux.
Selon l'Association canadienne de l'immeuble, si les ventes de logements restent inférieures de 40 % aux niveaux de février 2022, avec 29 569 transactions, elles ont augmenté de 2,3 % par rapport à janvier, ce qui correspond davantage à l'activité des marchés de 2018 et 2019. En fait, ce sera le dernier mois où les conditions du marché seront comparées à un environnement antérieur à les hausses des taux d'intérêt successives et aux anomalies de la demande induites par la pandémie, février dernier marquant le pic historique des prix et des ventes.
Si une amélioration de janvier à février est typique de la saison, elle indique également que les acheteurs motivés, qui ont été mis à l'écart en raison des coûts d'emprunt élevés, commencent à se manifester en force.
Les mois à venir devraient nous donner une image plus claire de la manière dont les acheteurs d'aujourd'hui absorbent la hausse des taux d'intérêt ; Mars 2022 marque le début du cycle de hausse des taux de la Banque du Canada, qui a vu la banque centrale augmenter le coût de référence des emprunts à huit reprises, du niveau le plus bas de la pandémie (0,25 %) jusqu'à 4,5 % en janvier 2023.
Cette légère amélioration d'un mois sur l'autre se reflète également dans le prix moyen des logements à l'échelle nationale, ce qui suggère que le creux de la vague est peut-être atteint. Bien qu'il soit inférieur de 18,9 % au record historique de l'année dernière, le prix moyen est en hausse de 1,7 % par rapport à janvier, à 662 437 $, soit une différence de plus de 50 000 $. Selon l'ACI, la reprise des prix s'est concentrée en grande partie sur les marchés de Toronto et de Vancouver ; si l'on excluait ces deux marchés, la moyenne nationale serait amputée de près de 135 000 $.
l'Indice des prix des propriétés (IPP MLS®) de l'ACI, qui exclut les extrêmes du marché, a baissé de 1,1 % sur une base mensuelle, ce qui ne représente que la moitié de la baisse enregistrée le mois précédent, et de 15,8 % par rapport au pic de février.
Le manque d'offre exerce une pression sur les prix de l'immobilier
Cependant, l'offre continue d'être une préoccupation majeure, le nombre de nouvelles inscriptions ayant chuté de 7,9 % par rapport à janvier, avec des baisses à deux chiffres dans plusieurs grands marchés, y compris l'Ontario. Cette situation a intensifié la concurrence entre les acheteurs, ce qui a fait grimper le ratio ventes/nouvelles inscriptions à 58,4 %. C'est le ratio le plus serré depuis avril dernier, et il s'approche à nouveau du marché des vendeurs ; l'ACI considère qu'un ratio entre 40 et 60 % est équilibré, et qu'un ratio inférieur ou supérieur à ce seuil indique des conditions favorables aux acheteurs et aux vendeurs, respectivement. La moyenne à long terme pour cette mesure est de 55,1 %.
Le nombre de mois d'inventaire - le temps qu'il faudrait pour écouler tous les logements disponibles à la vente - se situe à 4,1, en baisse par rapport à 4,2 le mois dernier. Selon l'ACI, ce chiffre est inférieur d'un mois complet à la moyenne à long terme et constitue le premier signe de resserrement observé depuis l'automne.
« À la lumière des chiffres de février, un parallèle continue de s’imposer entre 2023 et 2019, une année de reprise : les ventes augmentent, le marché se resserre et les baisses de prix d’un mois à l’autre s’atténuent », indique Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. « Mais la principale similitude est la chute abrupte du nombre désaisonnalisé de nouvelles inscriptions. Les futurs propriétaires-vendeurs, dont bon nombre seront aussi des acheteurs, attendent probablement le moment opportun pour mettre leur propriété en vente et en acheter une autre. Pour la plupart, ce moment sera le printemps. Les acheteurs se hâteront-ils, en 2023, de se porter acquéreurs des propriétés quand elles se retrouveront enfin sur le marché? C’est ce qu’ils ont fait en 2019. »
Jill Oudil, présidente de l'ACI, ajoute : « Les données de février laissent présager l’arrivée d’un marché plus résilient, mais comme nous l’avons dit le mois dernier, impossible de savoir avant le printemps ce que nous réserve le marché en 2023. Les ventes et les inscriptions ne le reflètent pas encore, mais on peut présumer que les propriétaires-vendeurs sont occupés à préparer leur propriété à la vente et les acheteurs potentiels, à obtenir leur préapprobation hypothécaire. »
L'essentiel
Toutefois, les commentaires de Mme Oudil ne rendent pas compte de l'évolution rapide du marché hypothécaire, suite à la défaillance de deux banques régionales américaines ; la saisie de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank par le régulateur bancaire américain a ébranlé les marchés, soulevant la possibilité que la Réserve fédérale américaine doive maintenir ou réduire son taux d'intérêt directeur (et, par extension, le taux directeur de la Banque du Canada). Cette situation a fait chuter les rendements obligataires, ce qui a exercé une forte pression à la baisse sur les taux hypothécaires fixes.
Si ces facteurs économiques continuent de jouer, les taux hypothécaires pourraient baisser pour les Canadiens bien plus tôt que prévu. Compte tenu de la demande refoulée des acheteurs, toute amélioration de l'accessibilité financière alimentera l'activité du marché et exercera une pression à la hausse sur les prix de l'immobilier.