Hypothèques assurées et non assurées
Points clés
1. Un prêt hypothécaire assuré - également appelé prêt hypothécaire à ratio élevé - doit répondre aux critères suivants : un prix d'achat inférieur à 1,5 million de dollars, une période d'amortissement maximale de 25 ans, un acompte inférieur à 20 % et un bien immobilier occupé par son propriétaire.
2. Un prêt hypothécaire assurable est assorti d'un acompte de 20 % ou plus, mais doit se situer dans la limite d'un montant d'achat d'un million de dollars et d'une période d'amortissement de 25 ans.
3. Un prêt hypothécaire non assuré est un prêt pour lequel un acompte minimum de 20 % est versé. L'emprunteur n'est pas tenu de souscrire une assurance hypothécaire. Les prêts hypothécaires non assurés peuvent être utilisés pour des investissements ou des propriétés secondaires qui ne doivent pas nécessairement être occupées par le propriétaire, et peuvent avoir une période d'amortissement allant jusqu'à 30 ans.
4. À partir du 15 décembre 2024, l'amortissement maximal sera de 30 ans pour les acheteurs d'un premier logement ou d'une nouvelle construction, que leur prêt hypothécaire soit assuré ou non.
Les réformes du système hypothécaire canadien sont désormais en vigueur
Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des changements radicaux dans les règles de qualification des prêts hypothécaires pour les acheteurs d'un premier logement, ainsi que pour ceux qui achètent des logements nouvellement construits.
Ces modifications sont en vigueur depuis le 15 décembre 2024 :
- Les amortissements sur 30 ans sont disponibles pour tous les acheteurs d'un premier logement, qu'ils aient ou non un prêt hypothécaire assuré. Ces amortissements prolongés sont également disponibles pour tout achat d'une nouvelle construction.
- Le prix d'achat maximum pour un prêt hypothécaire assuré (lorsque moins de 20 % d'acompte sont versés) est de 1,5 million de dollars, contre 1 million de dollars auparavant.
Il s'agit de l'une des réformes hypothécaires les plus importantes annoncées depuis 2012, qui devrait permettre aux acheteurs d'un premier logement d'être plus abordables et d'accéder plus facilement au marché immobilier.
Facteurs de qualification pour les hypothèques assurées, assurables et non assurées
| Ratio élevé (assuré) | Assurable | Non assuré | |
| Mise de fonds | 5 % à 19,99 % | 20 % ou plus | 20 % ou plus |
| Prix d'achat du logement | Moins de 1,5 million % | Moins de 1 million % | 1,5 million ou plus |
| Ratio prêt/valeur (RPV) | Supérieur à 80 % | 80 % ou moins | 80% ou moins |
| Période d'amortissement maximale | 25 ans (30 ans pour les primo-accédants ou les logements neufs) | 25 ans | 30 yans |
| Obligation d'assurance | Obligatoire | Optionnel | Indisponible |
| L'assurance est souscrite par : | Emprunter | Prêteur | N/A |
| Impact sur l'emprunteur | Le profil de risque de l'emprunteur est réduit car le risque de défaut de paiement est désormais couvert par une assurance. Cela permet aux prêteurs d'offrir des taux hypothécaires plus bas. | L'emprunteur dispose d'un capital immobilier plus important. Les prêteurs peuvent choisir de souscrire une assurance sur le prêt hypothécaire afin de couvrir davantage le risque de défaut de paiement. Le taux hypothécaire peut être plus élevé que dans le cas d'une option assurée, mais moins élevé que dans le cas d'une option non assurée. | Aucune assurance ne peut être souscrite pour le prêt hypothécaire, ce qui signifie que le prêteur assume tous les risques. Le taux hypothécaire proposé à l'emprunteur sera donc plus élevé. |
Hypothèques assurées ou non assurées : Questions fréquemment posées
Quand l'assurance hypothécaire est-elle nécessaire ?
Quel est le montant de la prime d'assurance hypothécaire et comment est-elle payée ?
Puis-je éviter l'assurance hypothécaire ?
Puis-je passer d'un prêt hypothécaire assuré à un prêt hypothécaire non assuré ?
Quel est le type d'hypothèque le plus courant ?
Les prêts hypothécaires assurés sont-ils soumis à des tests de résistance ?
Économiser sur l'achat de votre maison commence par l'obtention des meilleurs taux. Laissez Ratehub.ca vous aider à comparer les meilleurs prêteurs canadiens.
Votre guide des hypothèques non assurées et assurées
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire assuré ou non assuré ?
Un prêt hypothécaire assuré est un prêt qui nécessite une assurance prêt hypothécaire (assurance SCHL), en raison du faible niveau de fonds propres que l'emprunteur détient dans son logement. Un prêt hypothécaire doit être assuré si l'acheteur verse un acompte inférieur à 20 % lors de l'achat de son logement. Il est également limité à une période d'amortissement maximale de 25 ans (sauf s'il s'agit d'un premier achat ou d'une nouvelle construction), et le prix d'achat de la maison doit être inférieur à 1,5 million de dollars. La propriété doit également être occupée par son propriétaire, c'est-à-dire que l'acheteur doit l'habiter en tant que résidence principale.
Un prêt hypothécaire non assuré s'applique aux prêts pour lesquels l'acheteur a versé un acompte de plus de 20 %. Comme ils disposent d'une plus grande part de fonds propres, ces acheteurs ne sont pas tenus de souscrire une assurance prêt hypothécaire et peuvent amortir leur prêt jusqu'à un maximum de 30 ans. Les prêts hypothécaires non assurés peuvent être contractés pour des biens qui ne sont pas la résidence principale de l'acheteur, tels que des logements locatifs ou des résidences de vacances. Les hypothèques refinancées doivent également être non assurées.
Qu'est-ce qu'une hypothèque assurable ?
Un prêt hypothécaire assurable répond aux mêmes critères qu'un prêt hypothécaire assuré à ratio élevé, sauf que l'emprunteur a versé un acompte de plus de 20 % et que le prix d'achat est plafonné à 1 million de dollars. Cela donne au prêteur la possibilité d'assurer le prêt hypothécaire par le biais d'une assurance de second rang, et de regrouper le prêt hypothécaire dans un investissement pour réaliser un profit supplémentaire. Pour cette raison, les hypothèques assurables sont également appelées hypothèques assurées en bloc ou hypothèques titrisées. Contrairement à une hypothèque assurée, le détenteur d'une hypothèque assurable ne paie pas directement les primes d'assurance ; celles-ci sont couvertes par le prêteur.
Comme ces hypothèques peuvent être assurées, on considère qu'elles présentent moins de risques pour le prêteur ; les emprunteurs doivent également répondre à tous les critères fixés par l'assureur, tels qu'une bonne cote de crédit et un rapport prêt-valeur de 80 % minimum. Cela permet au prêteur de fixer un prix plus attractif pour ces prêts hypothécaires, généralement dans une fourchette comprise entre les prix des produits hypothécaires assurés et non assurés.
Comment les primes hypothécaires sont-elles calculées ?
Les primes hypothécaires sont déterminées en fonction du montant de votre mise de fonds et du rapport prêt-valeur qui en résulte ; plus ce rapport est élevé, plus votre prime hypothécaire sera importante. La prime la plus faible exigée par la SCHL est de 0,6 %, pour un rapport prêt-valeur inférieur ou égal à 65 %. La prime la plus élevée est de 4 %, pour un rapport prêt-valeur compris entre 90,1 % et 95 %.
| Rapport prêt/valeur | Prime sur le prêt total |
| Jusqu'à 65% inclus | 0,60% |
| 65,01% à 75% | 1,70% |
| 75,01% à 80% | 2,40% |
| 80,01% à 85% | 2,80% |
| 85,01% à 90% | 3,10% |
| 90,01% à 95% | 4,00% |
- Un acompte minimum de 5 % est exigé pour les biens dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 dollars.
- Si le prix du logement se situe entre 500 000 et 1 499 999 dollars, l'acheteur doit payer 5 % sur les premiers 500 000 dollars, puis 10 % sur le reste.
- Si le logement coûte 1 500 000 $ ou plus, l'acheteur doit verser un acompte d'au moins 20 %.
Qui fournit une assurance hypothécaire au Canada ?
L'assurance prêt hypothécaire est proposée par trois fournisseurs principaux :
- La SCHL, une société d'État qui gère l'offre de logements au Canada. Cette société fournit environ 30 % de l'ensemble de l'assurance prêt hypothécaire au Canada.
- Et deux sociétés privées, Canada Guaranty et Sagen
Tous les fournisseurs facturent les primes en fonction du montant de l'acompte et du montant total du prêt hypothécaire ; le choix de l'assureur dépend généralement de la préférence de votre prêteur ou de votre courtier.
À lire également : L'assurance de la SCHL dans votre province