Biens immobiliers à revenus au Canada
L'achat d'un immeuble locatif est une option populaire pour les Canadiens qui cherchent différentes façons de placer leur argent. Toutefois, contrairement à l'hypothèque que vous avez contractée pour votre résidence principale, le financement d'un bien immobilier locatif est un peu plus complexe. Le nombre de logements dans l'immeuble et le fait que vous occupiez ou non l'un des logements sont les deux principaux éléments qui déterminent la forme que prendra votre financement. Voyons comment fonctionnent les hypothèques sur les immeubles locatifs au Canada.
Hypothèques sur les biens d'investissement
Lorsque vous commencez à chercher un immeuble dans lequel investir, la première chose à prendre en compte est le nombre de logements que l'immeuble comptera. La plupart des immeubles de 1 à 4 logements sont zonés résidentiels, de sorte que les critères de qualification et les options de financement des prêteurs ne sont que légèrement plus difficiles que ceux d'un prêt hypothécaire similaire à celui dont vous bénéficiez pour votre résidence principale. En revanche, les immeubles de 5 logements ou plus sont classés en zone commerciale, de sorte qu'un prêteur vous demandera de contracter une hypothèque commerciale. Avec une hypothèque commerciale, les critères de qualification sont encore plus difficiles à remplir et les taux d'intérêt sont souvent beaucoup plus élevés.
S'il s'agit d'un immeuble à plusieurs logements, la deuxième chose à prendre en compte est de savoir si vous, le propriétaire, vivrez ou non dans l'un des logements. Si vous occupez l'un des logements, le bien est considéré comme occupé par le propriétaire. Si tous les logements sont loués, le bien est considéré comme non occupé par le propriétaire. La principale différence entre les deux est le montant de l'acompte que vous devez verser.
Mise de fonds
Depuis le 19 avril 2010, les Canadiens sont tenus de verser une mise de fonds d'au moins 20 % pour les immeubles de placement non occupés par le propriétaire. Le tableau suivant indique la mise de fonds minimale requise pour les immeubles de placement occupés par le propriétaire et les immeubles de placement non occupés par le propriétaire.
Comme vous pouvez le constater, les immeubles de placement non occupés par leur propriétaire nécessitent un acompte d'au moins 20 %. Toutefois, si vous prévoyez d'habiter l'un des logements, vous pouvez verser une mise de fonds de 5 à 10 % seulement, selon le nombre total de logements dans votre propriété.
Depuis le 15 février 2016, si le prix d'achat est supérieur à 500 000 $, la mise de fonds minimale pour les propriétés occupées par le propriétaire est égale à 5 % des premiers 500 000 $, plus 10 % de tout montant supérieur à 500 000 $.
Période d'amortissement maximale
Si vous investissez moins de 20 % dans un bien d'investissement, votre période d'amortissement maximale sera de 25 ans. En revanche, si vous versez 20 % ou plus, vous pouvez bénéficier d'une période d'amortissement de 30 ou 35 ans. C'est l'un des aspects d'un prêt hypothécaire à l'investissement qui n'a pas d'importance si le bien est occupé par son propriétaire ou non.
Assurance hypothécaire (assurance de la SCHL)
Les immeubles locatifs de 1 à 4 logements peuvent bénéficier de taux hypothécaires très compétitifs, car l'assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL) a pour but de minimiser le risque pour les prêteurs. Lorsque vous examinez les tableaux, notez qu'il est rare que vous deviez souscrire une assurance prêt hypothécaire après avoir versé un acompte de 20 % ou plus, mais ce n'est pas impossible. Selon votre situation financière, votre prêteur peut l'exiger pour que vous puissiez bénéficier des meilleurs taux et conditions hypothécaires.
Taux d'assurance prêt hypothécaire pour les immeubles de placement occupés par leur propriétaire (au moins 1 logement)
Si au moins un logement de votre immeuble de placement est occupé par son propriétaire, les taux de prime de l'assurance prêt hypothécaire sont les suivants :
Taux d'assurance prêt hypothécaire pour les immeubles de placement non occupés par leur propriétaire
Si votre bien d'investissement n'est pas occupé au moins en partie par son propriétaire, les taux de prime de l'assurance prêt hypothécaire seront les suivants :
Économiser sur l'achat de votre maison commence par l'obtention des meilleurs taux. Laissez Ratehub.ca vous aider à comparer les meilleurs prêteurs canadiens.
Taux des prêts hypothécaires sur les immeubles à revenus
Tant que vous remplissez les critères de qualification et que vous pouvez verser au moins la mise de fonds minimale pour votre immeuble de rapport, vous devriez pouvoir bénéficier des mêmes taux et conditions hypothécaires que ceux que vous voyez sur notre site - il peut s'agir de prêts hypothécaires à taux fixe, variable ou révisable.
Il est toutefois important de noter que certains petits prêteurs n'offrent pas de prêts hypothécaires pour les immeubles locatifs, à moins que vous n'occupiez l'un des logements. Si vous trouvez un petit prêteur avec lequel travailler, préparez-vous à ce qu'il ajoute une petite prime au taux hypothécaire, par exemple +0,30 %.
Vous trouverez ci-dessous les meilleurs taux hypothécaires du moment pour les immeubles à revenus occupés par leur propriétaire (1 à 4 logements), avec un acompte inférieur à 20 % et une période d'amortissement maximale de 25 ans.
A partir de :
Critères de qualification
Pour bénéficier d'un prêt hypothécaire sur un bien d'investissement, vous devez fournir à votre prêteur les documents suivants :
- le contrat d'achat et de vente
- la preuve d'un acompte substantiel
- une preuve de revenus réguliers, généralement sous la forme d'une lettre d'emploi et de talons de chèque de paie ou d'un avis de cotisation pour deux années de T1 Générale (travailleurs indépendants)
- une preuve de l'existence de locataires, le cas échéant
- un document sur le zonage prouvant que vous achetez une propriété résidentielle et non une propriété commerciale.
Ratios d'endettement
Votre prêteur devra également vérifier votre solvabilité et calculer votre ratio de couverture de la dette.
Pour pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire pour un investissement immobilier, le prêteur doit évaluer votre capacité à faire face à vos obligations et à vos dépenses mensuelles. Il existe essentiellement trois méthodes différentes - ou calculs du ratio d'endettement - utilisées par les prêteurs pour les prêts hypothécaires à l'investissement.
Les deux premières méthodes sont des extensions des calculs de base du ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et du ratio d'amortissement total de la dette (ATD) utilisés pour une résidence principale occupée par son propriétaire. Ils mesurent l'endettement maximum que vous êtes autorisé à supporter en pourcentage de vos revenus. L'ATD est le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir les dépenses de logement. L'ATD est le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir les dépenses de logement et les autres dettes.
Les formules de base pour l'ABD et l'ATD sont les suivantes :
Voici les deux extensions du calcul ABD/ATD de base utilisé pour les crédits immobiliers d'investissement, en tenant compte de vos revenus locatifs potentiels :
1. Compensation locative
Les prêteurs proposent généralement des compensations de loyers de l'ordre de 50 à 70 %. Par exemple, une compensation de 50 % signifie que 50 % de votre revenu locatif total pour l'année sera utilisé pour compenser des dépenses telles que le remboursement de votre prêt hypothécaire, les taxes foncières et les coûts des services publics. Les prêteurs n'offrent pas de compensation à 100 % en raison des logements vacants et d'autres problèmes potentiels, tels que les loyers impayés. L'ATD avec compensation de loyer est calculée comme suit :
*Note: Le PITC prend généralement en compte les frais de logement de tous les biens immobiliers de l'emprunteur.
2. Inclusion locative
Avec cette méthode, 50 % de votre revenu locatif annuel est ajouté à votre revenu réel pour vous qualifier.
La dernière méthode de qualification est basée sur l'évaluation des flux de trésorerie, car les revenus générés par le bien immobilier constituent généralement la principale source de remboursement du prêt.
3. Ratio de couverture du service de la dette
Le ratio de couverture du service de la dette est calculé comme le revenu net d'exploitation du bien divisé par les paiements hypothécaires annuels (principal et intérêts), le revenu net d'exploitation étant le revenu total du bien moins les dépenses d'exploitation. Le ratio de couverture du service de la dette devrait idéalement être supérieur à 1, ce qui signifie que le bien génère suffisamment de revenus pour remplir ses obligations en matière de dette. Plus ce ratio est élevé, plus il est facile d'obtenir un prêt.
Lorsqu'ils examinent le revenu net d'exploitation, les prêteurs s'assurent que les données relatives aux revenus et aux dépenses sont exactes, étayées et raisonnables. Par exemple, si la provision pour vacance et recouvrement est atypiquement basse, un prêteur peut la remplacer par des taux de vacance et de recouvrement plus élevés que ceux du marché.
Les dépenses d'exploitation typiques soustraites des revenus locatifs comprennent les impôts, les assurances, les réparations et l'entretien, les services publics et les frais de gestion de la propriété.
Banque ou courtier hypothécaire
Comme lorsque vous contractez un prêt hypothécaire pour votre résidence principale, vous pouvez demander à une banque2 ou à un courtier en prêts hypothécaires de vous aider à obtenir une pré-approbation puis une approbation pour le financement d'un immeuble de rapport. Dans le cas d'un crédit immobilier, il peut être encore plus important d'envisager de travailler avec un courtier hypothécaire en raison de son expérience avec d'autres investisseurs et de sa connaissance des conditions de financement particulières exigées par les différents prêteurs.
Les autres avantages de travailler avec un courtier hypothécaire sont évidents : il n'a besoin de tirer votre dossier de crédit qu'une seule fois, il fait le tour du marché pour vous et recherche un produit et un taux qui correspondent à votre situation financière. Le plus intéressant, c'est que vous n'avez pas à le rémunérer pour ses services : c'est le prêteur auprès duquel vous obtenez votre financement qui lui verse une commission.
Références et notes
- Si vous versez un acompte de 20 % ou plus, vous pouvez bénéficier d'une période d'amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans. Cependant, cela ajoutera 0,25 % à votre prime.
- Il est également important de noter qu'un certain nombre d'institutions financières ne proposent pas de produits hypothécaires pour les biens d'investissement.