Marge de crédit hypothécaire (HELOC)

Ce que vous devez savoir sur les marges de crédit hypothécaires au Canada

1. Vous pouvez accéder à jusqu'à 65 % de la valeur de votre propriété

Au Canada, vous pouvez obtenir jusqu'à 65 % de la valeur de votre maison au moyen d'une marge de crédit

1. Vous pouvez accéder à 65 % de la valeur de votre maison

Au Canada, vous pouvez obtenir jusqu'à 65 % de la valeur de votre maison au moyen d'une marge de crédit hypothécairee. Toutefois, il est important de se rappeler que le solde de votre prêt hypothécaire + votre HELOC ne peut pas représenter plus de 80 % de la valeur de votre maison.

Pour déterminer le montant de la valeur nette dont vous disposez, commencez par prendre la valeur marchande actuelle de votre maison et multipliez-la par 80 %. Soustrayez ensuite le solde de votre prêt hypothécaire. Le chiffre restant correspond au montant auquel vous pouvez accéder par le biais d'une HELOC, à condition que ce montant ne représente pas plus de 65 % de la valeur de votre maison. Pour vous en assurer, il suffit de diviser le montant de la HELOC par la valeur marchande de votre maison.

2. Vos fonds vous sont avancés à travers une marge de crédit renouvelable

Avec une ligne de crédit hypothécaire, la totalité du crédit disponible n'est pas avancée à l'avance. Au lieu de cela, vous pouvez utiliser autant ou aussi peu de la HELOC que vous le souhaitez, et vous ne payez des intérêts que sur le montant que vous retirez. Les intérêts sont calculés quotidiennement à un taux variable basé sur le taux préférentiel du Canada.

Les taux de la HELOC sont traditionnellement plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire variable, mais, contrairement à ce dernier, leur relation avec le taux préférentiel n'est pas toujours la même. Par exemple, un taux hypothécaire variable correspond souvent au taux préférentiel +/- un nombre (comme le taux préférentiel - 0,50 %). Les taux des HELOC sont fixés au taux préférentiel + un nombre, et votre prêteur peut techniquement modifier ce nombre à tout moment.

Par exemple, si le taux de votre HELOC est le taux préférentiel + 0,50 % et que le taux préférentiel est actuellement de 7,2 %, le taux de votre HELOC sera de 7,70 %.

3. Vous effectuez uniquement des paiements d'intérêt

Si vous utilisez une partie de votre ligne de crédit hypothécaire, vous devrez effectuer un paiement mensuel. De la même manière que pour une ligne de crédit traditionnelle, vous n'aurez à payer que les intérêts sur votre solde restant dû et ce montant sera automatiquement prélevé sur votre compte bancaire le même jour chaque mois.

Pour rembourser l'intégralité du solde, vous devrez faire preuve de plus de discipline et effectuer des paiements supplémentaires à votre guise. Et n'oubliez pas : contrairement à un refinancement, vous n'avez pas besoin de rompre votre hypothèque existante lorsque vous envisagez une LDCVD. Par conséquent, vous n'aurez pas à payer de pénalité hypothécaire, mais seulement un paiement mensuel d'intérêts.

4. Le taux d'intérêt de votre HELOC est influencé par la Banque du Canada

Les taux de la HELOC sont un type de dette à taux variable, ce qui signifie qu'ils sont influencés par le taux de référence des prêts à un jour fixé par la Banque du Canada, que les prêteurs utilisent pour fixer leurs taux préférentiels. Comme pour les prêts hypothécaires à taux variable, le taux de votre HELOC varie lorsque la banque centrale augmente ou réduit les taux d'intérêt. Cela a été le cas entre janvier 2022 et juillet 2023, lorsque la Banque du Canada a augmenté son taux 10 fois, ce qui est historique. En conséquence, le taux préférentiel utilisé par les prêteurs est passé de 2,45 % à 7,2 % en l'espace de 12 mois, ce qui a eu un impact direct sur le montant des intérêts payés par les emprunteurs de la HELOC.

5. Comment calculer votre MCVD

Pour calculer une HELOC, les deux principales règles empiriques sont les suivantes : le montant du prêt ne doit pas dépasser 65 % de la valeur totale de votre maison et 80 % du solde de votre HELOC et de votre prêt hypothécaire additionnés.

• Étape 1 :

Supposons qu'un emprunteur possède une maison évaluée à 600 000 $ et que le solde de son prêt hypothécaire s'élève à 300 000 $.

Tout d'abord, nous calculons le rapport prêt-valeur (RPV) maximum en multipliant la valeur de la maison par 80 % :

600 000 $ (valeur de la maison) x 0,8 (80 %) = 480 000 $ (montant maximum du rapport prêt/valeur).

• Étape 2 :

Ensuite, nous calculons le montant maximal de la HELOC. Pour ce faire, nous soustrayons le solde total de l'hypothèque du montant maximal du RPV de la HELOC :

480 000 $ (montant du prêt hypothécaire maximal) - 300 000 $ (solde du prêt hypothécaire) = 180 000 $ (montant maximal de la HELOC)

• Étape 3 :

Nous devons également déterminer que le montant ci-dessus ne dépasse pas 65 % de la valeur totale de la maison. Pour ce faire, nous divisons le montant de la HELOC par la valeur de la maison :

180 000 $ (LDCVD maximale autorisée) ÷ 600 000 $ (valeur de la maison) = 0,3 (30 %)

Par conséquent, notre emprunteur peut obtenir 180 000 $ au moyen d'une HELOC, car ce montant n'équivaut qu'à 30 % de la valeur de la maison et ne dépasse pas le maximum autorisé de 65 %.

Principales caractéristiques d'une HELOC

Les caractéristiques d'une HELOC peuvent varier ; il est important que les emprunteurs soient au courant de toutes les caractéristiques afin qu'ils puissent choisir une HELOC qui convient le mieux à leurs besoins hypothécaires et financiers. Voici quelques-unes des caractéristiques les plus courantes qui diffèrent d'un prêteur à l'autre :

• Solde minimum : Certaines HELOC exigent un solde minimum - et certains prêteurs n'offrent pas de HELOC du tout ! Toutefois, le montant maximal de la HELOC est toujours calculé comme étant 65 % du rapport prêt-valeur (RPV) de votre maison.
• La possibilité de convertir une partie de votre HELOC en taux fixe : Les taux des HELOC sont variables par défaut et sont historiquement plus élevés que ceux des hypothèques à taux fixe. Certains prêteurs peuvent vous permettre de convertir une partie du solde de votre HELOC en un taux fixe, qui est ensuite amorti comme un prêt hypothécaire par des versements fixes.
• Une HELOC en deuxième position : Une HELOC en deuxième position signifie que vous détenez votre prêt hypothécaire auprès d'un prêteur et que vous pouvez retirer la HELOC auprès d'un autre prêteur. Tous les prêteurs ne l'autorisent pas et peuvent exiger que vous souscriviez les deux produits auprès d'eux.
• Lignes de subdivision : Cette option permet à l'emprunteur de diviser la HELOC en montants plus petits, détenus sur des sous-comptes. Par exemple, si vous souhaitez disposer de liquidités pour investir en bourse, l'avantage dans ce cas est que les intérêts payés sur l'argent emprunté (la HELOC) sont déductibles du revenu imposable. Le fait de conserver cette partie de la HELOC dans un compte distinct facilite également le suivi de vos fonds.

Types de produits HELOC

• Marge de crédit hypothécaire autonome (HELOC) : Ce type de HELOC est un prêt distinct de votre hypothèque ; il s'agit simplement d'une ligne de crédit garantie par votre revenu. Avec ce type de HELOC, votre limite de crédit correspond à 65 % du ratio prêt/valeur de votre maison. Toutefois, contrairement à une HELOC combinée à un prêt hypothécaire, la limite de crédit n'augmente pas à mesure que le solde du principal du prêt hypothécaire est remboursé.
• Marge de crédit hypothécaire (HELOC) combinée à un prêt hypothécaire : Également appelé prêt hypothécaire révisable, ce produit est offert par la plupart des grandes banques canadiennes et combine une HELOC et un prêt hypothécaire à taux fixe. Avec ce type de HELOC, les emprunteurs n'effectuent généralement pas de remboursements fixes et peuvent choisir de ne payer que les intérêts chaque mois. Toutefois, les autres versements hypothécaires sont fixes et effectués mensuellement, conformément à votre contrat hypothécaire. La limite de crédit de la HELOC est de 65 % de la valeur de l'habitation, et le montant que vous pouvez emprunter augmente au fur et à mesure que vous accumulez des fonds propres dans l'habitation grâce à des versements hypothécaires réguliers.

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