Processus de pré–approbation hypothécaire
Jamie David, Directrice principale du marketing et des opérations hypothécaires
Avant de commencer la recherche d’une propriété, vous devriez sérieusement considérer la demande de pré-approbation hypothécaire pour vous aider à sauver du temps. Une pré-approbation détermine le prix de la maison que vous pouvez vous permettre selon votre situation financière. De cette façon, vous avez une idée plus claire des prix de vente appropriés lorsque vos effectuez vos recherches de propriétés. Avec une pré-approbation, vous profitez d’un blocage du taux hypothécaire, dans l’éventualité où vous entrevoyez une augmentation imminente du marché.
Une préapprobation est un engagement de principe de la part d'un fournisseur de prêts hypothécaires de vous prêter un prêt hypothécaire d'un certain montant à un taux donné. Lorsque vous obtenez une préapprobation hypothécaire, vous découvrez le montant maximum que vous pouvez vous permettre de dépenser pour une maison, le paiement hypothécaire mensuel associé à votre prix d'achat maximum et le taux de votre hypothèque pour votre premier terme hypothécaire.
La demande de préapprobation d'un prêt hypothécaire est gratuite et ne vous engage pas auprès d'un prêteur. Cependant, en obtenant une préapprobation, vous conservez le taux hypothécaire qui vous est proposé pendant 90 à 120 jours. Cela signifie que vous êtes protégé si les taux d'intérêt augmentent pendant que vous cherchez une maison. Si les taux d'intérêt baissent pendant cette période, votre prêteur honorera le taux le plus bas lorsque viendra le moment de votre demande. Cela dit, une pré-approbation n'est pas une garantie absolue que vous obtiendrez ce taux. Pour cela, il faut que votre situation financière reste inchangée au moment où vous ferez votre demande de prêt hypothécaire.
Taux hypothécaires actuels
Il existe de nombreuses raisons de demander une pré-approbation de prêt hypothécaire, mais l'une des considérations les plus importantes devrait être d'essayer d'obtenir les taux les plus bas possibles. Nous pouvons vous aider à cet égard.
Nous recherchons les prêteurs, les banques et les coopératives de crédit les plus compétitifs au Canada pour vous offrir gratuitement les taux d'intérêt les plus bas du moment. Consultez les taux hypothécaires annoncés les plus récents dans le tableau ci-dessous. Cliquez sur « se renseigner » pour commencer le processus.
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Pourquoi avoir recours à une pré-approbation?
La pré-approbation d’un prêt hypothécaire vous aide de plusieurs manières. Elle vous fait gagner du temps dans votre recherche parce que vous ne magasinez que des maisons dans votre gamme de prix. Une pré-approbation donne à votre agent immobilier le signal que vous êtes sérieux quant à votre processus achat. Par conséquent, vous recevrez un service plus rapide et encore plus professionnel. Enfin, quand viendra le temps de faire une offre, la pré-approbation rassurera le vendeur quant à vos capacités financières. Ceci ne fera que vous avantager lors d’une situation concurrentielle où plusieurs offres ont été déposées sur la même propriété. N'oubliez pas que si les taux d'intérêts baissent avant que vous ne signiez le contrat hypothécaire, le prêteur devra vous offrir le taux inférieur, malgré le verrouillage du taux offert habituel entre 90 à 120 jours.
Comment obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire?
Pour obtenir une pré-approbation, vous devez rencontrer un courtier en hypothèques ou un prêteur. Pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter pour acheter une maison, il vous posera une série de questions et vous devrez fournir des documents justificatifs.
Vous devrez également réfléchir au type de prêt hypothécaire que vous souhaitez, par exemple fixe ou variable, à la durée du prêt, etc. Dans le contexte actuel, où de nombreux experts prédisent des baisses de taux à l'horizon, il est particulièrement important de réfléchir au type de prêt hypothécaire que vous souhaitez obtenir.
Facteurs de préapprobation de votre prêt hypothécaire
Les quatre facteurs suivants jouent un rôle dans la détermination du montant et du taux du prêt hypothécaire pour lequel vous serez préapprouvé.
1. Côte de crédit
Votre côte de crédit indique votre santé financière, et permet au prêteur d’évaluer le risque en vous accordant un prêt. Si votre côte de crédit est entre 680 et 900, vous aurez droit à un prêt hypothécaire avec un créancier de qualité « A » (les banques à charte sont des prêteurs « A »).
Si votre côte de crédit est inférieure à 680 et supérieure à 600, le créancier prendra en considération d’autres détails afin de déterminer si vous vous qualifiez auprès d’un prêteur « A ». Si vous n'êtes pas admissible, vous devrez faire affaire avec un prêteur de qualité « B », comme Home Trust, pour obtenir une pré-approbation hypothécaire. Effectuez une recherche sur internet pour trouver un prêteur privé.
Si votre côte de crédit est inférieure à 600, vous ne pourrez vous qualifier qu’auprès d’un prêteur de qualité « B », et vous n'obtiendrez pas nécessairement les meilleurs taux hypothécaires en vigueur.
2. La mise de fond
La mise de fonds est la somme forfaitaire que vous verserez pour l'achat de votre maison. Au Canada, le montant minimum de l'acompte que vous devez verser se situe entre 5 % et 20 % du prix d'achat du logement (en fonction du prix). Si vous versez moins de 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire (parfois appelée assurance SCHL, bien qu'il existe plusieurs fournisseurs d'assurance prêt hypothécaire) pour protéger votre prêteur au cas où vous ne rembourseriez pas votre prêt.
Le montant de votre mise de fonds influe sur le montant que vous pouvez emprunter. Par exemple, si vous souhaitez acheter une maison d'une valeur de 300 000 $, vous aurez besoin au minimum d'un acompte de 15 000 $.
$300,000 x 5% = $15,000
Mises de fonds minimums au Canada :
La mise de fonds minimum au Canada est de 5 % pour les maisons dont le prix est inférieur à 500 000 $. Pour les maisons dont le prix se situe entre 500 000 $ et 1 499 999 $, vous devez verser 5 % de la première tranche de 500 000 $, puis 10 % de tout montant supérieur à 500 000 $. Par exemple, pour une maison d'une valeur de 600 000 $, il faut verser une mise de fonds d'au moins 35 000 $.
(500 000 $ x 5 % = 25 000 $) + (100 000 $ x 10 % = 10 000 $) = 35 000 $.
Pour les maisons dont le prix est supérieur à 1,5 million de dollars, une mise de fonds minimum de 20 % est exigée.
3. Votre ratio d’endettement
Les ratios d'endettement sont deux calculs que les prêteurs utilisent pour déterminer le paiement hypothécaire mensuel le plus élevé que vous pouvez vous permettre, sur la base de votre revenu mensuel actuel, de vos dépenses et de votre endettement.
Les prêteurs utilisent ces ratios pour s'assurer que vous pouvez vous permettre d'effectuer vos paiements hypothécaires mensuels, même en tenant compte de tous vos autres engagements financiers, afin de réduire le risque de défaut de paiement.
4. Documentation complémentaires
Selon le courtier ou le prêteur, les documents relatifs à votre demande de pré-approbation peuvent varier. Par exemple, certains courtiers hypothécaires exigent une preuve de revenu pour une pré-approbation, tandis que d'autres ne l’exigent qu’au moment de finaliser la demande.
Voici une liste des documents qu’on pourrait vous demandez lors de votre demande de pré- approbation hypothécaire:
- Pièce d'identité (par exemple, permis de conduire canadien, carte RP ou passeport)
- Preuve de revenus (talons de chèque et lettre de votre employeur, ou avis de cotisation si vous êtes travailleur indépendant)
- Durée de l'emploi chez l'employeur
- Preuve de la mise de fonds et de la capacité à payer les frais de clôture (états financiers récents des comptes bancaires et des investissements)
- Preuve de l'existence d'autres biens tels qu'une voiture, un chalet ou un bateau
- Informations sur les autres dettes, y compris les cartes de crédit ou les lignes de crédit, les paiements de pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants, les prêts étudiants, les contrats de location ou les prêts automobiles et les prêts personnels.
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Vous avez reçu votre pré-approbation hypothécaire. Et maintenant?
Une fois que vous êtes pré-approuvé, vous êtes en mesure de connaître avec précision le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous saurez également le taux hypothécaire de votre premier terme. Et si vous verrouillez ce taux, vous serez protégé contre de futures hausses pendant les 30 à 160 jours suivants. Vous pouvez alors prendre le montant maximal du prêt hypothécaire et l'utiliser comme un critère pour vos recherches. Ainsi, vous ne vous déplacerez que pour visiter les maisons qui sont en vente dans votre fourchette de prix.
Limites d'une pré-approbation hypothécaire
Finalement, sachez qu’une pré-approbation ne garantie, malheureusement, pas l’accord du prêt hypothécaire. Lorsque vous appliquez pour un prêt hypothécaire après que votre offre d'achat est acceptée, votre prêteur se penchera sur les détails de la propriété afin de s'assurer qu'elle répond à ses critères. Si la propriété ne se qualifie pas, vous ne serez pas admissible au prêt hypothécaire. Par exemple, si la maison a de l'amiante, des problèmes de câblage et de tuyauterie, qu’elle est considérée comme une maison du patrimoine, le prêteur pourrait vous refuser le financement hypothécaire.
La pré-approbation d’un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous devriez acheter une maison qui se situe au plafond de votre gamme de prix. Le montant qui vous est pré-approuvé représente seulement combien votre prêteur est disposé à vous offrir selon votre profil financier, et non pas combien vous devriez dépenser. Vous pouvez choisir d'acheter une maison dont le prix est inférieur au prêt maximal qui vous est accordé. De cette manière, vous serez assurer que votre budget ne sera pas serré et vous serez en mesure de continuer à épargner tout en effectuant le remboursement de la dette.
Si vous avez besoin de conseils, vous pouvez toujours consulter un professionnel de l'hypothèque, comme un courtier hypothécaire. Les courtiers hypothécaires sont indépendants et peuvent vous donner gratuitement des conseils d'expert sur votre demande. Ils peuvent également vous aider à comparer les prêts hypothécaires et à négocier un meilleur taux, et vous aider dans la procédure de préapprobation.