Processus de pré–approbation hypothécaire
Jamie David, Directrice principale du marketing et des opérations hypothécaires
Avant de commencer la recherche d’une propriété, vous devriez sérieusement considérer la demande de pré-approbation hypothécaire pour vous aider à sauver du temps. Une pré-approbation détermine le prix de la maison que vous pouvez vous permettre selon votre situation financière. De cette façon, vous avez une idée plus claire des prix de vente appropriés lorsque vos effectuez vos recherches de propriétés. Avec une pré-approbation, vous profitez d’un blocage du taux hypothécaire, dans l’éventualité où vous entrevoyez une augmentation imminente du marché.
Une pré-approbation hypothécaire est un processus qui vous permet d’accéder à d’importantes informations relatives à vos recherches immobilières. Lorsque vous obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire, vous saurez:
- Le montant maximal que vous pouvez emprunter
- Le montant de vos mensualités hypothécaires associées au prêt maximum
- Le taux de votre premier terme hypothécaire
La demande de pré-approbation hypothécaire est gratuite et ne vous engage à rien. Cependant, lorsque vous obtenez une pré-approbation, le taux en cours vous est garanti pendant 30 à 160 jours (selon le prêteur). Ainsi, vous vous protégez en cas d’augmentation de taux. En plus, si les taux d'intérêts baissent pendant ce temps, votre prêteur vous accordera le taux le plus bas.
Pourquoi avoir recours à une pré-approbation?
La pré-approbation d’un prêt hypothécaire vous aide de plusieurs manières. Elle vous fait gagner du temps dans votre recherche parce que vous ne magasinez que des maisons dans votre gamme de prix. Une pré-approbation donne à votre agent immobilier le signal que vous êtes sérieux quant à votre processus achat. Par conséquent, vous recevrez un service plus rapide et encore plus professionnel. Enfin, quand viendra le temps de faire une offre, la pré-approbation rassurera le vendeur quant à vos capacités financières. Ceci ne fera que vous avantager lors d’une situation concurrentielle où plusieurs offres ont été déposées sur la même propriété. N'oubliez pas que si les taux d'intérêts baissent avant que vous ne signiez le contrat hypothécaire, le prêteur devra vous offrir le taux inférieur, malgré le verrouillage du taux offert habituel entre 90 à 120 jours.
Comment obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire?
Vous devrez remplir une demande auprès d’un courtier hypothécaire ou d’une institution financière. Le créancier devra vérifier certaines informations pour s’assurer que vous répondez aux critères d’adhésion. Afin de déterminer le maximum de prêt auquel vous vous qualifiez, le prêteur vous demandera certains documents important.
1. Côte de crédit
Votre côte de crédit indique votre santé financière, et permet au prêteur d’évaluer le risque en vous accordant un prêt. Si votre côte de crédit est entre 680 et 900, vous aurez droit à un prêt hypothécaire avec un créancier de qualité "A’’ (les banques à charte sont des prêteurs ‘’A’’).
Si votre côte de crédit est inférieure à 680 et supérieure à 600, le créancier prendra en considération d’autres détails afin de déterminer si vous vous qualifiez auprès d’un prêteur "A". Si vous n'êtes pas admissible, vous devrez faire affaire avec un prêteur de qualité «B», comme Home Trust, pour obtenir une pré-approbation hypothécaire. Effectuez une recherche sur internet pour trouver un prêteur privé.
Si votre côte de crédit est inférieure à 600, vous ne pourrez vous qualifier qu’auprès d’un prêteur de qualité «B», et vous n'obtiendrez pas nécessairement les meilleurs taux hypothécaires en vigueur.
2. La mise de fond
La somme de mise de fond en liquidités pour l'achat de votre maison. Au Canada, la mise de fond minimale est de 5 % du prix d'achat de la propriété. Néanmoins, si vous déposez moins de 20 %, vous devrez vous munir d’une assurance hypothécaire afin de protéger le créancier en cas de défaut de paiement.
L’importance de votre acompte affecte le montant du prêt. Par exemple, si vous voulez acheter une propriété dont la valeur est de 300 000 $, vous aurez besoin d'au moins 15 000 $ pour effectuer le paiement minimal de 5 %.
300 000 $ x 5 % = 15 000 $
3. Votre ratio d’endettement
Votre ratio d’endettement se base sur deux calculs pour déterminer le niveau maximum de votre paiement hypothécaire mensuel. Le calcul se base sur votre revenu mensuel, vos dépenses et vos autres dettes courantes. Les prêteurs utilisent les résultats dans le but de s'assurer que vous pouvez effectuer vos paiements mensuels, tout en continuant à respecter vos autres obligations financières. Ainsi, si vous avez la pré-approbation, cela signifie qu’il y a un faible risque que vous fassiez défaut de paiement.
4. Documentation complémentaires
Selon le courtier ou le prêteur, les documents relatifs à votre demande de pré-approbation peuvent varier. Par exemple, certains courtiers hypothécaires exigent une preuve de revenu pour une pré-approbation, tandis que d'autres ne l’exigent qu’au moment de finaliser la demande.
Voici une liste des documents qu’on pourrait vous demandez lors de votre demande de pré- approbation hypothécaire:
- Identification
- Preuve de revenu (fiches de paie et une lettre de votre employeur, ou un avis de cotisation si vous êtes travailleur indépendant)
- Historique avec votre employeur
- Preuve du montant de la mise de fond et la capacité de payer les frais de clôture (états financiers les plus récents, compte bancaire et portefeuille financier)
- Preuve de tous les autres actifs que vous possédez, comme une voiture, une maison ou un bateau
- Les informations relatives à vos autres dettes:
- Les cartes de crédit ou marge de crédit o Les montants relatifs au conjoint ou à la pension alimentaire des enfants
- Solde des prêts étudiants
- Les contrats de location de voiture
- Les prêts personnels
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Vous avez reçu votre pré-approbation hypothécaire. Et maintenant?
Une fois que vous êtes pré-approuvé, vous êtes en mesure de connaître avec précision le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous saurez également le taux hypothécaire de votre premier terme. Et si vous verrouillez ce taux, vous serez protégé contre de futures hausses pendant les 30 à 160 jours suivants. Vous pouvez alors prendre le montant maximal du prêt hypothécaire et l'utiliser comme un critère pour vos recherches. Ainsi, vous ne vous déplacerez que pour visiter les maisons qui sont en vente dans votre fourchette de prix.
Limites d'une pré-approbation hypothécaire
Finalement, sachez qu’une pré-approbation ne garantie, malheureusement, pas l’accord du prêt hypothécaire. Lorsque vous appliquez pour un prêt hypothécaire après que votre offre d'achat est acceptée, votre prêteur se penchera sur les détails de la propriété afin de s'assurer qu'elle répond à ses critères. Si la propriété ne se qualifie pas, vous ne serez pas admissible au prêt hypothécaire. Par exemple, si la maison a de l'amiante, des problèmes de câblage et de tuyauterie, qu’elle est considérée comme une maison du patrimoine, le prêteur pourrait vous refuser le financement hypothécaire.
La pré-approbation d’un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous devriez acheter une maison qui se situe au plafond de votre gamme de prix. Le montant qui vous est pré-approuvé représente seulement combien votre prêteur est disposé à vous offrir selon votre profil financier, et non pas combien vous devriez dépenser. Vous pouvez choisir d'acheter une maison dont le prix est inférieur au prêt maximal qui vous est accordé. De cette manière, vous serez assurer que votre budget ne sera pas serré et vous serez en mesure de continuer à épargner tout en effectuant le remboursement de la dette.